2024年1月

賃貸需要の予測

　区分マンションをはじめ、賃貸用住宅への投資を行う際には、将来にわたる賃貸住宅需要の見通しを行うことは重要です。住宅需要は、人口、あるいは世帯数である程度（2拠点生活の方もいますので、ある程度と表現しています）決まります。特に、賃貸住宅のうちワンルーム・コンパクトタイプ物件は、10代後半～30代の方がメイン需要となりますので、これらの年代の人口の将来見通しは重要です
　2000年以降、生涯未婚率（50歳時点まで1度も結婚されない方）が急上昇しており、男性では25.7％、女性では16.4％（2020年国勢調査より）となっています。特に首都圏ではこの割合が高いとされています。生涯未婚率の将来予測のデータはありませんが、このところの伸びから考えれば、この先さらに増えるでしょう。単身世帯は、親から独立して未婚の方と離婚された方、そして高齢者の配偶者と死別された方の3パターンありますが、このうち、前者２つの方の多くは賃貸住宅に暮らすことが知られています。人口見通しだけでなく、こうした世帯動向・見通しも賃貸住宅需要では重要となります。

将来人口推計とは

　我が国において将来の人口や世帯数がどうなるか、「将来人口・世帯数の推計」は、国立社会保障・人口問題研究所が行っています。この推計は5年ごとに公表されます、具体的には、5年ごと（5の倍数の年）に行われる国勢調査に基づき、その3～4年後に推計を行い発表しています。

東京都の将来人口は？最新の将来人口推計

　国立社会保障・人口問題研究所より、23年12月22日に、「地域別将来推計人口」が発表されました（人口のみで世帯数は未発表です）。この推計は、2020年に行われた国勢調査をもとに、2050年までの向こう30年間を5年刻みで推計が行われています。
　2015年の国勢調査から2020年の国勢調査の間には、39の道府県で人口が減少しましたが、次回の国勢調査の年である2025年までの5年間には、東京都を除く46の道府県で人口が減少すると推計されています。
　東京都は25年以降も人口が増え続ける唯一の都市で、20年を100とすれば35年の人口は102.9、50年には102.5となります。東京都の人口のピークは、2040年～45年の間と推計されており、東京の一極集中が言われていますが、これからが本番のようです。

　図のように、大阪府・愛知県と比較するとその状況がよく分かります。

1都3県の人口割合は増え続ける

　全国人口に占める東京の割合は、2020年時点では11.1％となっており、この先の見通しでは、5年ごと刻み（国勢調査ごと）でみれば毎回増え続け、2040年には12.9％、2050年には13.8％にまでなります。
　1都3県（東京・埼玉・千葉・神奈川）のうち、2025年以降も人口が増え続けるのは東京都だけですが、埼玉・千葉・神奈川でも他の地域（たとば、関西など）に比べ減少が少ないため、1都3県（本推計では南関東と表記されています）の人口割合は増え続けます。
　1都3県に住む人口割合は、2020年時点では29.3％、2025年には30.0％と3割を超え、2040年には33.7％となります。

2040年の生産年齢人口では首都圏だけが増える

　また、生産年齢人口とよばれる15－64歳（賃貸住宅需要の中心）は2000年を100とすれば、2040年に100を超えるのは唯一東京都だけとなります。また、地域ブロックでみれば、1都3県では、15－64歳人口は20年では31.1％ですが、40年には34.4％と増えており、他の地域では、2040年の推計では多くても17％台（近畿ブロック）ですので、首都圏の割合の圧倒的な多さが分かります。

賃貸住宅投資は首都圏物件の一択？

　このように、首都圏一極集中は、（現状から大きな変化がないとすれば）ますます進むことが確実のようです。つまり、人口の将来見通しから鑑みれば、賃貸住宅への投資で、長期的に安定的な収益を上げる可能性があるのは、首都圏の物件だけ、と言っても過言ではないのかもしれません。