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一歩先行く不動産投資 プロフェッショナルズアイ

2017年04月28日

nonaka

住宅コンサルタント 野中清志(のなか きよし)
株式会社 オフィス野中 代表取締役。大手マンションディベロッパーの営業を経て、ワンルームマンションディベロッパーにて執行役員を歴任。2003年に株式会社オフィス野中を設立。 「お客様の立場に立った購入アドバイス」を実践し、不動産の豊富な知識と業界30年の経験を活かしたコンサルティングをおこなう。

国土交通省が発表した2017年の公示地価によると東京・大阪・名古屋などの三大都市圏の商業地、住宅地の価格は4年連続して上昇するなど上昇傾向にあり、特に商業地域の地価上昇率が大きくなっています。
再開発や訪日外国人の影響もあり、銀座では前年比26%も上昇する地点が出現するなど、地価上昇も加速しています。
地価も含めて不動産投資市場も社会情勢の変化により大きく変貌しつつあります。
最近の社会情勢と投資マンション市場について見てみましょう。

女性の関心度が高まる不動産投資マーケット

マンション投資市場において女性の関心度が高まっています。
安倍政権においては、女性の社会進出や管理職比率を高める政策を推進しています。
国家公務員の女性管理職の割合を高めたり、東京都でも女性の管理職の割合が20%近くなるなど、女性の積極的な起用を進めています。
大手企業においても例えば日産自動車は国内における女性管理職の比率が10%を超えました。また資生堂では女性管理職比率が目標の3割を達成したので、次の目標を2020年に女性管理職比率4割としています。
このように女性の社会進出が進み所得も上昇していく中で、女性投資家の層も益々厚くなるのではないでしょうか。

最近の不動産投資セミナーにおいても女性の参加者の割合が急速に高まっています。女性限定のセミナーも多く開催されています。
そもそも女性が不動産投資に関心を持つ理由は「一般的に女性の方が男性よりも寿命が長い」ということが挙げられます。つまり男性よりも女性の方が老後の時間が長く、それだけ不動産所得を得られる時間も必要性も長いということです。
女性の投資マンションオーナーが増加し、女性の入居者も増加してきています。女性の関心度が高まるにつれて、不動産会社も女性ならではの目線から設備仕様・インテリアなどもワンルームマンションに取り入れる傾向にあります。
ヴェリタス・インベストメントさんでも、ファッショッンモデルの押切もえさん総合プロデュースによるデザイン等を取り入れるなど、女性の目線を上手に取り入れています。

雇用増加とマンション需要

景気の拡大が続いています。第二次安倍内閣が発足した2012年12月から景気拡大が続き、2017年3月には4年4カ月となり1990年頃のバブル景気を抜き戦後3番目の景気拡大期となったそうです。
しかし分野別に見ると、最近の日本経済の状況は一口で言うと「まだら模様」の状況を呈しています。景気が良い分野と悪い分野の差が拡大しています。
景気指標の一つとして「雇用」がありますが、近年は非常に好調で大卒の内定率は2017年2月1日時点で90.6%となるなど近年で最も高い水準を記録しています。
東京の主要産業はIT、金融、サービスなどが挙げられますが、いずれも職住近接を求める業界であり、企業にとっても優秀な人材を確保する上では、「福利厚生としての住宅」が極めて重要なキーワードとなります。

人手不足も深刻化しています。2017年の大学卒業予定者大卒の内定率も2月1日時点で90%を超えるなど雇用需要も高くなっています。

このため、優秀な人材を集めるためには、「マルチアクセス」で都心のビッグターミナルまで通勤しやすい立地のマンションが求められるため、こうした好立地の住宅の法人需要も増加していくと予想されます。

都心部への転入超過は人口だけではない

人口減の自治体が増加する中、東京都では人口が増加しています。
総務省が発表した2016年10月1日の人口推計によると、東京都は対前年比の人口増加率は0.8%と4年連続首位となりました。他県などからの転入超過数は約7万7,000人となっています。
人口の増加はそのまま住宅にニーズにつながり、不動産価格にも影響を与えます。
また転入超過は人口だけではなく、実は本社機能を首都圏に移した企業も年々多くなっています。帝国データバンクの調べによると、2016年に首都圏に本社機能を移した企業は310社となり6年連続の転入超過となりました。
つまり人も企業も首都圏に流入の傾向が強まっています。
これらも首都圏の賃貸住宅の需要を押し上げる大きな要因となっています。

再開発で高まるワンルームマンションの資産価値

現在日本で一番高いビルは大阪市阿倍野区の「あべのハルカス」で、高さ300メートルです。関東地方では「横浜ランドマークタワー」が290メートルで最も高いビルとなっています。
今度東京駅日本橋口に390メートルの日本一の超高層ビルが建設されます。2027年度に開業予定となっています。
東京駅周辺は再開発が進み、新しいビルも多く建設されています。
世界的に見ても不動産価格が高く維持されているエリアには共通点があります。
例えば、ロンドンのシティやNYのウォール街など、「金融機関が集まるビジネス街」は地価やホテルの宿泊費なども高くなる傾向にあります。
この日本一の高層ビルが建設されるのは国際金融特区に指定されているエリアで、目の前には日銀がある場所です。
東京駅東側は日本橋の再開発を始め、茅場町には東京証券取引所や証券街が連なるエリアです。
今後のグローバルシティ東京としての、ブランドイメージを有する象徴的なエリアとなるでしょう。
このようなエリアから近い立地では将来、価格が5000万円を超え、家賃が20万円を超すようなワンルームマンションが建設されても不思議ではない可能性があります。
現にロンドンのシティではそのような物件も散見されます。
東京五輪を機会に再開発も進みますが、こうした経済的な発展により周辺や沿線の不動産の資産価値も向上すると思われます。

このように近年不動産マーケットが変化するスピードが加速しています。
不動産投資はずばり「先行投資」と言えます。急速に変貌を遂げていく都心エリアにアクセスしやすい場所の住宅の資産価値は各段に高まっているでしょう。
このようなマーケットの中で、的確に市場動向を掴みながら優良な不動産を見極める眼を持つことが重要となってきます。
時代の先を読み物件を精査することがますます必要となってきているようです。

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