貯まる人はやっている！不動産投資の「初期費用」の作り方

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ファイナンシャルプランナー　大竹のり子（おおたけのりこ）
編集者を経て2005年4月に女性のためのお金の総合クリニック「エフピーウーマン」を設立。現在、雑誌、講演テレビ・ラジオ出演などのほか、女性FPによる個人マネー相談や人生の“やりたい”を“できる”に変えるための「お金の教養スクール」を運営中。『なぜかお金に困らない女性の習慣』（大和書房）『老後に破産しないお金の話』（成美堂出版）など著書は70冊以上に及ぶ。https://www.fpwoman.co.jp

【第8回】貯まる人はやっている！不動産投資の「初期費用」の作り方

不動産投資を始めるにあたって避けては通れないのが初期費用の準備です。融資を受ける前提であっても、不動産を購入するにはある程度、まとまった資金が必要になります。そこで今回は、どうすればそうした初期費用を効率よく貯められるのか、そのコツをご紹介します。

■不動産を購入する際に必要な費用

収益不動産を購入する際には、実に様々な初期費用が必要になります。その代表的なものが「頭金」です。頭金とは一般的に、物件価格から融資を受ける金額を差し引いた差分の金額のこと。物件の評価や築年数、融資を受ける金融機関のスタンスなどにもよりますが、近年では多くの場合、物件価格に対して2割前後の頭金が求められます。つまり2,000万円の物件であれば、その2割である400万円が頭金として必要になるというわけです。

しかし、実際に初期費用として必要になる費用はそれだけではありません。金融機関によっては事務手数料や保証料、団体信用生命保険の保険料などがかかる場合もあります。火災保険や地震保険への加入も不可欠ですし、売買契約の際の印紙代や登記の費用も必要です。不動産会社が売主でない場合には、物件価格の約3％を仲介手数料として支払わなければなりません。

■初期費用を貯める最大のコツは「先取り貯蓄」

では、どうすればこうした初期費用を準備できるのでしょうか。

すでに十分な貯蓄がある人は、マネープラン全体を見通しながらその中の一部を初期費用に充てることになりますが、まだ貯められていないという人は、これまで以上に着実に貯蓄をしていくことが必要です。

その際の最大のコツといえるのが「先取り貯蓄」です。「先取り貯蓄」とは、「毎月の収入から一定額を先取りして積立する」という貯蓄の方法です。銀行口座から生活費を引き出していき、余ったお金があれば貯蓄に回す、というのではなく、先に貯蓄分を別の場所に取り置きし、残った金額を生活費としてやりくりする、というお金の「仕組み」を構築することが、貯蓄を加速化するためのシンプルかつ効率的な方法なのです。

これはボーナスについても同じことが言えます。ボーナス支給時に、欲しいものや必要なものを購入して残ったお金があったら貯蓄に回す、というのではなく、まずはあらかじめ決めておいた金額を貯蓄分として取り置きし、残った金額の中で優先順位の高いことから使っていくようにしましょう。こうすることで「思った以上に支出が多くて結局貯まらなかった」という事態を避け、着実に貯蓄していくことができます。

例えば、現在、不動産投資にまわせるお金が200万円あるとして、1年以内にあと200万円貯めなくてはという場合であれば、毎月10万円、ボーナス支給時に各40万円ずつを「不動産投資用」として先取り貯蓄をします。1年で150万円を貯めたいなら、毎月10万円、ボーナス支給時に各15万円ずつというのでもよいですし、毎月8万円、ボーナス支給時に27万円ずつ、というのでも問題ありません。要は、「いつまでにいくら」というゴールから逆算して先取りで貯蓄に回せているということが重要です。

■「先取り貯蓄」をするための具体的な方法

先取り貯蓄をする方法はひとつではありません。もっとも定番と言えるのは、銀行の自動積立定期預金ですが、その他にも、財形貯蓄を活用したり、NISAなどの非課税制度を活用して投資信託の積立で貯めたりするのもひとつの方法です。

ポイントは、「自動で積立が行われる仕組み」であることと、「いつでも現金化できる仕組み」であることです。先取り貯蓄は毎月、一定額が貯蓄に回されていくということが重要です。「今月は何かと物入りだったからスキップしよう」「忙しくて預け替えをするのをすっかり忘れていた」というようなことがあってはあまり意味がありません。最初に一度設定さえしてしまえば、あとは何もしなくても毎月、決められた日に、決められた金額が自動的に貯蓄に回されていくという仕組みになっていることが必須条件と言えます。

また、貯蓄型の生命保険のように早期に解約すると確実に元本割れしてしまうものや、iDeCoのように一度積み立てたお金が一定の年齢になるまで引き出せないものも、不動産投資の自己資金づくりには適していません。投資信託の積立は、解約そのものはいつでもできますが、タイミングによっては含み損が出てしまう可能性もあるのでこの点を念頭に置いたうえで活用を検討しましょう。もちろん、貯蓄型の生命保険にしろ、iDeCoにしろ、自己資金づくりとは別に、教育資金や老後の生活費を準備するために活用するのであれば問題ありません。それぞれの目的別に最適な方法で貯めるという意識が大切です。

まとまった初期費用がかかることは、「不動産投資はハードルが高い」と思われている理由のひとつでもあります。でも、自己資金がいくらあれば購入できるのかを具体的に知り、それに向けて先取り貯蓄をしていけば、着実に実現への歩みを進めることができます。計画を立て、1カ月でも早く実行すれば、自己資金の壁もそれだけ早く突破できるのです。