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ファイナンシャルプランナー 山口 京子(やまぐち きょうこ)
元フリーアナウンサーのスキルを活かし、ファイナンシャルプランナーとしてテレビ・ラジオ等多数のメディアに出演、セミナー講師としても活躍。ワンストップで顧客にサービスを提供するため、生命保険、損害保険、証券外務員の資格も保有。不動産好きが高じて、宅建試験に挑戦し一発合格。顧客には、不動産オーナーも多い。 http://kyoko-yamaguchi.com/

投資初心者のよくある質問にお答えします。今回は、「一棟物とマンションの区分所有、どちらがいいですか?」というご質問です。

ひと口に不動産投資といっても、木造アパート、鉄筋コンクリートのマンション、マンションの一部屋だけ所有する区分所有などさまざまです。それぞれ、買うまでの労力や、買ってからの仕事が違うので、利回りや収益だけみて比べることはできません。自分にはどれが向いているかで選ぶことが大事です。

どれだけ時間をかけられますか?

 一つとして同じものがない不動産は、自分の条件に合うものを探すためにまるでハンターのように目を光らせる必要があります。例えば中古の一棟物が出たら、買っていいかどうか自分の物差しで測り、売主または仲介会社に買い付け(購入申し込み)をすぐに入れ、金融機関へ融資の審査に出せるように常にプロフィールと資産一覧を準備。物件の値引き交渉をして、次は金融機関に交渉をして・・・・。買えた!と思ったらそこはゴールではなく、スタートです。リフォームをすべきところを見極め、リフォーム業者を選び、発注。セルフリフォームをするオーナーもいます。空室があれば、賃貸管理の会社を探して客付けも必要です。

多くの場合、物件の目利き、融資、建物管理、すべてを自己責任で完結させるのが、一棟物のオーナーです。一方、マンションの一室を買う区分所有は、ぐっとハードルが低くなります。所有するのは一室だけですから、買う前に比較検討するのは、物件の立地や、マンションのエントランスなどの共用部分と室内のみ。物件が決まれば、融資のアレンジや手続き、購入後の賃貸管理も、不動産業者に任せることができます。

つまり、チャンスを逃さないように平日でもある程度時間が取れて、事前に不動産の目利きになるべく勉強ができる人は一棟物から投資デビューするといいでしょう。逆に、日ごろ忙しくてなかなか時間が取れず、一度物件さえ決めれば後はお任せしたいという人は、区分所有なら早く投資デビューすることができます。

貯金は5,000万円ありますか?

どんな中古のマンションでも、一棟物は当然お値段が高くなります。関東の主要駅から徒歩圏内に、1億円の物件を見つけられたらかなりお値打ちです。(当然、築年数は古くなります)

例えば、築30年、1億円の鉄筋コンクリート造の一棟売り中古物件を見つけたとします。頭金2割と諸経費1割、合計3,000万円の現金を用意し、外壁、受水槽、排水管などの老朽化による修繕費用を1,000万円程確保しておく必要があります。ということは、最低4,000万円の貯金があり、自分の生活費やライフイベントのお金もプラスα用意できている人が、一棟物の投資デビューできる人です。

区分所有なら、3,000万円の新築でも最低必要な頭金は10万円程度。諸費用も70万円くらいなので、お金が何千万円も貯まっていなくても始めることができます。

どこまでリスクを取れますか?

不動産を所有するにあたり、いろいろなリスクを描いておく必要があります。例えば、ガラスが割れた等、偶然かつ突発的な事故であれば、火災保険の補償の範囲内です。それ以外の経過年数による故障は補償の対象外になります。一棟物は、毎月入ってくる賃料も何百万円と大きいのですが。建物が古くなると修繕で出ていくお金も大きくなります。区分所有は、お部屋の中だけなので、エアコンや給湯器などかかる費用は限定されます。

しばらくは低金利が続きそうですが、今後金利が上昇したら、借り入れ金が多い方が当然返済の負担が大きくなります。空室リスクはどちらもありますが、もし物件の場所が悪くてなかなか空室が埋まらなかった場合、損失が大きいのは一棟物の方です。

大きなリスクをとれば、リターンも多くなりますが、最初は出来るだけリスクを抑えて不動産投資を始めたいなら、区分所有が向いているでしょう。

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曽根恵子

相続実務士
曽根恵子(そねけいこ)

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