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不動産エコノミスト 吉崎 誠二(よしざき せいじ)
㈱船井総合研究所上席コンサルタント、Real Estate ビジネスチーム責任者、基礎研究チーム責任者、(株)ディーサイン取締役 不動産研究所所長を経て現職。不動産・住宅分野におけるデータ分析、市場予測、企業向けコンサルテーションなどを行うかたわら、全国新聞社、地方新聞社をはじめ主要メディアでの招聘講演は毎年年間30本を超える。 http://yoshizakiseiji.com

【第2回】ワンルームマンション投資意欲が伸び続ける理由~データで読み解く不動産市況②~

―概ね回復基調にある金融市場
―不動産投資では、投資意欲に2極化
―なぜ、賃貸住宅需要は増えるのか?

概ね回復基調にある金融市場

 コロナショックにおける自粛ムードも少しずつ緩和され、企業の経済活動も徐々に再開し始めました。2月下旬からコロナウイルスによる経済への影響が本格的に露わになってきましたが、6月に入って徐々に回復基調に入り始めました。
 日経平均株価は、多少の乱高下はありますが、このところ22000円~23000円台で推移し、コロナショック前の水準に近くなっています。また、アメリカに目をやるとNASDAQ市場では6月10日史上初めて10000ポイントを突破、NYダウにおいても、あと少しでコロナショック前の水準に戻しそうな状況です。
 このように、金融市場では、概ねコロナウイルスショック以前の水準に戻っているようです。企業業績の回復にはもう少し時間がかかりそうですが、大手企業を含め多くの会社で営業活動を再開し始めていますので、徐々に業績も回復してくるものと思われます。

不動産投資では、投資意欲に2極化

 5月以降、何本かワンルームマンション投資に関するWEBセミナーで講演しました。セミナーはライブ配信のタイプ、収録タイプがありましたが、どの講演も、リアルセミナーよりも多くの方に視聴していただきました。また、セミナー後に主催者に確認すると、「視聴後のアンケートやメールでのレスポンスを見ると、視聴者の投資意欲の高さを実感した」とのことでした。このように、いまのような時世でもワンルームマンション投資に対する意欲は、コロナショック前と変わらず高いようです。
 また、不動産ファンド関係者をはじめ、不動産投資で大きなお金を動かしている方々と会話していると、レジデンス(賃貸用マンション)向け投資、ヘルスケア(医療・介護・高齢者向けなど)物件、物流関連施設向け等への投資意欲は、ますます高まっている一方で、ホテルや商業施設の投資意欲は低下しており、不動産投資においては、対象物件で明暗が分かれているようです。
 そのため、「コロナショックで不動産価格が下がる可能性が高い」と見込んで、しばらく投資を控えて(待って)いた投資家の方々は、「ホテルなど一部不動産を除いて、下がる気配は少ないな」と考え方を変え始めており、物件探しを再開しているようです。

なぜ、賃貸住宅需要は増えるのか?

 いうまでもありませんが、ヘルスケア関連物件や物流関連物件は、今後の日本社会を考えると、需要が伸びることが確実な分野です。しかし、人口減少が始まっている日本において、今後も賃貸住宅需要が高まるのでしょうか? アフターコロナと関連づけて少し深掘りしてみましょう。

1.低下傾向の持ち家比率がさらに下がる可能性

 下図は、2018年(総務省最新データ)と1988年の持ち家比率を年代ごとに比較したものです。

 これをみると、とくに30代・40代での低下が目立ちます。年功序列型の給与体系ではなくなり将来の年収不安が高まっていること、未婚率の上昇、近隣との関係不安などに加えて、賃貸住宅のレベル向上などが主な理由です。
 これに加えて、新型コロナウイルスの影響により、「これからどう生きるか」を改めて考えて、「住宅購入などで、大きなローンをかかえたくない」「自由な生き方をしたい」と考える方も増えるのではないかと予想されます。そうすると、持ち家比率は下がり、それは賃貸住宅需要が高まることになります。

2.単身世帯の増加

 単独世帯の数は、ほぼすべての都道府県で勢いよく増えています。2040年頃には10世帯に4世帯が一人暮らしになると予測されています。いくつかの要因がありますが、賃貸住宅需要に関係が深いのは、未婚率の増加、婚姻年齢の上昇、離婚率の増加があげられます。こうした20~40代の一人暮らしの大半は賃貸住宅に暮らしています。その数は増加傾向にあります。

3.都市化の進展

 大都市への人口流入はもちろん、地方都市においても、都市中心部への移動が進んでいます。また、福岡市は九州の東京化が進み、札幌は北海道の東京になってきています。
 このような移動は就職や進学が大きな理由となっていますので、こうした方々は、(少なくとも移動後のスタートは)賃貸住宅に暮らすことが大半です。

 
 これまで述べたような賃貸住宅需要の将来予測から考えると、賃貸住宅投資、とくにワンルームマンション投資の意欲が旺盛な事が理解できます。

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吉崎 誠二

不動産エコノミスト
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