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相続実務士 曽根 恵子(そね けいこ)
【相続実務士】の創始者として1万4,500件の相続相談に対処。(株)夢相続を運営し、感情面、経済面に配慮した”オーダーメード相続”を提案。”相続プラン”によって「家族の絆が深まる相続の実現」をサポートしている。出版書籍53冊、累計39万部出版、TV・ラジオ111回出演、新聞・雑誌取材協力425回、セミナー講師実績500回。(2019年5月時点) https://www.yume-souzoku.co.jp

持っているだけでは財産ではない

 土地を持っているだけで財産になる時代は終わりました。持っているだけではその土地からの収益がなければ、固定資産税や維持費がかかるばかりで持ち出しとなり、資産とは言えない状態です。
 今までは多くの土地を所有することが資産家の証であり財産でしたが、固定資産税や維持費を考えると、これからは収益力のある土地が財産であり、収益力がない土地は不良資産となりかねません。数よりも質にこだわって、選別していく時代になりました。

土地を売却して建物に換える

 多くの土地や大きな土地を所有する場合、そのままでは節税対策はできません。土地の一部は売却して、売却代金で建物を建てたり、賃貸マンションを購入したりし、収益を上げられる不動産に組み換えていくことで節税になるのです。

不良資産から優良資産への転換

 いままでの節税対策の主流となっていたのは、所有地に銀行からお金を借りて賃貸アパートを建てることでした。そのため、至る所にアパートができてしまい、駅から遠く買い物に不便なところや老朽化した建物など条件の悪いところは空室となっています。そうした現実から相続税の節税対策のトレンドとしては、不良資産を売却して優良資産を購入し不動産運用をする資産組み替えの時代へと変化しています。
 たとえば、古アパートを所有しているが、賃料が安く収益が上がらなくなった場合は、売却して駅近郊の収益物件を購入することで収益も改善されます。

立地を替えるために買い替え

 また、現在所有している土地が賃貸事業に適していないこともあります。賃貸にするのであれば、最寄り駅からの距離が徒歩10分以内であることが第一条件です。周辺の住環境なども重要になりますが、所有している土地の周辺環境は今から選べません。賃貸事業をするのであれば、賃貸事業に適している土地であるかそうでないかを冷静に判断し、賃貸事業に適さない土地は売却して別の方法で賃貸事業をするようにします。これが資産組み替えです。
 また、最寄り駅から近いこと以外に周辺の環境や立地のブランドなどを選択基準とすると将来的な入居率や売却時の価格にも有利に働きます。
 たとえば、年間収入250万円の古いアパートを1億円で売却し、駅近の家賃が年間120万円の賃貸マンションを4つ購入すると年間収入は480万円となり、約2倍近い収入が得られるようになります。

【事例1】収益性の低い貸宅地を売却して納税対策をしたUさん

 Uさん(50代男性)の父親は地主で、祖父から多くの土地を相続しました。父親が亡くなったときは配偶者の特例を生かして母親の納税の負担は少なかったのですが、多くの土地を相続した結果、母親が亡くなった時の二次相続が不安です。母の財産は現在、自宅、賃貸マンション、駐車場、貸宅地、金融資産、生命保険があり、賃貸マンションの債務を差引いても基礎控除を超えているので相続税の納税が必要になります。
 賃貸マンションや駐車場は収益性が高くて良いのですが、貸宅地については地代収入と固定資産税・都市計画税の支出を比較すると収益性が低く、また、土地の所有者でありながら自由に使うことが出来ず、所有価値が低い財産なので売却することを母親に提案をしました。
 貸宅地の売却先は借地人が第一候補ですので、生前ながら、借地権者に事情を説明すると、ぜひ購入したいという意向があり、双方の納得できる評価額で売却することが出来ました。
 納税対策として、売却代金で追加の生命保険に加入することでUさんは安堵されました。

【事例2】不良資産を売却、築浅物件に買い替えて一安心できたDさん

 Dさん(60代男性)の父親は、定年後に本格的な賃貸事業を始めましたが、投資額を押さえるために競売により収益物件を購入し、財産を増やしていく事が楽しみでした。
 その父親が亡くなり、相続手続きが必要となったので、はじめて、Dさんや弟さんで財産を確認すると、築40年程になる木造共同住宅や、建築制限があり建物が建てられない土地、家賃の滞納が多いアパート、賃貸借契約書が無い物件など、どれも難がありました。Dさん兄弟にしてみれば、今後、大規模修繕やリフォームのために大幅な出費がかかる恐れや、収益が上がらない一方で固定資産税がかかり採算が合わなくなるなどの可能性があり、そのまま所有して賃貸経営を継続していくことには不安がありました。
 そこで、全てを売却し、買い替えをDさん兄弟に提案しました。いくつもの課題がありましたが、それでも幸い全物件を売却する事ができ、必要な現金を残して築浅の物件に買い替えることができ、Dさん兄弟はようやくひと息つかれました。 

 以上、2つの事例からもわかるように、収益の生まない不動産は所有しているだけで損をしてしまう、財産とは言えない不動産です。相続した土地や建物を売却するのは気が引けることもあるかもしれませんが、しっかりと現状を判断して、より収益性の高い不動産に変えていくことを考えて欲しいと思います。

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吉崎 誠二

不動産エコノミスト
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