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不動産エコノミスト 吉崎 誠二(よしざき せいじ)
㈱船井総合研究所上席コンサルタント、Real Estate ビジネスチーム責任者、基礎研究チーム責任者、(株)ディーサイン取締役 不動産研究所所長を経て現職。不動産・住宅分野におけるデータ分析、市場予測、企業向けコンサルテーションなどを行うかたわら、全国新聞社、地方新聞社をはじめ主要メディアでの招聘講演は毎年年間30本を超える。 http://yoshizakiseiji.com

【第7回】データで見る「Withコロナ期」の不動産市況

―緊急事態宣言後の経済データ
―Withコロナ期の不動産関連データ
―Withコロナ期の不動産投資市況

 新型コロナウイルスにより、世界が大きく揺れた2020年もあと1カ月あまりとなりました。日本では再び感染者の報告が増え「第3の波」とも言われ、先行き不安な状況が続いています。その一方でワクチンの開発が進んでいることやアメリカ大統領選挙の決着が見えてきたことで、株価は日米とも近年まれにみる高水準を維持しています。金融市場は、回復どころかコロナショック前よりもいい状況、そしてGDPなどをみると実経済はなんとか回復基調にあるという状況です。日本においては「Withコロナ」の流れに乗り始めているといえるでしょう。

緊急事態宣言後の経済データ

 これから師走~新年へと向かう11月半ば(=執筆時点)ですが、緊急事態宣言が開けたあとのいわゆる「Withコロナ」下での各種データが出始めました。
 7〜9月期のGDP(速報値)は前期(4〜6月期)に比べて+5.0%と大きな伸びを示しました。個人消費の大幅な改善が要因のようです。年換算だと+21.4%ですから大きく回復したといえるでしょう。家財などの消費財が大きく伸びた事やGoToトラベルの効果があったと言われています。
 一方、有効求人倍率(季節調整値)は1.03倍とかろうじて1倍は超えているものの、近年の中では低水準です。しかし、これはコロナウイルスの影響が出始めた3月以前から、少しずつ低下しており、コロナウイルスの影響だけではなさそうです。また、職種(あるいは企業)によっては年収減が見られ、まもなく冬のボーナス期になりますが、多くの企業で例年よりも厳しくなりそうです。雇用環境の悪化や賃金の低下がこの先も続けば、少なからず分譲マンション等の実需不動産に影響を与えそうです。

Withコロナ期の不動産関連データ

 首都圏における賃貸住宅賃料は、概ね横ばいからやや上昇という状況です。東京カンテイが毎月発表する分譲マンションの賃貸貸し物件の賃料の推移をみると、10月分は前月比プラス0.6%と3カ月連続でプラスとなっています。Withコロナ期に入って以降はプラスになっているということになります。このデータでは近畿圏や中部圏でもプラスになっています。

 逆に苦戦しているのは、オフィス関連です。
 ビルディンググループデータによると、東京主要5区(千代田・港・中央・渋谷・新宿)の平均空室率は4.09%となっており、5カ月連続の空室率増になっています。主要5区全てで悪化しており、この傾向が6月以降続いているわけです。東京都心ほどではないにしろ、大阪や名古屋でも同様の結果となっています。オフィス賃料も、これに引きずられる形で安くなっています。
 企業のオフィス移転のサポートを手がける会社によると、このところ散らばっているオフィスの移転統合、一部床の返還、などの縮小コンサルティングがとても増えており、オフィスの空室率の上昇はこれからが本番で、年度を超えると(つまり4月以降)は、もっと空室率が上昇すると予想されています。Withコロナ期に入って、緊急事態宣言中に比べて、朝夕の通勤電車の人は増えましたし、オフィス街に人は戻ってきました。しかし、リモートワークが定着し、新型コロナウイルスが蔓延する以前のようにはもう戻らないと思われます。
 ホテル関連ではGoToトラベルの恩恵で、現在は一時的に増えてきていますが、冬に向けて再び流行の兆しが見えてきており外出を躊躇する方が増えそうなことや、GoToトラベルキャンペーンが終わると、再び苦戦を強いられることになるでしょう。

Withコロナ期の不動産投資市況

 不動産投資市況の状況把握が最も分かりやすいのが投資家アンケートに基づく「キャップレート」の推移です。
 いくつかのシンクタンクがデータを公表していますが、概ね年2回の発表で、年末(や年始)ごろに最新データが出ます。まだ「Withコロナ期」のデータは出ていませんが、ワンルームマンションや1棟モノの収益レジデンスの取引状況を見ていると、コロナショック前と同じか、ややいい感じのようです。大型案件では海外勢の投資家が、見に来れないなどということで現実的に難しくなっているようですが、それ以外は好調のようです。冒頭にのべたような実経済よりも金融経済に近い状況だと思います。

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