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国際認定テクニカルアナリスト 横山 利香(よこやま りか)
金融系出版社で記者・編集者の経験を活かし、国際テクニカルアナリストとして株式や不動産を中心に資産運用をテーマに執筆活動を行うほか、セミナー講師としても活動中。自身で投資初心者向けの投資勉強会「投資力向上委員会」を主宰しているほか、個人投資家向けにYouTubeチャンネルも運営中。不動産好きが講じて、DIY女子としての一面も持つ。 https://yokoyamarika.com/

【第10回】不動産価格上昇で考える有望な不動産投資エリアと世代とは

■長引くコロナ禍で住宅に求める価値観の変化がもたらす影響は

 2022年1月の米国の住宅着工件数は4カ月ぶりの減少となりましたが、その一方で、建築許可件数の増加や、受注残も持ち直していて、米国の住宅建設が今後数カ月は堅調に推移する可能性も出てきています。米国で住宅着工件数が減少に転じた原因は、新型コロナウイルス感染症の変異型オミクロン株(以下オミクロン株)の感染拡大による労働力不足が影響しているほか、米国で加速するインフレの要因となっている原材料費の高騰等が挙げられます。こうした背景も要因となっており、米スタンダード・アンド・プアーズが発表したケースシラー住宅価格指数を見ると、緩やかではありますが上昇基調が続いています。

 オミクロン株の感染拡大は米国に限ったわけではありません。日本国内でも感染拡大が続いていて、2年を超えてもなお日本国内では自粛生活を強いられています。長引くコロナ禍は、たとえばテレワークという新たな働き方の選択肢ができたことで広い住環境を求める人が増える等、多くの人々の住環境を変化させました。

■東京23区で転出超過。でもシングル世代では圧倒的に転入が多い

 そうした影響もあるのでしょう、2021年の首都圏新築分譲マンションの平均価格は6,260万円と、3年連続での上昇となったことが不動産経済研究所が発表した「首都圏新築分譲マンション市場動向2021年のまとめ」から明らかになりました。販売戸数は2年ぶりに3万戸を上回っている状況ですが、初月契約数は全エリアで70%を上回り、年末の在庫数は2015年以来の低水準となったそうです。

 とは言え、このコロナ禍、首都圏、特に東京23区から人口が流出していると言った報道を見聞きした人も多いかもしれません。総務省が発表した「住民基本台帳人口移動報告」によると、2014年以降、はじめて東京23区で転入者が転出者を14,828人上回る転出超過となりました。こう聞くと、東京をはじめとした「首都圏での不動産投資は大丈夫なの?」などと思う人も思うかもしれません。確かに、このコロナ禍では転出が上回ったかもしれませんが、東京都はその他の道府県に比べると、圧倒的に多くの人数が転入している状況が明らかになっています。そう考えると、圧倒的に人口が多い首都圏、東京都内は他の地域に比べると不動産投資に向いていると言えるでしょう。

 さらに、転出している人が多い年代としては、30歳代後半から70歳代までのどちらかというと働き盛りの世代が多い状況が明らかになっている一方で、20歳代までのシングル世代は転入超過となっている状況が明らかになっています。つまり、家族がいるような年代では東京都から転出する傾向があるけれども、シングル世代では引き続き東京都へ流入していることが分かります。

 この背景としては、新築分譲マンションの値上がりを見てもわかるように、これまでの家賃では希望するような住環境で生活することが難しくなっていることが考えられるでしょう。実際、アットホームが公表している居住用賃貸マンション・アパートの募集家賃動向によると、広さに関わらず、家賃はわずかではありますが上昇傾向、もしくは高止まりしていることがわかっていますから、住環境を改善したいと考えている家族が多い家庭では、広さやよりよい住環境を求める人が増加しても不思議ではないと言えるのです。

東京圏の年齢5歳階級別転入超過数(2020年、2021年)


※住民基本台帳人口移動報告 2021年(令和3年)結果/総務省(令和4年1月28日)

■流出が多いファミリー世帯よりも、流入が多い単身世帯に目を向ける

 これらを踏まえて不動産投資として最適な場所を考えると、地方都市まで投資先のエリアを広げれば利回りは上がるかもしれませんが、これまで同様、首都圏、とりわけ東京都に流入する人々は圧倒的に多いため、地方都市に比べると賃貸需要は比較的堅調だと考えられます。さらに、分譲マンション価格の上昇の影響を受けて、流出が多いファミリー世帯を対象とした物件よりも、流入が多い単身や二人で暮らせる物件の方が賃貸需要が安定的に推移する可能性が高いと考えることができるでしょう。

 確かに足元は新型コロナウイルス感染症の影響で、以前に比べれば賃貸の需給も緩んでいる状況だと言えるかもしれません。しかし、諸外国の新型コロナウイルス感染症への対応を見ると、すでにマスクをする必要性も薄れ、経済を動かしていく方向に舵を切りめています。日本でもいずれ諸外国と同様の対応をとることになるでしょうから、次第に賃貸の需給も引き締まっていくことが想定されます。

 さらに、米国をはじめ諸外国で進むインフレの波はいずれ日本にも押し寄せることでしょう。そうなった時、インフレに対応できる金融商品として、不動産にますます注目が集まることが考えられます。日本ではいまだ低金利の状況が続いていますから、住宅系の不動産への投資は選択肢の一つとして考えておいて損はないでしょう。コロナ後、そしてインフレを見据え、有望な投資先を普段から検討しておいてもいいかもしれませんね。
 

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横山 利香

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