投資用マンションは、すでにコロナショック前の販売水準に

　コロナショックの影響により、2020年4－6月のGDPは、史上最大級の下落幅となりました。飲食・アパレル・観光など多くの業界で厳しい状況が続いています。
　一方で、株式市場において主要指標である日経平均などは、すでに新型コロナウイルスの影響が出る以前の状況に戻しています。銘柄を個別に見れば、コロナウイルスの影響により大きく上げたものもあれば、大きく下げたものもありますが、全体では「おおむね戻った」という状況と言えます。
　また、投資用マンション（主にワンルーム、以下同じ）の販売においても、緊急事態宣言解除以後（宣言期間中は営業自粛のため、販売減を余儀なくされています）は、以前の水準に戻った、あるいはそれ以上に売れているという状況のようです。
　実体経済は、かなりの苦戦。しかし、投資の世界では、すでに以前の状況に戻った、ということでしょう。
　知人の株式評論家と話していると、「株はそろそろ下落可能性が出てきたので、大半を売却して、その資金の一部を使ってワンルームマンションを３戸購入した」と話しておりました。株式市場が悪化するかどうかは分かりませんが、「不動産投資の方が、リスクが少ない」と考える投資家が多いようです。

投資マンション平均価格の推移

　先日、首都圏における投資マンションの市場動向が不動産経済研究所から発表されましたので、分析してみましょう。
　2019年の1年間に首都圏で発売された投資用マンションは約6,000戸、平均価格は3,131万円となりました。首都圏全体でこの水準ですので、都心に限れば、もう少し高くなっています。

　下図は、2009年以降の平均価格の推移を示したグラフです。

　このグラフをみれば分かるように、2012年以降右肩上がりで首都圏の投資マンション価格は上昇しています。2018年には平均単価が3,000万円を超えています。2013年頃からワンルームマンション投資は過熱してきていますが、この間に約600万円の価格上昇、平均的なワンルームマンションは約7.5坪ですから、坪単価の上昇は約60万円となります。上昇幅は、「過熱ほどでもない」といえるでしょう。

　これを平均㎡単価でみると、よく分かります。

上図は、2009年からの首都圏投資用マンションの平均㎡単価の推移を示したものです。
確かに、2013年以降上昇していますが、上昇幅はそれほど大きくないといえるでしょう。

投資マンションの販売戸数が多いのはいつごろ？

　次に、バブル期以降の投資用マンションの発売戸数の推移を見てみましょう。

　首都圏における投資マンションは、バブル期にも多く建てられましたが、目立って多く建築・販売されたのは2000年代の前半でした。当時、持たざる経営（オフバランス）がもてはやされ、企業はあまり活用できていない遊休地・社宅などを手放したり、都内にある工場や倉庫を売却して郊外に移転させたりとして、キャッシュフローをよくすることに邁進しました。そのため、都内や周辺エリアで、多くの不動産が売りに出されて、それをデベロッパーが購入しました。
　2000年代の前半は、史上稀にみる分譲マンション建築ラッシュで、首都圏において年間10万戸近い供給がありました。その中に投資用マンションもあったわけです。いまでも、中古投資用マンションの売り物件でこの頃に建てられた物件を多く目にします。ちょうど築10～20年経つ物件です。2013年以降投資用マンションブームになりますが、2000年代前半に比べれば供給数が少なく、販売すればすぐに売れる、という状況が続きました。また中古物件でも築浅のものは、人気が高くなっています。こうした傾向が現在も続いているわけです。

価格上昇が止まらない理由

　ここまで見てきたように、マンション投資とくにワンルームマンション投資の人気は依然高い状態が続いています。そして、この傾向はしばらく続くものと思われます。
　近年の投資用マンションブームは、
　1）将来の不安解消のため長期に渡り賃料収入を得たい
　2）借入における低金利政策
　3）税制面での優遇
　4）預金金利の低下
　5）インフレ懸念によるインフレ連動収入を得たい
等により、マンション投資を行う方が増えたからです。
　いま述べた、１）～５）の傾向はしばらく続くものと思われます。また、とくに５）のインフレ懸念は、コロナショックにより短期的にはないと思いますが、中期的にみれば可能性が高くなりました。
　こうしたことから、投資用マンション価格の上昇はしばらくつづいていくものと思われます。