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一歩先行く不動産投資 プロフェッショナルズアイ

2017年08月31日

nonaka

住宅コンサルタント 野中清志(のなか きよし)
株式会社 オフィス野中 代表取締役。大手マンションディベロッパーの営業を経て、ワンルームマンションディベロッパーにて執行役員を歴任。2003年に株式会社オフィス野中を設立。 「お客様の立場に立った購入アドバイス」を実践し、不動産の豊富な知識と業界30年の経験を活かしたコンサルティングをおこなう。

 東京五輪も近づき、地価も都心部を中心に上昇傾向にあります。
 依然として低金利が続いていることもあり、ここ数年、マンション投資を始める方が増えています。マンション投資を始める理由は人それぞれですが、不動産投資セミナーの参加者に話を聞いてみると、基本的には現在、あるいは将来に向けて不安を抱えている方が比較的多いと感じます。
 こうした資産運用についての、皆さんが思う「問題点」やマンション投資の「注意点」について、実際の数値から考えてみます。

①お金が貯まらない

 皆さまからよくお聞きするのは「一生懸命働いて一定のお給料をもらっている割には貯金が貯まらない」という問題です。これは毎月一定の額を貯金しなければ、当然ですが貯金は増えていきません。

 しかし投資用住宅ローンを利用してマンション投資をする場合は、銀行にお金を貯金しなくても資産を増やしていく事も可能です。

 全額ローンを利用してマンション投資を始める場合は、購入時の諸費用の他には、毎月のローン返済を家賃収入で負担しますので、物件によっては毎月の出費がありません。

 物件によって異なりますが、仮に毎月の家賃収入が10万円、毎月の返済金額もローンが10万円とすると、管理費・租税公課や臨時の出費などは別として、収支は表面的にはトントンとなります。つまり出費はないけれども、ローン返済をしている事になります。

〈マンション投資の収支〉

3000万円借入 金利2% 35年返済 返済額10万円

  1年目
(初回)
10年目 20年目 30年目 35年間の収支
支出額/月 10万円 10万円 10万円 10万円 毎月の実質的支払はなしで、35年後にはローン返済の終わったマンションが自分のものに
収入額/月 10万円 10万円 10万円 10万円
毎月の収支(実際の支払額) 0円 0円 0円 0円

※金利の変動、家賃収入の変動により毎月の収支は変わることもあります。

 これは「モーゲージ・リダクション(純資産増)」という言葉がキーワードとなります。

 この毎月のローン返済の内容を見てみると「元金と利息」に分かれています。つまり、毎月の家賃収入からローン返済が進むと、元金の返済も進み、マンションオーナーのいわゆる「純資産」が自動的に増えていく訳です。これが「モーゲージ・リダクション」です。

〈ローン返済額の元金割合〉

3000万円借入 金利2% 35年返済 返済額10万円

  返済額 元金分 利息分 元金割合 ローン残高 支払済元金
1回目(初回) 99,378円 49,378円 50,000円 約50% 2,995万円 5万円
121回目(10年目) 99,378円 60,301円 39,077円 約60% 2,339万円 661万円
241回目(20年目) 99,378円 73,640円 25,738円 約74% 1,537万円 1,463万円
361回目(30年目) 99,378円 89,929円 9,449円 約90% 558万円 2,442万円
420回目(最終回) 99,586円 99,421円 165円 約100% 0万円 3,000万円

※上記は簡易シミュレーションであり実際の金融機関の返済は初回・最終回の端数調整が異なります。

 上記の表のように、金利2%で35年のローンの場合、年間返済金額120万円のうち、1年目はその約50%、約60万円が元金に充当され、10年目には60%、20年目には74%となり30年目は90%と返済が進むにつれて元金割合が高くなっていきます。

 分かりやすく言うと、家賃収入といういわば「他人資本」でローンの元金を返す過程の中で「自己資本」を増大させるということです。
 このように中々貯金ができない方もマンション投資を通じて、毎月の出費はなしに貯金と同じような効果が得られるわけです。
 35年間のローン返済終了時には優良な収益不動産であるワンルームマンションが自分の物となり、ローン返済もする必要がないので、家賃収入もすべて自分の物となります。

②貯金をしても利息が低いのでお金が増えない

 「一生懸命働いてそのお金を貯金しても現在は利息も低く中々お金が増えない」という問題もよくお聞きします。
 これはある程度の現金を持っている場合に、貯金した場合とマンション投資をした場合でのリターンを比べてみましょう。

 現在、現金で500万円を持っているとして、それを都市銀行の普通預金に預金しても利息は0.001%です。つまり500万円預金しても、1年間に50円しか利息がつかないという現状です。
引き出し時に手数料がかかったら赤字となってしまいます。
 これでは「資産運用」としての意味はほとんどありません。

 マンション投資をした場合の利回りはどうなるでしょうか。
 マンション投資には様々な利回りがありますが、ここでは「自己資金還元利回り」という考え方で見てみましょう。

 例えばAさんは2,500万円の利回り4%のマンションを自己資金500万円+諸経費で購入したとします(実際にはこれ程、頭金を入れる方は少ないですけど)

ローン借入2,000万円、金利2%、35年返済
毎月返済額66,252円 総返済額27,825,861円
利息総額7,825,861÷35年=22万3596円→約22万円(利息平均)

2,500万円×4%=100万円(年間の家賃収入)
利息=約22万円(年間の利息の平均)
年間の家賃収入100万円-利息22万円=78万円(年間の収支)
年間の収支78万円÷自己資金500万円(諸経費は除く)=15.6%

 Aさんは上記の計算式通り、銀行に寝かしておいた500万円がマンションの頭金に置き換える事で、年間約15%(購入時の諸経費除く)という、より大きなリターンを得ることができます。

 このような自己資金に対する利回りを「自己資金還元利回り」と言います。つまり投下した自己資金がいくらのリターンをもたらしたか、という指標です。

〜その2に続く〜