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はじめる前に、これだけは知っておきたい!マンション経営のイロハ

マンション経営ってなに?

どこよりも簡潔に!わかりやすく!マンション経営のスペシャリスト「川田先生」がお教えします。

マンション経営とは…

マンションの一室を購入し、賃貸に出して家賃収入を得る、いわゆる大家さんになることです。不動産投資の一種ですが、買った金額より高い価格で売って儲けるような投資ではなく、長期に渡って家賃収入を得て、じっくりと資産を増やしていくという投資です。 最も多いのが、単身者向けのワンルームマンションを購入して賃貸にするケース。マンションはローンを組んで購入でき、管理も一括して任せられるので、普通に働きながら特別な手間がなくできるので、サラリーマンやOLの方々を中心に多くの方が始められています。

それでは、なにがメリットなのか、リスクはないのか、一つひとつ簡潔にわかりやすく解説していきましょう。

PHASE 1

マンション経営が、サラリーマンに向いている理由

phase-1-1 サラリーマンは金融機関からの融資が受けやすい

マンションは投資用ローンを組んで購入できるので、自己資金が少ない方でも今すぐはじめられます。特に、安定した収入のあるサラリーマンは銀行のローン審査においても評価が高く、融資が受けやすいのでマンション経営をはじめやすいのです。

サラリーマンは融資を受けやすい ※ローン審査等によりご希望に添えない場合もあります。

phase-1-2 働きながら少ない負担で続けられる

ローンを組むと言っても、毎月のお給料に余裕がなく、返済で生活が苦しくなるのは嫌だ、という懸念は当然です。しかし、マンション経営は、ローンを返済するのと同時に、家賃収入を得ることができるので、返済は家賃収入でまかなえます。また、入居者や建物の管理もすべて任せられるので、働きながら家賃収入でローンを返済していくだけで運用できるのです。

phase1-2図

phase-1-3 将来、定年後の不労所得になる

何十年もの長い期間のローンですが、毎月確実に返済していけば、必ず終わりが訪れます。しかも、返済中は金銭的にも身体的にも大きな負担はないので、いつの間にか返済が終わっているという感覚です。もちろん、返済が終われば家賃収入はそのまま残ります。何もしなくても毎月安定して得られる収入、夢の不労所得となるのです。

phase1-3図
リスクの話

入居者がいなくても確実に家賃収入が得られる「サブリース(家賃保証)」が利用できます

入居者がいなかったら家賃収入はなくなるの? マンション経営でいちばん不安なところですが、「サブリース」とは、簡単に言うと、管理会社がオーナー様のお部屋を借り上げるシステムなので、入居者がいてもいなくても、オーナー様には毎月確実に家賃収入が入ります。従って、空室になる心配は無用となり、長期に安定した資産運用が実現できます。

サブリースシステム(家賃保証)図
PHASE 2

マンション経営が、家族のための保険になる理由

phase-2-1 ローンを組むと「団体信用生命保険」に加入します

団体信用生命保険とは、投資用ローンを組む時に加入する保険で、契約者(オーナー様)が死亡または重度の後遺障害を受けた場合に残債を保険会社が一括返済してくれるもの。投資用ローンではじめるマンション経営は、この保険に同時加入することになります。保険料は金利に含まれますので、ローンを返済していれば別途保険料のお支払いはありません。

phase2-1団体信用生命保険イメージ図

phase-2-2 マンションと毎月の安定収入を家族に遺せます

ローン返済中にもしものことがあっても、団体信用生命保険によってご家族に借金を負わせることなく、マンションを残すことができます。しかも、毎月安定して入る家賃もそのまま残せるので、その後のご家族の生活まで助けてくれます。もちろんマンションを売却して現金化することもできます。

phase2-2団体信用生命保険家賃収入イメージ図

phase-2-3 生命保険と比べてもメリットが大きい

例えば、生命保険の死亡保障額を3,000万円とすると、30歳の契約で大手生命保険会社のシミュレーションだと終身払で保険料が月額38,130円。マンション経営に置き換えると、 マンション購入のために3,000万円の投資用ローンを組んだ場合、毎月の返済額は家賃収入で相殺すれば差額を支払うだけ。終身保険料と比べても月々の負担は少なく済みます。

phase2-2団体信用生命保険家賃収入イメージ図

死亡時は、生命保険が3,000万円の保険金が支給されるのに対して、マンション経営は、3,000万円で購入したマンションが無借金で残るだけでなく、毎月の家賃収入が継続して得られます。

PHASE 3

マンション経営が、相続対策で有利になる理由

phase-3-1 マンション経営は相続税の節税効果があります

平成27年の相続税の大増税により、その年の課税対象者が約1.8倍になったと言われ、これまで相続とは無縁と思われていた一般家庭でも他人事ではなくなりました。ご存じの方も多いと思いますが、相続税は、相続税評価額によって決められます。 現金の相続税評価額は100%ですが、不動産の場合は約60%になるので、現金を不動産に変えることで、相続税を大幅に節税することができます。

phase3-1賃貸用不動産の相続税評価額が大幅に下がるイメージ図

phase-3-2 ワンルームマンションは相続対策に選ばれています

相続対策には、納税、節税のほか、分割のしやすさも重要です。現金を不動産にすることで節税効果を発揮できますが、不動産は分割しにくいというデメリットがあります。大きな不動産を1つにするのではなく、小さな不動産を複数所有する方が分割効果が高まります。ワンルームマンションは不動産による節税効果と分割のしやすさ、さらには売りやすさによる納税対策にもなるというメリットがあります。

phase3-2現金を複数の区分所有ワンルームマンションに換えるイメージ図
生前贈与の話

不動産で生前贈与をすれば、さらに節税効果が期待できます

生前贈与とは、被相続人の生前に、所有する財産を将来の相続人予定者に贈与することで、相続財産が減らせるので相続税の節税効果があります。年間110万円までは贈与税がかからないので、 毎年110万円ずつ贈与していけば、無税で財産移転することもできます。贈与するものに制限はないので、不動産も110万円分ずつ贈与を繰り返していけば、不動産全体を生前贈与することもできます。 (ただし、贈与の度に専門家報酬等の諸経費がかかってきますので、トータルコストで損得を考える必要があります。)

生前贈与で節税効果のイメージ図

成功の秘訣は"良い物件選び"にあり!

マンション経営は、良い物件を手に入れることが成功への近道。では、良い物件とは何でしょうか。一言で言うと"誰もが住みたい"物件。つまり、常に入居者がいて 空室状態にならず、家賃が下がりにくいということ。それには確かな指標があります。ヴェリタス・インベストメントでは、その指標に基づいて高い基準を設定し、物件をプロデュースしています。

ヴェリタス・インベストメントの物件基準

  • POINT1

    東京都心、横浜・川崎エリアであること

  • POINT2

    駅徒歩10以内であること

  • POINT3

    設備・デザインが付加価値となること

業界随一の高い物件基準を設け、本当に価値のある物件、そして将来まで価値が下がりにくい物件であることにこだわり、オーナー様に自信を持ってご提供しています。

ヴェリタス・インベストメントの供給実績

ヴェリタス・インベストメントの供給実績(2019.6現在)

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