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不動産エコノミスト 吉崎 誠二(よしざき せいじ)
㈱船井総合研究所上席コンサルタント、Real Estate ビジネスチーム責任者、基礎研究チーム責任者、(株)ディーサイン取締役 不動産研究所所長を経て現職。不動産・住宅分野におけるデータ分析、市場予測、企業向けコンサルテーションなどを行うかたわら、全国新聞社、地方新聞社をはじめ主要メディアでの招聘講演は毎年年間30本を超える。 http://yoshizakiseiji.com

【第5回】賢く不動産投資ローンを借りる2大ポイント~不動産投資積極派が増えている~

―あなたは慎重派?それとも積極派?
―積極派が積極的になる理由
―重要!不動産投資ローン、どう借りればいいのか

あなたは慎重派?それとも積極派?

 2020年もあと数か月を残すのみとなりました。外食する方や旅行に出かける方も増えてきて、少しずつ街に活気が出てきています。しかし、「まだまだ、警戒を緩めるのは危険」として、慎重な行動をしている方もいらっしゃいます。
 不動産投資においても、とくに慎重派が多い個人投資家(とくに、近年不動産投資をスタートしたような方)は、「いまは、投資のタイミングではない」として行動を起こさない方もいるようです。しかし、投資に慣れているような方は、コロナショック以前と変わらないスタンスで不動産投資に向き合っています。先日、富裕層向けに不動産投資のサポートをする(アセットマネジメント系の会社)の代表の方とお話していると、「いまは、少しでも利回りのよい(その立地においてという意味で、数字が大きいという意味ではありません。)あるいは、条件のよい物件があると、みなさん即断で意思決定されます。コロナウイルスによる影響が出る前より早いですね。」と話されていました。これは、大きな金額の不動産だけでなく、ワンルームマンションのような不動産投資においても、積極派は変わらぬ目線で投資しているようです。
 また、9月17日夕刊(18日朝刊)の日経新聞によると、「香港の大手投資ファンドPAG社が今後4年の間に、日本の不動産を8000億円分購入する計画」という記事がありました。どうも、海外不動産投資専門家によると、「日本の不動産は、相対的にまだまだ安い、買い時だ」と見ているようです。
 このように現状は、不動産投資のプロの中には積極的投資派が多いようです。

積極派が積極的になる理由

 その背景あるのは、世界的な低金利の傾向です。日銀は、9月17日に「新政権と引き続き連携し、大規模な金融緩和政策を続ける」と発表。そして、その旗振り役の黒田日銀総裁は2023年の任期満了まで全うすると意欲を示しました。これは、実質的に2023年までは、現在の超低金利が続くということになります。また、アメリカに目をやるとFRBは16日に、「少なくとも」2023年まではゼロ金利政策を続ける方針を明らかにしました。
 日本・アメリカ政府とも、新型コロナウイルス対策による財政悪化懸念が高まることにより、国債金利上昇になると、市場に不安が広まりますので、「その可能性を摘む」という政策と言えます。
 確かに、不動産投資市況は、コロナショックで数カ月間停滞しましたが、すぐに元に戻りました。「投げ売り物件が増えて価格下落、利回り上昇物件が増える」と予想した方もいるようですが、その気配は見えていません。つまり、利回りは、低水準が続いています。
 しかし、積極派の方は、現在のような超低金利が続くとなれば、たとえ利回りは低く感じたとしても、調達金利(借入金利)との差(イールドギャップ)が一定分ありますから、十分に収益性があると考えます。こうした流れが、不動産投資市場の活況を支えているのです。

不動産投資ローン、どう借りればいいのか?

 一般の不動産投資家の方は、基本的に金融機関から投資用のローンを借りて購入するのが一般的です。そのため、「ローンの種類と仕組みを理解する」ことと、「ローンの情報をしっかりと収集する」の2つを行うとよいでしょう。
 不動産投資用のローンについては、サイトなどで見ていただければいいと思いますので、ここではポイントを列記しておきます。

1)「低金利×長期間」で借りること

 言うまでもありませんが、できるだけ低金利のローンを見つけましょう。購入する不動産会社の提携ローン等があれば積極的に活用しましょう。いまは、変動金利がかなり低いので、変動金利でいいと思いますが、もし例えば5年後に金利上昇のキザシが見られたら、すぐに固定金利に借り換えるというフットワークが大切です。
 また、長期間で借りると、完済まで保有すると支払総額は多くなりますが、月々のキャッシュフローは良くなります。タイミングを見て売ることを前提で購入される方は、まちがいなく最長期間にしましょう。

2)できる限り満額に近い額を借りる

 そのためには、「担保評価の高い物件」を購入する事、加えて販売実績の多い(つまり金融機関から信用の高い)不動産会社の物件を買う事がいいと思います。こうした物件は、手放すときにも有利です。

 以上2つは、必須条件です。
これらに加えて、サイトなどでしっかりと情報収集して、「賢く」不動産投資を行っていただきたいと思います。

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吉崎 誠二

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