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相続実務士 曽根 恵子(そね けいこ)
【相続実務士】の創始者として1万4,500件の相続相談に対処。(株)夢相続を運営し、感情面、経済面に配慮した”オーダーメード相続”を提案。”相続プラン”によって「家族の絆が深まる相続の実現」をサポートしている。出版書籍53冊、累計39万部出版、TV・ラジオ111回出演、新聞・雑誌取材協力425回、セミナー講師実績500回。(2019年5月時点) https://www.yume-souzoku.co.jp


 今回は、相続した実家を売却して、その資金で区分マンションを2戸購入することで、相続税を節税したMさんの相続対策例をご紹介します。

空き地では節税できない、土地を残すなら活用して収益事業を

 固定資産税は、土地を持っているだけでかかってしまうため、収益を生み出さない空き地は不良資産になりかねません。また、相続を考えても、空き地は相続税の減額要素がありません。土地は建物を建てて住んだり貸したりしないと評価が下がらないのです。
 アスファルトや砂利敷きに整備した貸し駐車場であれば、相続では貸付用小規模宅地等の特例を適用することができ、200㎡、50%の評価減を選択することができますが、それ以外は評価減をすることはできず、固定資産税も下がりません。駐車場は更地ですので、空き地とおなじ100%評価で減額の要素はないのです。

空き家のままでは固定資産税が6倍に

 全国で空き家が増えて問題になり、平成27年2月に「空家等対策の推進に関する特別措置法(空家対策特措法)」が可決されました。老朽化して倒壊しそうな空き家や、防犯上の不安が生じるような空き家に関しては、行政より解体命令が出せるようになったのです。
 そうなると、今まで建物が建っていれば土地の固定資産税は6分の1とされていた優遇措置が撤廃されますので、固定資産税は一挙に6倍になります。
 活用していない空き家は建物を解体しただけでは、固定資産税が6倍の負担増になるため、土地の再活用や処分、総合的な資産の組み替えなどまで検討する必要があります。

持ち続けるより資産組み替え。借入のない賃貸事業ができる

 これまでは多くの土地を持っていることが財産とされてきましたが、活用できていない土地は負担になるだけです。これからは多くの土地を持つよりも、形を替え、評価を下げて、節税をしながら収益を得ることで財産とするべきです。
 資産組み替えのメリットというのは、売却したお金を原資として賃貸不動産を購入しますので、借り入れをすることなく節税効果が出せることです。
 不動産が多い場合は、資産組み替えをして財産をコンパクトにします。預金が多い場合は、賃貸不動産を購入して評価を下げます。このように形を変えて、基礎控除の範囲内に収まることを目指してバランスを取るように対策することが重要です。

【事例】資産組み替え、空き家の実家を売却、賃貸不動産に替えたMさん

[ご家族の状況]

○Mさん(男性・70才代) ・職業 無職
○家族関係  夫(本人)、妻、娘2人

 Mさんは長男ですが同居することなく、実家は両親が2人住まいをしてきました。妹も嫁いでおり、父親が亡くなったあとは母親だけで1人暮らしとなりました。その母親が亡くなる数年間は介護施設で生活をし、90代で亡くなりました。
 実家はMさんが相続して数年になりますが、自分で購入した家に妻と2人で住んでおり、実家に戻って住むという選択肢はありません。実家は立地もよく、現在の住まいよりは広いのですが、建物が老朽化しており、相当な費用をかけてリフォームするか建て直すかしないと住めない状況にあります。
 ここ数年、なんとかしなくてはと思ってはいましたが、まだ両親の荷物が大量にあるため、片づけすらできず、結局は空き家のままとなっていました。しかしながら、相続税の基礎控除が下がったことや、仕事もリタイヤして時間の余裕ができたこともあり、思い切って対策をすることにしたのです。
 Mさんの財産を確認すると1億8000万円と試算され、相続税の負担もあることがわかりましたので、実家を売却して、その範囲で節税対策用に別の賃貸不動産を購入することにしました。土地が広いため、建て売り用地として不動産会社が買い取ることになり、建物もある現況のまま売却することができました。
 その後ほどなく、購入物件も決めることができ、一年かからずに売却、購入の相続対策を済ませることができたのです。将来、娘2人に渡せるようにと区分マンションを二部屋購入しています。

[対策前]財産評価1億8000万円 相続税2200万円

財産の内訳
自宅(土地、建物) 5500万円(180㎡)土地4700万円
実家(土地、建物) 6800万円(300㎡)
預貯金、有価証券 5700万円
1億8000万円
基礎控除(相続人3人) 4800万円
課税財産 1億3200万円
相続税 2200万円(①)

[対策後]相続財産1億3240万円 相続税1177万円

財産の内訳
自宅(土地、建物) 5500万円(180㎡)土地4700万円
実家 売却 −6800万円
購入 区分マンション +2040万円(売却価格の30%、土地680万円)
預貯金、有価証券 5700万円
1億3240万円
基礎控除(相続人3人) 4800万円
課税財産 8440万円
相続税 1177万円(②)

【節税額】1023万円(①-②)

 ※居住用小規模宅地等特例にて501万円(自宅−3760万円、賃貸−340万円)

 以上のように、相続した実家を売却して区分マンションを2戸購入するという資産組み替えにより、Mさんは将来に妻子が負担する相続税を1023万円も節税することができました。また、効果は節税だけではなく、区分マンションの賃貸収入を継続的に得られることはもちろん、娘2人への相続対策にもなるというメリットを生むこともできました。

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