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一歩先行く不動産投資 プロフェッショナルズアイ

2017年09月29日

nonaka

住宅コンサルタント 野中清志(のなか きよし)
株式会社 オフィス野中 代表取締役。大手マンションディベロッパーの営業を経て、ワンルームマンションディベロッパーにて執行役員を歴任。2003年に株式会社オフィス野中を設立。 「お客様の立場に立った購入アドバイス」を実践し、不動産の豊富な知識と業界30年の経験を活かしたコンサルティングをおこなう。

③より大きなリターンを得るために

 自己資金を投資してリターンを得る場合には、より大きなリターンを得るために借入を利用する場合があります。

 これは現金で買うだけではなく、ローンを組み合わせることにより、「Leverage(レバレッジ)」いわゆるテコの原理を利用した投資手法といいます。

 Aさんは現金1億円で2,500万円のマンションを4部屋購入しました。仮にちょっと高めですけど、利回りが6%とすると年間600万円の家賃収入が入ります。

 一方、Bさんは1億円の現金と4億円のローンを借りて、2,500万円のワンルームマンションを20部屋買いました。利回りが6%とすると、年間家賃収入は3,000万円となります。

 ところがBさんは4億円の借入を金利3%、返済期間25年という条件で借り入れしています。
出る方は年間のローン2,276万円×25年=約5億7,000万円、入る方は3,000万円×25年=7億5,000万円。7億5,000万円から5億7,000万円を引くと、プラス1億8,000万円となります。
 1億8,000万円を25年で割ると1年当り720万円のプラスとなります。つまり1億の自己資金に対して、25年間は7.2%のリターンがあったという事です。

AさんとBさんのマンション投資の違いは?

  自己資金 借入れ 購入物件 支出/年 家賃収入/年 収支/年 25年間の
利回り/年
25年目以降の
利回り/年
Aさん 1億円 なし 2500万円の
マンション4戸
なし 600万円 +600万円 6% 600万円/6%
Bさん 1億円 4億円 2500万円の
マンション20戸
2,276万円 3,0000万円 +724万円 7.2% 300万円/30%

マンション経営にかかる経費等は含まれていません。空室・家賃の変動等はないものとしてあります。シミュレーションのため実際の数値とは異なることがあります。

 またBさんはローン返済が終了した25年目以降は3,000万円の家賃収入からローン返済をする必要がなくなるので、自己資金1億円に対して家賃収入3,000万円が収益となり利回りは30%となります。このようにローンを利用することで、より多くのリターンを得ることができます。

④マンション投資の利回りに注意

 マンション投資というとどうしても利回りに目が行きがちですが、表面利回りが高い物件に飛びついて後で後悔する方も多いですがこれは注意が必要です。
 よく地方の物件を見ていると、利回り10%以上の高利回りの物件もよく見かけます。逆に都心部の物件ですと3%の利回りの低い物件も多くなっています。単純に利回りが高い物件がマンション投資に適しているのでしょうか。

 マンション投資をする上では、物件価格と収益の割合が利回りとなります。よく「表面利回り」とか「実質利回り」と言われますが、これはサラリーマンの給料に例えると、「額面の給与」つまり税引き前が表面利回りに相当し、額面の給与から健康保険料や社会保険料や所得税などを差し引いた手取り金額に相当するのが実質利回りと言えます。

 家賃収入から管理費、修繕積立金、固定資産税、などの経費を差し引いた収益を Net Operation Income(ネット・オペレーション・インカム)、いわゆる「純収益」と言います。

Net Operation Income(ネット・オペレーション・インカム)→NOI→「純収益」
 家賃収入から管理費、修繕積立金、固定資産税、修繕費、保険料など様々な経費を差し引いた収益

 この純収益には一つの傾向があり、一般的に新築のマンションと築浅のマンションではおおよそ表面利回りと実質利回りの差は約1%前後となります。
 ところが地方都市の500万円以下の格安のワンルームマンションの場合、例えば表面利回りが10%、実質利回りが5%のように、その差が著しい物件も散見されます。

物件価格500万円、利回り10%のマンション

家賃収入→50万円<表面利回り10%>

経費
管理費8,000円(年9万6,000円)、修繕積立金6,000円(年7万2,000円)、
公租公課8万2,000円/年 経費→合計25万円/年

家賃収入50万円-経費25万円=25万円(NOI)→<実質利回り5%>

●利回りが高くても家賃の少ない物件は経費の割合が高くなる傾向にあります。

 このように一戸当たりの家賃が低すぎる物件は、相対的に管理費等の維持コストの割合が大きくなり、マンション経営を圧迫する要因となりますので、単純に利回りだけではなく、表面利回りと実質利回りの差を意識した投資姿勢が重要であり、表面的な数字に「惑わされない」ようにすることが大切です。

 また利回りが高い物件は実際の家賃とは異なる、不動産業者が想定した賃料で売り物件として出回っていることがあり、入居者が敬遠しそれだけ空室になりやすい傾向が高いと言えます。特に地方にあり駅から遠い物件などは、なかなか入居者が決まらないケースもあります。

 表面的な利回りだけではなく、実質利回りと将来の住宅需要なども勘案して総合的に物件やエリアを選定することがマンション投資の秘訣といえます。

以上のように様々な角度から数値を検証しましたが、実際にマンション投資を検討する方が、自身でシミュレーションすることは中々難しいことです。
そこでこのようなシミュレーションも含めて、しっかりと説明をしてくれる不動産会社を選ぶことが大切です。