2024年の賃貸住宅投資市況の見通し—たとえ金利が上がっても影響は限定的？

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不動産エコノミスト　吉崎誠二（よしざきせいじ）
㈱船井総合研究所上席コンサルタント、Real Estate ビジネスチーム責任者、基礎研究チーム責任者、（株）ディーサイン取締役　不動産研究所所長を経て現職。不動産・住宅分野におけるデータ分析、市場予測、企業向けコンサルテーションなどを行うかたわら、全国新聞社、地方新聞社をはじめ主要メディアでの招聘講演は毎年年間30本を超える。 http://yoshizakiseiji.com

【第20回】2024年の賃貸住宅投資市況の見通し—たとえ金利が上がっても影響は限定的？

2023年12月

金融緩和政策は変わらず継続

　23年18－19日開催された日銀金融政策決定会合では、金融政策に大きな変更はありませんでした。思い起こせば、22年12月に開催された日銀の金融政策決定会合では、サプライズ的な一部政策変更で、国債は大きく動きました。その残影もあってか、23年12月の本会合でも「何らかの政策変更があるかも」との憶測がながれましたが、19日に発表された内容は、１）短期金利をマイナス0.1％とする　２）長期金利をゼロ％程度とする　という、これまでの大規模な金融緩和策の枠組みを維持するものでした。また、その上で長期金利が1％を超えても一定水準までは金利の上昇を容認するという方針（23年7月に決めた方針）も継続となっています。
　会合後の植田総裁の発言では、消費者物価指数の上昇率は、今年10月まで19か月連続で日銀が目標とする2％を上回っていますが、「賃金の上昇を伴う形での物価安定目標の達成にはなお至っていない」として、目標の実現に向けていまの金融緩和策を粘り強く続ける必要がある。また、アメリカの利下げ憶測が流れている中での「焦って、政策変更は不適切」、として「粘り強くいまの政策を続ける」方針を明言しました。
　金融緩和の出口は「なお見極める」というスタンスで、マイナス金利解除の時期は示されることはありませんでした。これにより、24年の不動産市況は、現状の好調が続くと思われますが、一方で、「金融政策を伺いながら」、という状況になりそうです。

24年の土地活用・賃貸住宅着工数の見通しを３つの視点で考える

　それでは、24年の賃貸住宅投資の見通しは、どのような感じでしょうか。
ポイントとなる、１）金利　２）賃料　３）キャップレート　の3つの視点で考えてみたいと思います。

　まず、金利についてですが、年内の金融緩和政策の解除はなくなりましたが、24年の前半のどこかで、政策金利の利上げの可能性がありそうです。順当なら実質賃金の上昇が数字に表れた24年4月か5月ごろ、もしくは慎重に見極めるなら、24年7月ごろと思われます。これまでの日銀総裁の発言からすれば、上がっても「僅かに、徐々に、慎重に」というスタンスでしょう。
　現在多くの不動産投資家が利用する変動金利は、歴史的な低水準にあります。変動金利は短期プライムレートに連動しますので、政策金利が上がれば、多少金利上昇可能性があります。しかし、「多少上がる」程度と考えられます。

次に、賃料の動向です。住宅賃料は、都市部を中心に上昇傾向にあります。とくにファミリータイプの物件の賃料は東京カンテイのデータなどを見ていても、過去最高水準となっています。住宅賃料（＝家賃）の詳細な公表データはありませんが、消費者物価指数において20％超の寄与度がありますから、2023年の年間で2.5％程度（消費者物価コア指数）の物価上昇の見通しなので、同程度の賃料上昇があると考えていいでしょう。賃料上昇は、賃貸住宅投資にはポジティブに働きます。

　次に、投資家の意欲＝キャップレートです。

■図１／賃貸住宅の期待利回り（CAPレートの推移）

　図１は、全国主要都市における賃貸住宅（ワンルーム・ファミリー）の期待利回り（＝キャップレート）の推移を示しています。東京（城南エリア）をはじめ多くの都市の物件で、調査開始以来最も低い値を更新しています。つまり、賃貸住宅への投資意欲（あるいは建築意欲）は引き続き旺盛で、たとえ賃貸用住宅の価格が高くても投資意欲が旺盛にあるということが分かります。
　３つを合わせて考えると、2024年の賃貸住宅投資の市況は、プラスの要因とマイナスの要因（金利動向）があります。

新規物件は都区部から周辺部へ

　ただし、前述のように都市部での賃貸住宅建築適地、検討用地は、かなり少なくなっており、投資用賃貸住宅における新規物件の供給は、2023年以上に周辺部へ広がるでしょう。　
　この兆候は、すでに2022年後半から見られており、JREITが23年11月までの1年間に取得した物件の地域をみれば、東京5区の割合が前半は26％ありましたが、後半は10％に激減しており（JREITマーケットレポート）、中心部から周辺部への移行が伺えます。

2024年はネガティブ報道に注意

　2013年から続く不動産好景気、賃貸住宅投資好景気のきっかけとなり、長期にわたり好調が継続している最大の要因は「低金利」です。低金利がトリガーとなり、「投資が投資を呼ぶ」ムードが形成されました。しかし、金融緩和政策が解除されれば、レジュームチェンジのムードが広がる可能性があります。しかし、先にのべたように、それほど大きな金利上昇の可能性は低く、あまり慌てることはないと思いますが、ムードは怖いものです。
　ムードを形成する要因となるのは、マスコミなどによる「不動産市況におけるネガティブムードの報道」です。こうした報道には注意していただきたいと思います。もし、そのような局面になったら、適切にデータを収集し冷静な対応をしてください。