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国際認定テクニカルアナリスト 横山 利香(よこやま りか)
金融系出版社で記者・編集者の経験を活かし、国際テクニカルアナリストとして株式や不動産を中心に資産運用をテーマに執筆活動を行うほか、セミナー講師としても活動中。自身で投資初心者向けの投資勉強会「投資力向上委員会」を主宰しているほか、個人投資家向けにYouTubeチャンネルも運営中。不動産好きが講じて、DIY女子としての一面も持つ。 https://yokoyamarika.com/

【第5回】オリンピックに向けて上昇が続いた不動産価格の今後の行方

■オリンピック開催までの住宅価格の動向

 2020年に開催が予定されていた東京オリンピック・パラリンピックでしたが、世界中の国々で新型コロナウイルス感染症の流行が拡大したために1年の延期を余儀なくされました。流行の終息を見込んでいたものの、結果的には2021年も変異株の感染が続くなかでもの開催となりましたが、無事に閉幕しました。

 2020年のオリンピックが東京で開催されることが決定したのは2013年でした。東京オリンピックに向けて多くの公共工事等が行われ、世界中から観光客が集まるだろと予想されたこともあり、オリンピック開催に向けて不動産価格が上昇し、終了後は下落するのではないかといった見通しを一度は聞いたことのある人も多くいるかもしれません。

 実際、東京オリンピック開催に向けて不動産価格は上昇しました。国土交通省が発表した「不動産価格指数」を見ると、住宅総合やマンション(区分所有)がじわじわと上昇を続けていることがわかります。2020年春頃に少し落ち込みが見られますが、新型コロナウイルス感染症の流行拡大で、日本国内に緊急事態宣言が発令されて行動が制限されていた影響だと考えてよいでしょう。

 さらに、多くの人が在宅での仕事、いわゆるテレワークを強いられることになったため、テレワーク環境の向上のために広い家で暮らしたいと考えて住み替えを行う人も増えてきています。新たな働き方が求められるようになったために住み心地の良さを求める人が増えたこともあって、不動産価格は新型コロナウイルス感染症の流行が続く中でも上昇を続けました。

国土交通省が発表した「不動産価格指数」(住宅)

 不動産経済研究所が発表した「首都圏新築分譲マンション動向 2021年8月」(調査対象地域は東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県の1都3県)によると、販売戸数は前年同月日16.2%増と2か月ぶりに増加し、戸あたりの平均販売価格も7,452万円と大幅に上昇しています。在庫が減少しているそうですから、需給が引き締まっていることが想像されますので、新型コロナウイルス感染症が流行する前の2020年1月の平均販売価格が最も高く8,386万円でしたが、その最高値に向けてじわじわと上昇し始めている傾向が見えます。

「不動産経済研究所」が発表した「首都圏新築分譲マンション動向 2021年8月」)

■オリンピック開催後の不動産価格の影響

 新型コロナウイルス感染症の影響も多少はあるのでしょうが、オリンピックが終了したから不動産価格が下落するということはなく、在庫も少なくなっているということで需要に対して供給が少ないこともあり、不動産価格はいまだ高止まりしているという状況となっています。

 ただし、首都圏を中心に感染拡大を予防する観点から、商業施設では営業時間の短縮や休業等が行われています。そのため、多くのテナントが退去する等のマイナス要因もあり、店舗や商業地は厳しい状況を強いられています。その一方で、マンション・アパート(一棟)は緩やかながら上昇が続いていることがわかります。

 このような状況を見る限りでは、不動産価格はオリンピックという一大イベントで変動しているというよりも、どちらかといえば新型コロナウイルス感染症によって、私たちの住環境が変化しはじめていることのほうが影響が大きいと言えるでしょう。ただ、日本国内でも現在はワクチン接種が進み、ワクチン接種の証明等によって行動制限の緩和が予定されています。そうなれば商業地にもまた変化が出てくるかもしれません。

国土交通省が発表した「不動産価格指数」(商業用不動産)

■新型コロナウイルス感染症による不動産の価値観の変化

 このように不動産価格が堅調に推移しているということは、好調な販売状況が続いているのではないかと想像されます。そこで、首都圏を中心に一戸建てやマンション分譲等不動産事業を展開しているオープンハウス<3288>の業績を確認してみましょう。ここ数年、オープンハウスの業績は好調で、右肩上がりの推移が続いています。株価は2020年春のコロナショックの時には売られましたが、以降は好調な業績を背景に株価上昇を続けています。同社は株主還元として配当金も出していて、年間の配当金は増額されて112円です。銀行の定期預金では超低金利の状況が続く一方で、同社の配当利回りは1.7%超ですからお得だと言えるでしょう。首都圏だけではなく、地方で不動産事業を展開している企業にも好調な業績のところが多く見られますから、新型コロナウイルス感染症の流行が不動産への価値観を大きく変化させた可能性が高いと言えるでしょう。

 オリンピックを機に不動産価格は下落するという予測もありましたが、実際にはその後もじわじわと上昇基調が続いています。ただ、このまま不動産価格の上昇が続けば、買いたくても買えない人が出てきて需要が減退することになり、不動産価格の上昇も次第に落ち着いてくることでしょう。不動産価格は、需給、そして金利動向にも左右されますから、普段から情報収集しておきたいですね。

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横山 利香

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