不動産価格上昇時でも成功する不動産投資

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国際認定テクニカルアナリスト　横山利香（よこやまりか）
金融系出版社で記者・編集者の経験を活かし、国際テクニカルアナリストとして株式や不動産を中心に資産運用をテーマに執筆活動を行うほか、セミナー講師としても活動中。自身で投資初心者向けの投資勉強会「投資力向上委員会」を主宰しているほか、個人投資家向けにYouTubeチャンネルも運営中。不動産好きが講じて、DIY女子としての一面も持つ。 https://yokoyamarika.com/

【第12回】不動産価格上昇時でも成功する不動産投資

■米国と日本の借入金利状況

　米国の歴史的なインフレですが、FRB（連邦準備制度理事会）がすでに2022年中に7回程度の利上げを行うことを明らかにしているにも関わらず、一向におさまる気配が見られません。先日発表された3月の消費者物価指数（CPI）の上昇率は前年同月比8.5％となり、2月をさらに上回る上昇になりました。インフレ進行に落ち着きが見られないこともあって、米国の10年債利回りは上昇の一途で、3％まであとわずかという状況になっています。新型コロナウイルス感染症による経済への影響を考慮して金融緩和が行われていたこともあって、米国の住宅ローン金利（30年）は2％半ばまで低下していましたが、金融引き締めに動き始めたことによって上昇が続いていて、2022年1月には3％台でしたが、4月にはすでに5％台まで急上昇しています。

　一方、日本はといえば、米国が利上げに動き出したことでドルを買う動きが強まり、円安ドル高が進行しています。さらに、エネルギー価格の上昇によって日本国内の物やサービスの価格が上昇していて、日本国内の消費者物価指数は上昇しています。多くの方が「最近は値上げが多い」と感じているのではないでしょうか？こうした状況もあって、日本でも長期金利の指標となる10年国債の利回りが上昇し始めて0.2％台まで上昇していますが、日銀が国債を0.25％で無制限に買い入れる「指値オペ」を行って、なんとか低金利の状態を維持しようとしています。そのため、日本の住宅ローン金利の目安となるフラット35の金利は、確かに上昇基調にはありますが、いまだ1％台という状況ですから、米国に比べるとはるかに低いと考えられます。

■国内の不動産価格も上昇が続く

　ただ、世界的なインフレによって各国が利上げを行っている状況から、「日本でもいずれ金利が上昇に転じるのでは？」などと考える人も多いでしょう。また、エネルギー価格の上昇による資材価格の高騰で建築価格が下がる見込みはありません。さらにはコロナ禍で在宅ワークにも対応できる住環境がほしいと考える人が増えています。不動産価格が少しでも安い時に、できるだけ低金利で不動産を購入したいと考える人が増えているということが、不動産経済研究所が先日発表した「首都圏新築分譲マンション市場動向2021年度（2021年4月～2022年3月）」で明らかになりました。

　不動産経済研究所が先日発表した資料によると、令和3年度の首都圏（一都三県）の新築マンション一戸当たりの平均価格は6,360万円となり、バブル期の平成2年度に記録した6,214万円を上回り、過去最高を記録したそうです。ただ、家庭をこれから築くであろう働き盛りの会社員世代の多くがバブル景気を知らない世代になっていますから、バブル景気以来の最高記録と言われてもピンとこない人のほうが多いかもしれません。バブル景気を知らない働き盛りの世代が不動産価格の上昇を牽引しているとも言えます。

■築浅マンションの賃料は高止まり

　不動産価格の上昇に伴って、分譲マンション賃料も上昇が続いています。東京カンテイが発表した「分譲マンション賃料（年間版）2021年」によると、2021年は一年を通じて分譲マンションの賃料が上昇しています。とくに首都圏の賃料の伸びには目を見張るものがあります。さらに、同社の資料によると、2022年に入ってからも小幅ながら上昇が続いていることが明らかになっています。ただ、ここで築年数が古い物件では賃料推移が鈍化している点は懸念事項と言えるでしょう。

東京カンテイの「三大都市圏分譲マンション賃料年間平均推移」

東京カンテイの「築年帯別分譲マンション賃料の推移2022年」

　最近は築年数が古い賃貸マンションでは、たとえば給湯器等が品薄になり、故障しても交換できないというトラブルをよく見聞きするようになっています。新型コロナウイルス感染症から世界経済も立ち直りを見せてはいますが、それでもなお供給不足が続いているようで、給湯器が壊れても交換できなかったので家賃が減額になったという話も見聞きしました。報道等でも話題になっていますから、築年数が古い物件でのトラブルを入居者が事前に避けているという状況もあるのかもしれません。というのも、アート引っ越しセンターが発表した「2022年春の引っ越し調査レポート」によると、過去2年はコロナ禍の影響で法人経由の引っ越しが減少していましたが、全体として引っ越し件数が増加傾向になっているということが明らかになっているからです。

　こうした状況を踏まえると、不動産投資を考える時には、築年数が古いために高利回りの物件を購入するのがパフォーマンスとしては正解だと思う人も多くいることでしょう。しかし、築年数が経っている物件では、修繕費が高額になる恐れがある上に、不測の事態の時にはそもそも修繕がままならず空室リスクや家賃減額といったリスクも考えられます。また、仮に築年数が経っている物件だったとしても、管理会社の対応が行き届いていれば安心した住環境を提供することもできるでしょう。不動産の購入を検討する際には、マンションの管理状況等にも気を配ったほうがよいと考えるべきです。

　インフレに対応できる金融商品として不動産への注目度は上がっていますが、不動産投資におけるパフォーマンスは、高い賃料がとれる地域で、空室になることなく、入居者から家賃収入を確実に得ることに尽きます。さらに、多くの人が購入時に借入を利用するわけですから、借入金利は低いにこしたことはありません。賃貸経営は長く続けることが大前提ですから、どの地域なら空室リスクが低いのか等、普段からよい物件に巡り合えるよう情報収集しておくことが不動産投資で成功するための秘訣と言えるかもしれませんね。