長谷川高

長谷川不動産経済社代表。
デベロッパーの投資担当として企画開発事業に携ったのち1996年に独立。
以来一貫して、個人・法人の不動産に関するコンサルティング、調査、投資顧問業務を行う。
講演やメディアへの出演を通して、不動産の市況や不動産購入・投資術をわかりやすく解説している。
著書
『愚直でまっとうな不動産投資の本』（ソフトバンククリエイティブ）、
『不動産投資　これだけはやってはいけない！』（廣済堂出版）
『はじめての不動産投資』 （ＷＡＶＥ出版）など。

【第１回】

不動産投資戦略（その1）不動産市況編

　今回から昨今の不動産市況を読み解きながら、今後いかに不動産投資を成功に導くかその手法やヒントをお伝えしていきたいと思います。現在、不動産市況には見逃せない大きなトピックスがございます。まずは、順を追って解説していきましょう。

1）東京オリンピックの影響

アベノミクス効果に続き、東京でのオリンピック開催が決定してから不動産業界は活況を呈しています。しかし、不動産業界で会う人々に「オリンピックが来ることで長期的に地価は上がると思うか？」と聞きますと実は意見は半分に分かれます。ただし、少なくとも「短期的には既に上がっている」といった実感は一致していると思います。

さて、オリンピックが東京で開催されることにより特に注目されているのが、選手村や様々な競技施設の建設が新たに予定されている湾岸エリアです。この湾岸エリアも短期的に見るならば発展することは間違いないのでしょうが、（我々が不動産投資を行う上で）長期的な視点で見るならば、このエリアは、まだまだ不安要素が残っています。

それは何でしょうか？一つには、交通の利便性の問題です。現在のところ「ゆりかもめ」とJR「京葉線」、東京メトロ「有楽町線」等は通っていますが決して充分とは言えません。住環境も公園や緑道等が少なく、まだまだ整備途上といった感があります。何時の時代においてもこれら「交通の利便性」と「環境の良し悪し」は単純明快に不動産の価値を決める大きな要素です。

勿論、個人の趣味嗜好の問題は別です。あの無機質な感じが良いという意見も少なからず存在します。しかし、不動産投資においては、自分の好みだけでなく、一般的に「大多数の借家人がどこにより好んで住むのか」ということを考慮にいれなくてはなりません。当然ながら、将来にわたり賃貸収入を得られる可能性が高い物件に、そして売却時により高く売れる物件に投資すべきことは言うまでもありません。 湾岸エリアの不動産やマンション価格はオリンピックまでの数年、価格は上昇していく可能性は高いと言えます。

しかし、選手村が完成し、オリンピックが終わった後が問題なのです。実は選手村として建設された「万」を越える宿舎が中古住宅として分譲・賃貸に出されることになると思われます。その時、不動産マーケットにどんな影響を与えるでしょうか。一つの考察としては、このエリアの需給バランスが崩れてしまうというものです。勿論その根本原因の一つは日本の少子高齢化、つまり就労人口の減少で、二番目が先に書いた交通、環境の問題です。

この湾岸エリアに、例えばですが代々木公園クラスの森林公園を2つ造り、南仏のようなヨットハーバーを3カ所、東京湾及び運河沿いに緑道、歩道、自転車道を整備し、尚かつ有名一流大学を2校程度誘致したならば、このエリアの将来性は長期に渡り大きく担保されると思います。しかし、これは民間のデベロッパーや「都」単独で行うには荷が重過ぎます。やはり「国」が国策として行わなければ実現できないものでしょう。

2）外国人投資家から見た東京不動産マーケット

次に、日本国内からだけでなく、ワールドワイドにこの東京という都市を国外の投資家からの目で見てみましょう。

実は東京オリンピックが決まった後と前では、新興アジア諸国富裕層の日本投資意欲は全く異なるようです。実は、シンガポールの高級マンションは既に坪単価1,000万円を越えています。よって、東京都心部の億ション（坪単価500～600万円前後）は彼らにとって元々割安に感じていたようです。 私の知る範囲では世界で一番高いマンション（アパートメントビルディング）の坪単価はイギリス、シティにあるもので坪単価約4,000万円。この価格は当然ながらロンドンオリンピックの影響と、イギリス政府がシティをNYに並ぶ金融都市に育て上げた結果です。

一方、日本で近年最も高く分譲されたマンションは千鳥ヶ淵に隣接した（飛島建設跡地に建った）マンションで坪単価約800万円でしょうか。シティとは5倍の開きがあります。 こういった状況を踏まえ、アジアの富裕層は、「東京の不動産は元々魅力的であったが、原発、地震や津波の心配」と感じていました。しかし「オリンピックが決まった」＝「IOCが大丈夫だとお墨付きを与えた」＝「投資しても大丈夫」という判断に至っています。 彼ら富裕層は、東京のどこを買っているのでしょうか？それは、やはり主には東京の都心、それも一等地です。

3）日本の資産家、富裕層が動き出した

　またここに来て日本の富裕層も動き出しました。彼らは来年からの相続税率の上昇と基礎控除額の減少を見越して、現金や株式を相続税評価上、税額を軽減できる不動産へ組み替えているのです。実際には、収益マンションやアパート、ビル等に組み換えており、それ故に収益物件の売買マーケットは活況を呈しています。

彼らは単純に土地を買うのではなく、相続評価上の有利であり、かつ毎月の賃料を得られる収益物件（＝利回り物件）を盛んに買っているといった現状があります。また、将来の資産価値が下りにくい都心の一等地を購入しています。

上記のような状況を踏まえて、我々はどのような方針、戦略で不動産投資を行うべきなのか次回から様々な角度から解説して参りたいと存じます。