弁護士種⽥ 和敏(たねだ かずとし)
経歴
滋賀県大津市生まれ
神奈川県藤沢市出身
神奈川県立湘南高校卒(サッカー部)
東京大学法学部卒
成蹊大学法科大学院修了(夜間コース)
元港区役所職員
2011年12月 弁護士登録(新64期)
2012年1月 当事務所入所
所属
第二東京弁護士会
取扱分野
一般民事,家事,中小企業法務
専門・得意分野
借地・借家、労働
弁護団等
東京借地借家人組合連合会常任弁護団
ブラック地主・家主対策弁護団
日本労働弁護団東京支部(労働トラブルホットライン相談員)
明日の自由を守る若手弁護士の会
著書
『だけじゃない憲法』(猿江商會)
http://saruebooks.com/item/book_02.html
ひとこと
人生の中で,ご自身の力だけではどうしても解決できない出来事が起きたとき,あなたの味方となり,精一杯弁護活動を行います。
「弁護士に相談するかどうか」で悩まれる方も多いと思いますが,不安を抱えたまま日々を過ごしているうちに,問題の解決が遠のいてしまうことも考えられます。
1日でも早く心穏やかな日常をとりもどし,新たな人生のスタートを迎えられるよう力を尽くしますので,お気軽にご相談ください。
過去のニュース
- ●給費制 司法修習生の給費制廃止違憲訴訟で不当判決!(事務所ニュース77)
- ●この頃思うこと(事務所ニュース76)
- ●自民党改憲草案の危険性 国民は危機感を持った対応が必要(事務所ニュース74)
- ●法整備と表現の自由 ヘイトスピーチの規制をめぐって(事務所ニュース72)
- ●【特集 安倍政権が進める危険な「憲法破壊」】「秘密保護法」ついに施行 憲法違反の法律を許さない(事務所ニュース71)
- ●国民投票法 国民に知らせずに決めさせる法(事務所ニュース70)
- ●司法修習生に対する給費制廃止 違憲訴訟を提訴しました(事務所ニュース69)
- ●自衛隊をウォッチする市民の会 元防衛大臣らを銃刀法違反で刑事告発しました!(事務所ニュース68)
- ●ウォッチの会(自衛隊をウォッチする市民の会) 自衛隊の活動を市民目線で注視!(事務所ニュース67)
- ●【新しい所員を紹介します】陸自レンジャー訓練反対運動と給費制存続運動(事務所ニュース66)
セミナー講師
不動産投資のリスクを、実際に現場で起きている問題から学ぶ!
不動産投資のトラブルは、ミクロで見るとさまざまな事情や状況で多岐にわたりますが、法的な結論はシンプルで、いくつかのポイントを抑えておけば、トラブル回避は充分に可能です。そこで、私たち弁護士が実際に相談を受けた案件から、よくあるトラブルをご紹介。なぜ問題が生じたのか、そしてどのように解決したのかをわかりやすく解説します。
弁護士種⽥ 和敏(たねだ かずとし)
弁護士(第二東京弁護士会)。池袋の城北法律事務所に所属。1982年に滋賀県大津市に生まれ、神奈川県藤沢市で育つ。2005年に東京大学法学部を卒業後、東京都港区役所に5年間勤務、成蹊大学法科大学院(夜間コース)を修了、2011年に弁護士登録。借地借家の問題を中心に不動産関係の法律問題に取り組む。著書に『だけじゃない憲法』(猿江商會)。
詳しいプロフィールはこちら不動産投資トラブル 83
土地を買って造成までしたのに賃貸契約直前で無かったことに…
神奈川県在住、63歳、結城さん(女性)
一昨年、母が亡くなり、それなりの遺産を相続しました。昨年、自動車修理工場を経営している昔からの友人に、世間話の流れでその話をしたところ、その友人が「新規の自動車修理工場を作りたいが、土地を買うだけの資金がない。工場用地を買って、それを貸してもらえれば、毎月、地代を払う。そうなれば、定期収入になってよいのでは?」と提案してきました。私は、信頼する友人からの提案だったこともあり、その提案に乗り、土地を買い、その土地に工場を建てられるように造成もしました。しかし、いよいよ借地契約を締結するという直前に、その友人から、工場の話はなかったことにしてくれと言われました。私は、それはないだろと言いましたが、友人は、何の契約もしていないのだから、私には何も言う権利はないと言います。本当でしょうか?
よくあるトラブル 83「契約締結上の過失~事業撤退と予定された借地契約~」
これで解決!
ご相談のケースに似た事例で、裁判例があります。それは、東京地方裁判所の令和3年3月24日判決です。この判決の事例は、中古車販売店が、不動産屋に対し、「不動産屋が、新規店舗の用地(本件土地)を取得し、その土地を造成すれば、中古車販売店が、その土地を借り(本件契約)、新規店舗を建て(本件建物)、営業を行う」という事業(本件事業)の提案をし、不動産屋がこの提案に応じ、実際に土地を取得し造成を行ったところ、中古車販売店がやっぱり新規店舗を作るのはやめたと言い出した(本件解約申入れ)という事例で、不動産屋(X)が中古車販売店(Y)に対し、損害賠償を求めた事例です。
この判決は、「本件事業は、Yが新規出店を希望する本件土地上で中古車販売業務等を行うため、Ⅹに先行投資をするよう勧誘したものであり、その勧誘及びその後の交渉の過程において、YはⅩに対し、過去に中途解約して店舗から撤退した例はない等と複数回にわたって説明していた。また、Ⅹ及びYは、本件建物の完成日が明らかになった時点で公正証書により締結する予定である本件契約の内容について協議を重ね、その条項を確認しておく目的で本件覚書を締結した上、Ⅹは、本件土地を購入し、造成工事費用を負担したものである。一方、Yも、Ⅹに対し、本件契約の締結に先立ち、敷金や造成協力金を支払い、自ら本件土地の代金調整や造成工事の内容決定に関与していた。そして、元々本件土地は、Yが新規店舗の開店を希望した土地で、本件契約の締結前にYが解約を申し入れること等全く想定していなかった旨をXの担当者も証言している。こうした事情に照らせば、Ⅹは、Yとの間で本件契約を締結することを強く期待して多額の先行投資をし、本件土地を購入し、造成工事まで開始したと認めることができる。そして、Ⅹが、そのような強い期待を抱いたのは、勧誘や交渉の過程におけるYの説明や本件覚書を締結するに至ったことによるものであり、そのことには合理的な理由があったというべきである。
他方、Yは本件覚書の締結後、Ⅹが本件土地の購入や造成工事のために多額の先行投資をしたことを十分認識していながら、出店戦略の変化や本件土地上に建築予定の新規店舗において採算が取れなくなったという専ら自社の営業上の理由により、本件解約申入れをしたものであり、このような経緯に鑑みると、本件解約申入れは、本件契約が成立することに関するⅩの合理的な期待を不当に侵害したものであると言わざるを得ない。よって、Yには、本件契約締結の準備段階における信義則上の注意義務違反があったと認められ、Yには不法行為が成立する。」として、損害賠償を認めました(なお、「契約締結の準備段階における信義則上の注意義務違反」を「契約締結上の過失」とも言います。)。
この判決を踏まえると、ご相談のケースでも、契約がないからと言ってあきらめるのは早く、友人から借地契約の締結が確実だという趣旨の説明があったり、途中で借地契約を予定した覚書などの書面が作られていたりすれば、損害賠償請求の可能性があります。
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不動産投資トラブル 43
調査を拒否した賃借人に漏水被害の賠償を負担してほしい…
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承諾がなくても他人の土地に水道管を通す工事ができる?
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要望書が届いていなかった…。契約解除で返金しないとだめ?
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不動産投資トラブル 75
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不動産投資トラブル 76
居抜きで契約した物件が営業不可に…契約解除で内装工事代金も返還?
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不動産投資トラブル 77
死亡事故(自殺?)のために売値が下がった…。その損失分は請求できる?
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転貸は認めたが、民泊は認めていない…。契約解除できる?
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不動産投資トラブル 79
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賃借人が出ていってくれない場合、契約書の「倍家賃条項」は有効になる?
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契約終了の成立には書面の交付だけではなく、口頭による説明も必要なの?
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