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弁護士に聞く本当にあった不動産の失敗

プロフィール

弁護士種⽥ 和敏(たねだ かずとし)

経歴

神奈川県藤沢市出身
神奈川県立湘南高校卒
東京大学法学部卒
成蹊大学法科大学院修了(夜間コース)
元港区役所職員(障がい者、保育園入園相談、地域猫問題、リサイクル行政を担当)
 
2011年 弁護士登録(新64期)
2012年 当事務所入所

所属

第二東京弁護士会

趣味

サッカー、フットサル、お酒

弁護団等

ビギナーズネット(司法修習生の給費制維持のための若手ネットワーク)
http://www.beginners-net.com/
日本弁護士連合会司法修習費用給費制緊急対策本部
福島原発事故被害弁護団
全国B型肝炎訴訟弁護団
http://bkan-tokyo.com/

委員会等

第二東京弁護士会消費者問題委員会
第二東京弁護士会修習生委員会

ひとこと

労働問題や借地借家などの問題を中心に日常業務を行うとともに、東京北部(練馬・板橋・豊島・北・文京)での課題(板橋区大山の特定整備路線26号線の問題),平和をまもる運動(自衛隊の行動をウォッチする活動),市民のための法律家の育成(司法修習生の給費制廃止違憲訴訟)にも積極的に取り組んでいます。
 
また,毎月のように、各地で開催される「憲法カフェ」で講師をしています。2015年5月には,『だけじゃない憲法』(猿江商會)を出版しました。http://saruebooks.com/item/book_02.html
お気軽にご相談ください。

委員会等

セミナー講師

不動産投資のリスクを、実際に現場で起きている問題から学ぶ!

不動産投資のトラブルは、ミクロで見るとさまざまな事情や状況で多岐にわたりますが、法的な結論はシンプルで、いくつかのポイントを抑えておけば、トラブル回避は充分に可能です。そこで、私たち弁護士が実際に相談を受けた案件から、よくあるトラブルをご紹介。なぜ問題が生じたのか、そしてどのように解決したのかをわかりやすく解説します。

弁護士種⽥ 和敏(たねだ かずとし)

弁護士(第二東京弁護士会)。池袋の城北法律事務所に所属。1982年に滋賀県大津市に生まれ、神奈川県藤沢市で育つ。2005年に東京大学法学部を卒業後、東京都港区役所に5年間勤務、成蹊大学法科大学院(夜間コース)を修了、2011年に弁護士登録。借地借家の問題を中心に不動産関係の法律問題に取り組む。著書に『だけじゃない憲法』(猿江商會)。

詳しいプロフィールはこちら

不動産投資トラブル 29

借主が何の断りもなく勝手に
深夜のマッサージ店を営業している…

秋田県在住、斉藤さん、63歳、男性

 私は定年退職して東京を離れ、今は生まれ故郷の秋田県で暮らしていますが、退職金が入り資金的な余裕ができたので、渋谷駅の近くの居住用の賃貸物件を購入しました。
 現在、この物件は若い男性に貸しています。毎月しっかりと家賃が振り込まれるので安心していたのですが、最近、管理会社から連絡があり、この物件内でどうも女性がマッサージ店を深夜営業しているらしく、深夜に人の出入りが激しく隣室から苦情が来ているとの報告がありました。管理会社には、借主に対し何度か連絡をしてもらったり、物件を訪れたりしてもらっているのですが、借主は電話に出ず、物件に行っても日本語のわからない外国人しかいないようで、話にならないとのことです。
 私としては契約を解除したいのですが、可能ですか?

よくあるトラブル 29「居住用物件での商売」

これで解決!

 賃貸借契約を、居住用に限定した物件で借主が営業行為をした場合、契約違反です。このような契約違反を「用法義務違反」と言います。もっとも、賃貸借契約は住居や営業の場であるため、居住権や営業権が厚く保護されており、契約違反があったからと言って、直ちに契約解除が認められるわけではありません。裁判所から見て、貸主と借主との間の信頼関係が破壊されていると言えるかが問題です。
 たとえば、居住用の物件で学習塾を開いた事案について、裁判所は学習塾の生徒が6名と少数で、6畳一間に絨毯を敷き、物件を毀損しないように配慮し、わずか2か月の間の営業だったことを踏まえ、契約解除を否定しました。(東京高裁昭和50年7月24日判決)
 他方、販売業を営む会社の事務所用に貸したところ、テレクラの営業をした事案について、裁判所は風俗営業がなされることにより、建物の品位が損なわれること、他の優良な賃借人の入居を確保することが困難になるため、貸主が風俗営業とわかっていたら貸さなかったこと、他のテナントから苦情が入り、実際に契約解除に至った事例もあることを踏まえ、契約解除を肯定しました。(東京地裁昭和63年12月5日判決)
 最近の裁判例では、居住用物件をタレント事務所として使用した事案で、1日に1、2名ほどの所属タレントが訪問するだけで、テーブルに座り所属タレントと話をしたり、仕事を紹介したりするだけで、他の賃借人の使用収益を損なうものとは言えないとして、用法違反があったとは言えないとしました。(東京地裁平成30年2月21日判決)
 以上の裁判例を踏まえると、建物を毀損したり、他の賃借人に迷惑をかけたり、そういう使い方をするなら貸さなかったと貸主が考えるような使い方をしている場合は、用法違反が認められる傾向にあると言えます。
 ご相談の事例では、深夜に人の出入りが多く、他の賃借人にも迷惑をかけていますし、風営法に該当するような営業が行われている場合には、契約解除が認められる可能性が高いと考えて良いと思います。

back number
不動産投資トラブル❶

入居者が決まらなくて、赤字続き…
事前の説明と違うじゃない!

不動産投資トラブル❷

このマンション、本当はいくらなの?

不動産投資トラブル❸

原状回復ってこんなにかかるの・・・

不動産投資トラブル❹

雨漏りが発生しました!

不動産投資トラブル❺

家賃を払わない借主を追い出したい!

不動産投資トラブル❻

競落した物件に前所有者の
管理費滞納があった!

不動産投資トラブル❼

サブリース業者から
賃料を減額したいと申し出が!

不動産投資トラブル❽

新しいテナントが入ったら
近隣から苦情が!

不動産投資トラブル❾

古くなったアパートを
建て替えたいけど…

不動産投資トラブル❿

ゴミ出しのルールを守らない入居者を
なんとかしたい

不動産投資トラブル⓫

“又貸し”している借主と
賃貸借契約を解除したい

不動産投資トラブル⓬

民法が大幅に改正されるようだけど
賃貸経営に影響は?

不動産投資トラブル⓭

身内がいない借主の孤独死と
後処理はどうすればいい?

不動産投資トラブル⓮

他人が所有する通路を
使わせてもらえない…

不動産投資トラブル⓯

借地上の建物を建て替えるのに
高額な承諾料が…

不動産投資トラブル⓰

賃料を増額したいけど、
借主の合意が得られなかった…

不動産投資トラブル⓱

終活にあたって、
家族が相続でもめないか心配です…

不動産投資トラブル⓲

入居者に言われた修理依頼は
何でもやらないとダメ?

不動産投資トラブル⓳

相場より安かった家賃の値上げに
賃借人が納得してくれない

不動産投資トラブル⓴

契約書に定められているのに
更新料を払ってくれない

不動産投資トラブル 21

宅地建物取引士ってどんな資格?
信用して大丈夫?

不動産投資トラブル 22

マンションの屋上から飛び降り自殺が
あった…借主に告知しないとダメ?

不動産投資トラブル 23

オーダー通りに設備投資したのに
契約ドタキャン…投資分は請求できる?

不動産投資トラブル 24

3年間だけ自宅を賃貸に出したいけど、
ちゃんと明け渡してくれるか心配…

不動産投資トラブル 25

知らないうちに借主の法人が全員変わっていた。これって無断転貸じゃないの?

不動産投資トラブル 26

消費税増税分の賃料アップをしたいけど、
契約書に明記されていない…

不動産投資トラブル 27

建て替えをしたいけど、高額な立退料を
要求して出ていってくれない…

不動産投資トラブル 28

夫が夜逃げ、破産状態になった
借主と賃貸借契約を解除したい

不動産投資トラブル 29

借主が何の断りもなく勝手に
深夜のマッサージ店を営業している…

不動産投資トラブル 30

賃借人に対する騒音の苦情を無視していたら
私にも損害賠償請求が…

不動産投資トラブル 31

耐震診断の結果、建て替えを決断したけど
入居者が出ていってくれない…

不動産投資トラブル 32

新型コロナウイルスの影響とは言え、
このテナントは家賃の支払いを待ちたくない…