マンション経営・不動産投資をゆっくり知ってじっくり考える
ヴェリタス・インベストメントの[マンション経営ラウンジ]

プロフィール

弁護士種⽥和敏（たねだかずとし）

城北法律事務所

経歴

滋賀県大津市生まれ
神奈川県藤沢市出身
神奈川県立湘南高校卒（サッカー部）
東京大学法学部卒
成蹊大学法科大学院修了（夜間コース）
元港区役所職員

２０１１年１２月　弁護士登録（新６４期）
２０１２年１月　当事務所入所

所属

第二東京弁護士会

取扱分野

一般民事，家事，中小企業法務

専門・得意分野

借地・借家、労働

弁護団等

東京借地借家人組合連合会常任弁護団
ブラック地主・家主対策弁護団
日本労働弁護団東京支部（労働トラブルホットライン相談員）
明日の自由を守る若手弁護士の会

著書

『だけじゃない憲法』（猿江商會）
http://saruebooks.com/item/book_02.html

ひとこと

　人生の中で，ご自身の力だけではどうしても解決できない出来事が起きたとき，あなたの味方となり，精一杯弁護活動を行います。
「弁護士に相談するかどうか」で悩まれる方も多いと思いますが，不安を抱えたまま日々を過ごしているうちに，問題の解決が遠のいてしまうことも考えられます。
　１日でも早く心穏やかな日常をとりもどし，新たな人生のスタートを迎えられるよう力を尽くしますので，お気軽にご相談ください。

過去のニュース

セミナー講師

プロフィールを閉じる

不動産投資のリスクを、実際に現場で起きている問題から学ぶ！

不動産投資のトラブルは、ミクロで見るとさまざまな事情や状況で多岐にわたりますが、法的な結論はシンプルで、いくつかのポイントを抑えておけば、トラブル回避は充分に可能です。そこで、私たち弁護士が実際に相談を受けた案件から、よくあるトラブルをご紹介。なぜ問題が生じたのか、そしてどのように解決したのかをわかりやすく解説します。

弁護士種⽥和敏（たねだかずとし）

弁護士（第二東京弁護士会）。池袋の城北法律事務所に所属。1982年に滋賀県大津市に生まれ、神奈川県藤沢市で育つ。2005年に東京大学法学部を卒業後、東京都港区役所に５年間勤務、成蹊大学法科大学院（夜間コース）を修了、2011年に弁護士登録。借地借家の問題を中心に不動産関係の法律問題に取り組む。著書に『だけじゃない憲法』（猿江商會）。

詳しいプロフィールはこちら

不動産投資トラブル 82

契約終了の成立には書面の交付だけではなく、口頭による説明も必要なの？

東京都在住、５５歳、嶋田さん（男性）

　都内に、テナントビルを所有しています。相続で引き継いだ物件です。今の賃借人の全ての方とは、定期借家契約（定期建物賃貸借契約）を結んでいます。この度、このビルの建替えを計画し、全ての賃借人に対し、次の更新はしないと連絡し、退去のお願いをしました。すると、１件のテナントが、「定期借家契約の成立には、更新がないことの事前説明が必要であるところ、説明の書面はもらったが、口頭による説明を受けていないので、定期の契約は無効で、更新ができるはずだ。」と言っています。管理会社に確認したところ、このテナントについては、定期契約が初回に加え再契約を３回しており、直近の再契約の際には、全て郵便でやりとりをしていて、口頭での説明は行っていないということですが、初回の契約や最初の再契約の際には、面談をして説明したそうです。
　口頭での説明を行っていない場合、定期の契約は無効になるのでしょうか？

よくあるトラブル 82「定期借家と口頭説明」

これで解決！

　定期建物賃貸借契約については、平成１２（２０００）年から施行された制度で、借地借家法３８条に定めがあります。定期建物賃貸借契約の成立要件（条件）については、同条３項は、「契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。」と定め、同条５項は、「建物の賃貸人が第三項の規定による説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする。」と定めています。この「書面を交付して説明しなければならない。」という定めは、「書面の交付＋口頭での説明」なのか、「書面の交付＝説明」なのか、２つの解釈が可能ではあります。問題のテナントは、「書面の交付＋口頭での説明」と解釈するものだと言っているのだと思います。
　この点、定期建物賃貸借契約の制度が運用されて間もない頃の東京地方裁判所平成１８年１月２３日判決では、賃借人に対し書面を送付しただけの事案で、「書面を交付して説明することがなかった」として、書面の送付だけでは不十分であるかのような検討がなされたこともありました。しかし、東京地方裁判所平成２３年２月８日判決では、賃借人が面談を拒否したため、書面交付に加えて、電話での口頭説明を行った事案について、事前説明を肯定している。その後も、東京地方裁判所平成２６年１０月８日判決は、「口頭でも書面でもよいが、当該賃借人を基準として、十分理解させる程度のものであることが必要」と判示し、東京地方裁判所令和３年１月１３日判決では、「常に口頭による説明をすることまで求められるものではない」と判示されるに至っています。
　ポイントは、書面の交付に加えて、口頭か否かではなく、十分に理解できる程度の説明をしたかになります。ご相談のようなケースは、過去の契約での説明も問題となります。初回や最初の再契約の際に、面談して十分に説明をしたということであれば、直近の再契約の際に面談をしていなくても、事前説明の要件をみたす可能性が高いと思います。

: 不動産投資トラブル❶
入居者が決まらなくて、赤字続き…
事前の説明と違うじゃない！; 不動産投資トラブル❷
このマンション、本当はいくらなの？; 不動産投資トラブル❸
原状回復ってこんなにかかるの･･･; 不動産投資トラブル❹
雨漏りが発生しました！; 不動産投資トラブル❺
家賃を払わない借主を追い出したい！; 不動産投資トラブル❻
競落した物件に前所有者の
管理費滞納があった！; 不動産投資トラブル❼
サブリース業者から
賃料を減額したいと申し出が！; 不動産投資トラブル❽
新しいテナントが入ったら
近隣から苦情が！; 不動産投資トラブル❾
古くなったアパートを
建て替えたいけど…; 不動産投資トラブル❿
ゴミ出しのルールを守らない入居者を
なんとかしたい; 不動産投資トラブル⓫
“又貸し”している借主と
賃貸借契約を解除したい; 不動産投資トラブル⓬
民法が大幅に改正されるようだけど
賃貸経営に影響は？; 不動産投資トラブル⓭
身内がいない借主の孤独死と
後処理はどうすればいい？; 不動産投資トラブル⓮
他人が所有する通路を
使わせてもらえない…; 不動産投資トラブル⓯
借地上の建物を建て替えるのに
高額な承諾料が…; 不動産投資トラブル⓰
賃料を増額したいけど、
借主の合意が得られなかった…; 不動産投資トラブル⓱
終活にあたって、
家族が相続でもめないか心配です…; 不動産投資トラブル⓲
入居者に言われた修理依頼は
何でもやらないとダメ？; 不動産投資トラブル⓳
相場より安かった家賃の値上げに
賃借人が納得してくれない; 不動産投資トラブル⓴
契約書に定められているのに
更新料を払ってくれない; 不動産投資トラブル 21
宅地建物取引士ってどんな資格？
信用して大丈夫？; 不動産投資トラブル 22
マンションの屋上から飛び降り自殺が
あった…借主に告知しないとダメ？; 不動産投資トラブル 23
オーダー通りに設備投資したのに
契約ドタキャン…投資分は請求できる？; 不動産投資トラブル 24
3年間だけ自宅を賃貸に出したいけど、
ちゃんと明け渡してくれるか心配…; 不動産投資トラブル 25
知らないうちに借主の法人が全員変わっていた。これって無断転貸じゃないの？; 不動産投資トラブル 26
消費税増税分の賃料アップをしたいけど、
契約書に明記されていない…; 不動産投資トラブル 27
建て替えをしたいけど、高額な立退料を
要求して出ていってくれない…; 不動産投資トラブル 28
夫が夜逃げ、破産状態になった
借主と賃貸借契約を解除したい; 不動産投資トラブル 29
借主が何の断りもなく勝手に
深夜のマッサージ店を営業している…; 不動産投資トラブル 30
賃借人に対する騒音の苦情を無視していたら
私にも損害賠償請求が…; 不動産投資トラブル 31
耐震診断の結果、建て替えを決断したけど
入居者が出ていってくれない…; 不動産投資トラブル 32
新型コロナウイルスの影響とは言え、
このテナントは家賃の支払いを待ちたくない…; 不動産投資トラブル 33
借主が家賃を滞納したまま亡くなった…
契約を解除して次の入居者を早く決めたいけど; 不動産投資トラブル 34
連絡がとれなくなった賃借人は「追い出し条項」があれば追い出すことができる？; 不動産投資トラブル 35
真夏にエアコンが使えなかったから家賃半額って、そんなこと許されるの？; 不動産投資トラブル 36
契約書にある「相当の更新料」とは20年前と同額ではないの？; 不動産投資トラブル 37
払いすぎた電気代を返還しろと言われたが、返さないとダメ？; 不動産投資トラブル 38
美観を保つために看板撤去を求めているのに応じてくれない…; 不動産投資トラブル 39
転貸していた会社から賃料値下げの内容証明が…; 不動産投資トラブル 40
居抜きで貸した賃借人が、事務所仕様に現状回復してくれない…; 不動産投資トラブル 41
オーナーが仲介手数料を負担したり、礼金を返還することはあり得る？; 不動産投資トラブル 42
エアコン設置の許可はしたけど、退去時に買い取るなんて聞いてない…; 不動産投資トラブル 43
調査を拒否した賃借人に漏水被害の賠償を負担してほしい…; 不動産投資トラブル 44
再三にわたり注意しているのに直らない…更新拒絶はできる？; 不動産投資トラブル 45
特約を付けたのに保証会社との契約を解除すると言い出した…; 不動産投資トラブル 46
この定期借家契約は無効だと言い、退去してくれない…; 不動産投資トラブル 47
相続したマンションに住む内縁の妻に出ていって欲しいけど…; 不動産投資トラブル 48
遺された内縁の妻に出ていってもらいたいけど…; 不動産投資トラブル 49
フルリフォーム物件なのにキッチン排水が逆流！修繕費用は請求できる？; 不動産投資トラブル 50
これは瑕疵だ！契約解除か損害賠償をしてほしい…; 不動産投資トラブル 51
引き渡し後6ヶ月でエレベーターが故障！？売主に請求できる？; 不動産投資トラブル 52
これは経年劣化ではなく、補修費を請求できるのでは？; 不動産投資トラブル 53
買った中古アパートが違反建築！改善費用は請求できる？; 不動産投資トラブル 54
通常損耗補修特約を契約書に明記しているのに元借主が支払いを拒否している…; 不動産投資トラブル 55
耐震補強工事を理由に即解約＆損害賠償！？むしろ6ヶ月分の賃料を払ってほしい…; 不動産投資トラブル 56
耐震調査のために室内の立ち入りをお願いしたけど拒否された…; 不動産投資トラブル 57
購入したマンションのアスベスト除去費、売主に請求できる？; 不動産投資トラブル 58
オーナーが変わって更新拒絶された…店舗と駐車場の継続、裁判で勝てる？; 不動産投資トラブル 59
地価も固定資産税も上がってるのだから、次の更新時に家賃増額したい…; 不動産投資トラブル 60
家賃滞納… 連絡がとれないので貼り紙をしたけど、これって違法なの？; 不動産投資トラブル 61
賃借人が逮捕された場合は、賃貸契約を解除して出ていってもらうことができる？; 不動産投資トラブル 62
契約書に明記されていれば、退去時の清掃費用を賃借人の負担とすることができる？; 不動産投資トラブル 63
定期借家契約の貸店舗を購入。契約期間終了で退去を求めたのに…; 不動産投資トラブル 64
連帯保証人が無催告で賃貸借契約を解除するという追い出し条項は無効？有効？; 不動産投資トラブル 65
連帯保証人が無催告で賃貸借契約を解除するという追い出し条項は無効？有効？（その2）; 不動産投資トラブル 66
レンタルオフィスは借地借家法を適用しない契約ができる？できない？; 不動産投資トラブル 67
ライブハウスの騒音・振動を理由に家賃を半額にと要求…契約解除できる？; 不動産投資トラブル 68
誤ったレントロールを基に投資物件を購入してしまったら…; 不動産投資トラブル 69
登記に支障が無くても境界確認書がないと契約は白紙解約?; 不動産投資トラブル 70
境界確認書に押印しているのに境界線の錯誤を主張できるの？; 不動産投資トラブル 71
浸水事故による賠償はすべて応じる必要がある？; 不動産投資トラブル 72
承諾がなくても他人の土地に水道管を通す工事ができる？; 不動産投資トラブル 73
立退料を払えば、更新を拒絶して退去を求めることができる？; 不動産投資トラブル 74
要望書が届いていなかった…。契約解除で返金しないとだめ？; 不動産投資トラブル 75
専任媒介契約が気づかないうちに自動更新されて他の業者に頼めない…; 不動産投資トラブル 76
居抜きで契約した物件が営業不可に…契約解除で内装工事代金も返還？; 不動産投資トラブル 77
死亡事故（自殺？）のために売値が下がった…。その損失分は請求できる？; 不動産投資トラブル 78
転貸は認めたが、民泊は認めていない…。契約解除できる？; 不動産投資トラブル 79
明渡期日経過後に倍家賃の損害金を支払えという規定は有効？; 不動産投資トラブル 80
ペット飼育によって著しく損傷していた場合、修繕費用は全額請求できる？; 不動産投資トラブル 81
賃借人が出ていってくれない場合、契約書の「倍家賃条項」は有効になる？; 不動産投資トラブル 82
契約終了の成立には書面の交付だけではなく、口頭による説明も必要なの？; 不動産投資トラブル 83
土地を買って造成までしたのに賃貸契約直前で無かったことに…; 不動産投資トラブル 84
契約書の面積が間違っていた…。過払いとなった賃料は返金しないとダメ？

弁護士種⽥ 和敏（たねだ かずとし）

経歴

所属