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弁護士に聞く本当にあった不動産の失敗

プロフィール

弁護士種⽥ 和敏(たねだ かずとし)

経歴

神奈川県藤沢市出身
神奈川県立湘南高校卒
東京大学法学部卒
成蹊大学法科大学院修了(夜間コース)
元港区役所職員(障がい者、保育園入園相談、地域猫問題、リサイクル行政を担当)
 
2011年 弁護士登録(新64期)
2012年 当事務所入所

所属

第二東京弁護士会

趣味

サッカー、フットサル、お酒

弁護団等

ビギナーズネット(司法修習生の給費制維持のための若手ネットワーク)
http://www.beginners-net.com/
日本弁護士連合会司法修習費用給費制緊急対策本部
福島原発事故被害弁護団
全国B型肝炎訴訟弁護団
http://bkan-tokyo.com/

委員会等

第二東京弁護士会消費者問題委員会
第二東京弁護士会修習生委員会

ひとこと

労働問題や借地借家などの問題を中心に日常業務を行うとともに、東京北部(練馬・板橋・豊島・北・文京)での課題(板橋区大山の特定整備路線26号線の問題),平和をまもる運動(自衛隊の行動をウォッチする活動),市民のための法律家の育成(司法修習生の給費制廃止違憲訴訟)にも積極的に取り組んでいます。
 
また,毎月のように、各地で開催される「憲法カフェ」で講師をしています。2015年5月には,『だけじゃない憲法』(猿江商會)を出版しました。http://saruebooks.com/item/book_02.html
お気軽にご相談ください。

委員会等

セミナー講師

不動産投資のリスクを、実際に現場で起きている問題から学ぶ!

不動産投資のトラブルは、ミクロで見るとさまざまな事情や状況で多岐にわたりますが、法的な結論はシンプルで、いくつかのポイントを抑えておけば、トラブル回避は充分に可能です。そこで、私たち弁護士が実際に相談を受けた案件から、よくあるトラブルをご紹介。なぜ問題が生じたのか、そしてどのように解決したのかをわかりやすく解説します。

弁護士種⽥ 和敏(たねだ かずとし)

弁護士(第二東京弁護士会)。池袋の城北法律事務所に所属。1982年に滋賀県大津市に生まれ、神奈川県藤沢市で育つ。2005年に東京大学法学部を卒業後、東京都港区役所に5年間勤務、成蹊大学法科大学院(夜間コース)を修了、2011年に弁護士登録。借地借家の問題を中心に不動産関係の法律問題に取り組む。著書に『だけじゃない憲法』(猿江商會)。

詳しいプロフィールはこちら

不動産投資トラブル❹

雨漏りが発生しました!

岐阜県在住 木村さん(59歳、女性)からのご相談

 父の遺産を有効活用しようと思い、2年前に個人オーナーが所有していた賃貸用の中古アパートを購入しました。ところが、買ってから半年が過ぎたあたりで雨漏りが発生しているとの連絡が入りました。ただ、借主さんが良い人で、大した雨漏りでもないし、忙しくて工事に立ち会う時間もなく、とりあえず、修理しなくてもいいと言ってくれたので、そのままにすることにしました。
 それから1年と半年が過ぎた頃、大きな台風の影響で雨漏りがひどくなり、借主からとてもこのままでは住めないので引越すと言われてしまいました。しかも、雨漏りを修理するためには、調査費用も含め、たくさんのお金がかかるようです。
 そこで、こんなことになるのであれば、このアパートを買わなかったので、契約を解除することはできないでしょうか。

よくあるトラブル❹「瑕疵担保責任」

これで解決!

 ご相談は、いわゆる瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)の問題です。瑕疵担保責任とは、買った物件について、買った時点では明らかになっていない、通常の注意を払っても発見出来ない欠陥(瑕疵、たとえば雨漏りや家の傾きなど)があった場合、売主が買主に対して負う契約解除や損害賠償などの責任のことです。ただ、売主に瑕疵担保責任を追及するためには時間制限があり、原則としては瑕疵の発見から1年以内、宅建業者から買った場合には2年以内、新築住宅の場合には基本構造部分に限り10年以内にしなければなりません。
 ご相談の件は、雨漏りが買った当時に通常の注意を払っても発見できない欠陥に該当するかという問題もありますが、今回の件は瑕疵であり、個人オーナーから買ったので、発見から1年以内に請求しなければならないところ、1年以上が経過しているので、契約の解除も損害賠償請求もすることができません。
 瑕疵担保の問題は、そもそも隠れた瑕疵なので、発見するのに時間もかかりますし、発見しても改善が難しい場合も多く、改善策を協議しているだけで1年や2年が過ぎてしまうときもあります。そのため、瑕疵担保責任で注意しなければならないことは、時間制限に気をつけて、とにかく早めに売主に瑕疵があったこと、契約解除や損害賠償を請求することを証拠に残る形式(たとえば内容証明など)で伝えることです。
 もっとも、瑕疵のない物件を買うことが第一ですので、しっかりと物件の調査をして、物件の状態を十分に把握している不動産業者と付き合うことが大事です。また、万が一、瑕疵のある物件を買ってしまった場合には、時間制限があることに注意し、早めに弁護士などの専門家に相談することが大切です。

back number
不動産投資トラブル❶

入居者が決まらなくて、赤字続き…
事前の説明と違うじゃない!

不動産投資トラブル❷

このマンション、本当はいくらなの?

不動産投資トラブル❸

原状回復ってこんなにかかるの・・・

不動産投資トラブル❹

雨漏りが発生しました!

不動産投資トラブル❺

家賃を払わない借主を追い出したい!

不動産投資トラブル❻

競落した物件に前所有者の
管理費滞納があった!

不動産投資トラブル❼

サブリース業者から
賃料を減額したいと申し出が!

不動産投資トラブル❽

新しいテナントが入ったら
近隣から苦情が!

不動産投資トラブル❾

古くなったアパートを
建て替えたいけど…

不動産投資トラブル❿

ゴミ出しのルールを守らない入居者を
なんとかしたい

不動産投資トラブル⓫

“又貸し”している借主と
賃貸借契約を解除したい

不動産投資トラブル⓬

民法が大幅に改正されるようだけど
賃貸経営に影響は?

不動産投資トラブル⓭

身内がいない借主の孤独死と
後処理はどうすればいい?

不動産投資トラブル⓮

他人が所有する通路を
使わせてもらえない…

不動産投資トラブル⓯

借地上の建物を建て替えるのに
高額な承諾料が…

不動産投資トラブル⓰

賃料を増額したいけど、
借主の合意が得られなかった…

不動産投資トラブル⓱

終活にあたって、
家族が相続でもめないか心配です…

不動産投資トラブル⓲

入居者に言われた修理依頼は
何でもやらないとダメ?

不動産投資トラブル⓳

相場より安かった家賃の値上げに
賃借人が納得してくれない

不動産投資トラブル⓴

契約書に定められているのに
更新料を払ってくれない

不動産投資トラブル 21

宅地建物取引士ってどんな資格?
信用して大丈夫?

不動産投資トラブル 22

マンションの屋上から飛び降り自殺が
あった…借主に告知しないとダメ?

不動産投資トラブル 23

オーダー通りに設備投資したのに
契約ドタキャン…投資分は請求できる?

不動産投資トラブル 24

3年間だけ自宅を賃貸に出したいけど、
ちゃんと明け渡してくれるか心配…

不動産投資トラブル 25

知らないうちに借主の法人が全員変わっていた。これって無断転貸じゃないの?

不動産投資トラブル 26

消費税増税分の賃料アップをしたいけど、
契約書に明記されていない…

不動産投資トラブル 27

建て替えをしたいけど、高額な立退料を
要求して出ていってくれない…

不動産投資トラブル 28

夫が夜逃げ、破産状態になった
借主と賃貸借契約を解除したい