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弁護士に聞く本当にあった不動産の失敗

プロフィール

弁護士種⽥ 和敏(たねだ かずとし)

経歴

神奈川県藤沢市出身
神奈川県立湘南高校卒
東京大学法学部卒
成蹊大学法科大学院修了(夜間コース)
元港区役所職員(障がい者、保育園入園相談、地域猫問題、リサイクル行政を担当)
 
2011年 弁護士登録(新64期)
2012年 当事務所入所

所属

第二東京弁護士会

趣味

サッカー、フットサル、お酒

弁護団等

ビギナーズネット(司法修習生の給費制維持のための若手ネットワーク)
http://www.beginners-net.com/
日本弁護士連合会司法修習費用給費制緊急対策本部
福島原発事故被害弁護団
全国B型肝炎訴訟弁護団
http://bkan-tokyo.com/

委員会等

第二東京弁護士会消費者問題委員会
第二東京弁護士会修習生委員会

ひとこと

労働問題や借地借家などの問題を中心に日常業務を行うとともに、東京北部(練馬・板橋・豊島・北・文京)での課題(板橋区大山の特定整備路線26号線の問題),平和をまもる運動(自衛隊の行動をウォッチする活動),市民のための法律家の育成(司法修習生の給費制廃止違憲訴訟)にも積極的に取り組んでいます。
 
また,毎月のように、各地で開催される「憲法カフェ」で講師をしています。2015年5月には,『だけじゃない憲法』(猿江商會)を出版しました。http://saruebooks.com/item/book_02.html
お気軽にご相談ください。

委員会等

セミナー講師

不動産投資のリスクを、実際に現場で起きている問題から学ぶ!

不動産投資のトラブルは、ミクロで見るとさまざまな事情や状況で多岐にわたりますが、法的な結論はシンプルで、いくつかのポイントを抑えておけば、トラブル回避は充分に可能です。そこで、私たち弁護士が実際に相談を受けた案件から、よくあるトラブルをご紹介。なぜ問題が生じたのか、そしてどのように解決したのかをわかりやすく解説します。

弁護士種⽥ 和敏(たねだ かずとし)

弁護士(第二東京弁護士会)。池袋の城北法律事務所に所属。1982年に滋賀県大津市に生まれ、神奈川県藤沢市で育つ。2005年に東京大学法学部を卒業後、東京都港区役所に5年間勤務、成蹊大学法科大学院(夜間コース)を修了、2011年に弁護士登録。借地借家の問題を中心に不動産関係の法律問題に取り組む。著書に『だけじゃない憲法』(猿江商會)。

詳しいプロフィールはこちら

不動産投資トラブル❽

新しいテナントが入ったら
近隣から苦情が!

東京都在住 飯田さん(55歳、男性)からのご相談

 古い雑居ビルを所有し賃貸に出しています。このビルは、駅から近いのですがビルのすぐ裏が住宅街になっています。最近、ビルの1階に新しいテナント(居酒屋)が入りました。
 ところが、この新しいテナントが営業を始めると、近隣の住民から深夜に酔った客が大声を出しているという苦情が入りました。私は深夜営業をしていることは知らなかったので、確認をしたところ、始発の時間帯まで営業をしていることがわかりました。
 そこでテナントに苦情を伝えると、深夜が稼ぎ時だし、酔った客が出す声までどうにかしろと言われても困ると、まともに取り合おうとしません。契約書を確認すると、深夜営業を禁止する記載がありません。 でも、ご近所さんとの関係上、どうにかして深夜営業をやめさせたいのですが、法的に可能でしょうか?

よくあるトラブル❽「近隣住民からの苦情」

これで解決!

 契約書に深夜営業を禁止する文言がなければ、法律や条例に反しないかぎり、深夜営業をやめさせるのは困難です。仲介業者に任せっきりになってしまっていたのかもしれませんが、契約書はトラブルになった際にとても重要ですので、深夜営業の禁止など重要事項については、明記されているかを契約前にしっかりと確認する必要があります。ご相談のケースだと、前のテナントが深夜営業をしていなかったのかもしれませんが、すぐ裏が住宅街ということもあり、騒音などの問題は予想をして、敏感になっておくべきでした。
 ただ、物件のオーナーとしては、ご近所付き合いは重要な場合が多いと思いますので、テナントが深夜営業をやめることを受け入れなくても、現状の契約書を前提に対応をしなければなりません。その点で、契約書に近隣の迷惑になる行為をしてはならないといった内容の条文が入っていることも多くあります。しかしこの条文は、一般的、抽象的な内容にとどまり、近隣の迷惑といっても、どの行為がそれに該当するのかの判断はそう簡単ではありません。たとえば、ご相談の件については、騒音がどの程度か、騒音測定器を使って測定をしたりするのですが、うまく測定できるとは限りませんし、仮に大きな数値が測定できても、それ1つで契約を解除することはできませんので、その数値を持ってテナントと根気よく協議をして、現状を改善する努力をせざるを得ません。
 また、騒音対策で言えば物理的に騒音が少しでも漏れないように、ドアの開閉状況を確認し改善をテナントに提案したり、壁やガラスを防音性能の高いものに交換したりすることも効果があるかもしれません。
 いずれにしても、近隣の苦情をよく聞きながら、その苦情に対応していることも示しつつ、テナントとも協議を続けることが解決への近道です。もっとも、そもそも契約書に禁止事項がしっかりと書いてあれば、このような苦情を受けることもなかったでしょう。そうは言っても、全て自分でチェックするのは困難ですから、信頼できる仲介業者、管理業者を選び、必要に応じて弁護士などの専門家に相談できる体制を整えることが重要だと思います。