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弁護士に聞く本当にあった不動産の失敗

プロフィール

弁護士種⽥ 和敏(たねだ かずとし)

経歴

滋賀県大津市生まれ
神奈川県藤沢市出身
神奈川県立湘南高校卒(サッカー部)
東京大学法学部卒
成蹊大学法科大学院修了(夜間コース)
元港区役所職員

2011年12月 弁護士登録(新64期)
2012年1月 当事務所入所

所属

第二東京弁護士会

取扱分野

一般民事,家事,中小企業法務

専門・得意分野

借地・借家、労働

弁護団等

東京借地借家人組合連合会常任弁護団
ブラック地主・家主対策弁護団
日本労働弁護団東京支部(労働トラブルホットライン相談員)
明日の自由を守る若手弁護士の会

著書

『だけじゃない憲法』(猿江商會)
http://saruebooks.com/item/book_02.html

ひとこと

 人生の中で,ご自身の力だけではどうしても解決できない出来事が起きたとき,あなたの味方となり,精一杯弁護活動を行います。
「弁護士に相談するかどうか」で悩まれる方も多いと思いますが,不安を抱えたまま日々を過ごしているうちに,問題の解決が遠のいてしまうことも考えられます。
 1日でも早く心穏やかな日常をとりもどし,新たな人生のスタートを迎えられるよう力を尽くしますので,お気軽にご相談ください。

過去のニュース

セミナー講師

不動産投資のリスクを、実際に現場で起きている問題から学ぶ!

不動産投資のトラブルは、ミクロで見るとさまざまな事情や状況で多岐にわたりますが、法的な結論はシンプルで、いくつかのポイントを抑えておけば、トラブル回避は充分に可能です。そこで、私たち弁護士が実際に相談を受けた案件から、よくあるトラブルをご紹介。なぜ問題が生じたのか、そしてどのように解決したのかをわかりやすく解説します。

弁護士種⽥ 和敏(たねだ かずとし)

弁護士(第二東京弁護士会)。池袋の城北法律事務所に所属。1982年に滋賀県大津市に生まれ、神奈川県藤沢市で育つ。2005年に東京大学法学部を卒業後、東京都港区役所に5年間勤務、成蹊大学法科大学院(夜間コース)を修了、2011年に弁護士登録。借地借家の問題を中心に不動産関係の法律問題に取り組む。著書に『だけじゃない憲法』(猿江商會)。

詳しいプロフィールはこちら

不動産投資トラブル 51

引き渡し後6ヶ月でエレベーターが故障!? 売主に請求できる?

東京都在住、佐々木さん、50代男性

 去年、都内の賃貸マンションを買いました。このマンションは築約30年で、新築当時からエレベーターが更新されたことはありません。このマンションを買う前に、実際にエレベーターに乗ってみましたが、直近の定期検査報告済証も貼ってあり、乗り心地も特に問題はありませんでした。
 しかし、引き渡しを受けてすぐに、エレベーターの保守業者を依頼しようとしたところ、業者から、このままでは保守契約はできず、保守契約をするには、大半の部品を更新しなければならない、その費用として約900万円かかると言われました。他の業者にも相談しましたが、どこも同じような回答でした。そして、引き渡しから6か月後、エレベーターに異音や振動が感じられ、その使用を停止せざるを得ませんでした。
 このマンションの売買契約書には、引き渡しから2年間、売主の瑕疵担保責任を追及できると書いてあります。そこで、売主に対し、エレベーターの補修工事費用の支払いを求めましたが、売主は、エレベーターは引渡時点では正常に作動しており、築年数からして相応の経年劣化は契約上想定されていたと言い、支払いを拒否しました。
 私としては、納得できないので、裁判をしてでも請求したいと思っていますが、勝ち目はありますか?

よくあるトラブル 51「中古物件の瑕疵(エレベーター)」

これで解決!

 中古物件の売買におけるエレベーターの瑕疵について、参考になる判決(東京地方裁判所平成30年3月19日判決)があります。この判決では、ご相談者さんと同様の事例(築約27年のマンションで、引渡しから5か月後にエレベーターが使用不能となった事例)で、裁判所は、買主の請求を認めませんでした。そのため、ご相談者さんの請求も、裁判所が認めない可能性が高いと思います。
 上記判決は、①売主が、売買前に、売買の前後を含む期間で、保守業者とエレベーターの保守契約を締結していること、②売買前の保守点検において、「要是正(既存不適格)」の判定はあったものの、その余は「指摘無」とされており、定期検査報告済証も発行されていること、③売買前及び引渡後に、エレベーターは特段支障なく使用できていたこと、④エレベーターの適切な保守管理を前提とした計画耐用年数は25年とされていること、などから、売買の時点において、エレベーターは設置後25年以上を経過しており、売買の時点において、エレベーターに相応の経年劣化は想定されていたといえる一方、使用につき特段の支障もなく、直ちに安全性を欠く状態だったとは認められないとして、エレベーターに瑕疵があったとは認められないとしました。
 エレベーターなど、建物の設備の工事となると、多額の費用がかかる場合があります。中古建物の購入する際は、購入直後に、設備の劣化などで大規模な工事や交換が必要な場合もあるので、後で想定外の出費で泣かないように、専門家に依頼するなどして、設備の状況を調査する必要があると思います。

back number
不動産投資トラブル❶

入居者が決まらなくて、赤字続き…
事前の説明と違うじゃない!

不動産投資トラブル❷

このマンション、本当はいくらなの?

不動産投資トラブル❸

原状回復ってこんなにかかるの・・・

不動産投資トラブル❹

雨漏りが発生しました!

不動産投資トラブル❺

家賃を払わない借主を追い出したい!

不動産投資トラブル❻

競落した物件に前所有者の
管理費滞納があった!

不動産投資トラブル❼

サブリース業者から
賃料を減額したいと申し出が!

不動産投資トラブル❽

新しいテナントが入ったら
近隣から苦情が!

不動産投資トラブル❾

古くなったアパートを
建て替えたいけど…

不動産投資トラブル❿

ゴミ出しのルールを守らない入居者を
なんとかしたい

不動産投資トラブル⓫

“又貸し”している借主と
賃貸借契約を解除したい

不動産投資トラブル⓬

民法が大幅に改正されるようだけど
賃貸経営に影響は?

不動産投資トラブル⓭

身内がいない借主の孤独死と
後処理はどうすればいい?

不動産投資トラブル⓮

他人が所有する通路を
使わせてもらえない…

不動産投資トラブル⓯

借地上の建物を建て替えるのに
高額な承諾料が…

不動産投資トラブル⓰

賃料を増額したいけど、
借主の合意が得られなかった…

不動産投資トラブル⓱

終活にあたって、
家族が相続でもめないか心配です…

不動産投資トラブル⓲

入居者に言われた修理依頼は
何でもやらないとダメ?

不動産投資トラブル⓳

相場より安かった家賃の値上げに
賃借人が納得してくれない

不動産投資トラブル⓴

契約書に定められているのに
更新料を払ってくれない

不動産投資トラブル 21

宅地建物取引士ってどんな資格?
信用して大丈夫?

不動産投資トラブル 22

マンションの屋上から飛び降り自殺が
あった…借主に告知しないとダメ?

不動産投資トラブル 23

オーダー通りに設備投資したのに
契約ドタキャン…投資分は請求できる?

不動産投資トラブル 24

3年間だけ自宅を賃貸に出したいけど、
ちゃんと明け渡してくれるか心配…

不動産投資トラブル 25

知らないうちに借主の法人が全員変わっていた。これって無断転貸じゃないの?

不動産投資トラブル 26

消費税増税分の賃料アップをしたいけど、
契約書に明記されていない…

不動産投資トラブル 27

建て替えをしたいけど、高額な立退料を
要求して出ていってくれない…

不動産投資トラブル 28

夫が夜逃げ、破産状態になった
借主と賃貸借契約を解除したい

不動産投資トラブル 29

借主が何の断りもなく勝手に
深夜のマッサージ店を営業している…

不動産投資トラブル 30

賃借人に対する騒音の苦情を無視していたら
私にも損害賠償請求が…

不動産投資トラブル 31

耐震診断の結果、建て替えを決断したけど
入居者が出ていってくれない…

不動産投資トラブル 32

新型コロナウイルスの影響とは言え、
このテナントは家賃の支払いを待ちたくない…

不動産投資トラブル 33

借主が家賃を滞納したまま亡くなった…
契約を解除して次の入居者を早く決めたいけど

不動産投資トラブル 34

連絡がとれなくなった賃借人は「追い出し条項」があれば追い出すことができる?

不動産投資トラブル 35

真夏にエアコンが使えなかったから家賃半額って、そんなこと許されるの?

不動産投資トラブル 36

契約書にある「相当の更新料」とは20年前と同額ではないの?

不動産投資トラブル 37

払いすぎた電気代を返還しろと言われたが、返さないとダメ?

不動産投資トラブル 38

美観を保つために看板撤去を求めているのに応じてくれない…

不動産投資トラブル 39

転貸していた会社から賃料値下げの内容証明が…

不動産投資トラブル 40

居抜きで貸した賃借人が、事務所仕様に現状回復してくれない…

不動産投資トラブル 41

オーナーが仲介手数料を負担したり、礼金を返還することはあり得る?

不動産投資トラブル 42

エアコン設置の許可はしたけど、退去時に買い取るなんて聞いてない…

不動産投資トラブル 43

調査を拒否した賃借人に漏水被害の賠償を負担してほしい…

不動産投資トラブル 44

再三にわたり注意しているのに直らない…更新拒絶はできる?

不動産投資トラブル 45

特約を付けたのに保証会社との契約を解除すると言い出した…

不動産投資トラブル 46

この定期借家契約は無効だと言い、退去してくれない…

不動産投資トラブル 47

相続したマンションに住む内縁の妻に出ていって欲しいけど…

不動産投資トラブル 48

遺された内縁の妻に出ていってもらいたいけど…

不動産投資トラブル 49

フルリフォーム物件なのにキッチン排水が逆流!修繕費用は請求できる?

不動産投資トラブル 50

これは瑕疵だ!契約解除か損害賠償をしてほしい…

不動産投資トラブル 51

引き渡し後6ヶ月でエレベーターが故障!? 売主に請求できる?

不動産投資トラブル 52

これは経年劣化ではなく、補修費を請求できるのでは?

不動産投資トラブル 53

買った中古アパートが違反建築!改善費用は請求できる?

不動産投資トラブル 54

通常損耗補修特約を契約書に明記しているのに元借主が支払いを拒否している…

不動産投資トラブル 55

耐震補強工事を理由に即解約&損害賠償!? むしろ6ヶ月分の賃料を払ってほしい…