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弁護士に聞く本当にあった不動産の失敗

プロフィール

弁護士種⽥ 和敏(たねだ かずとし)

経歴

滋賀県大津市生まれ
神奈川県藤沢市出身
神奈川県立湘南高校卒(サッカー部)
東京大学法学部卒
成蹊大学法科大学院修了(夜間コース)
元港区役所職員

2011年12月 弁護士登録(新64期)
2012年1月 当事務所入所

所属

第二東京弁護士会

取扱分野

一般民事,家事,中小企業法務

専門・得意分野

借地・借家、労働

弁護団等

東京借地借家人組合連合会常任弁護団
ブラック地主・家主対策弁護団
日本労働弁護団東京支部(労働トラブルホットライン相談員)
明日の自由を守る若手弁護士の会

著書

『だけじゃない憲法』(猿江商會)
http://saruebooks.com/item/book_02.html

ひとこと

 人生の中で,ご自身の力だけではどうしても解決できない出来事が起きたとき,あなたの味方となり,精一杯弁護活動を行います。
「弁護士に相談するかどうか」で悩まれる方も多いと思いますが,不安を抱えたまま日々を過ごしているうちに,問題の解決が遠のいてしまうことも考えられます。
 1日でも早く心穏やかな日常をとりもどし,新たな人生のスタートを迎えられるよう力を尽くしますので,お気軽にご相談ください。

過去のニュース

セミナー講師

不動産投資のリスクを、実際に現場で起きている問題から学ぶ!

不動産投資のトラブルは、ミクロで見るとさまざまな事情や状況で多岐にわたりますが、法的な結論はシンプルで、いくつかのポイントを抑えておけば、トラブル回避は充分に可能です。そこで、私たち弁護士が実際に相談を受けた案件から、よくあるトラブルをご紹介。なぜ問題が生じたのか、そしてどのように解決したのかをわかりやすく解説します。

弁護士種⽥ 和敏(たねだ かずとし)

弁護士(第二東京弁護士会)。池袋の城北法律事務所に所属。1982年に滋賀県大津市に生まれ、神奈川県藤沢市で育つ。2005年に東京大学法学部を卒業後、東京都港区役所に5年間勤務、成蹊大学法科大学院(夜間コース)を修了、2011年に弁護士登録。借地借家の問題を中心に不動産関係の法律問題に取り組む。著書に『だけじゃない憲法』(猿江商會)。

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不動産投資トラブル 46

この定期借家契約は無効だと言い、退去してくれない…

東京都在住、中山さん、50代女性

 都内に相続した商業用のテナントビルを所有しています。ただ、老朽化しているので、解体して新たにビルを建てる計画があります。当初の計画では、1年前に解体工事を予定していましたが、新型コロナウイルスの影響により、今年の秋に解体工事を延期することにしました。このビルの全てのテナントとは、もともと3年の定期借家契約をしているので、解体工事に向けて更新はせず、退去をお願いしており、1つのテナント以外は、既に退去しています。ただ、残った1つのテナントについては、1年前の解体工事延期の少し前に更新だったのですが、そのときに既に工事の延期が決まっていたので、半年間に限って定期借家契約を延長し、その後、また解体工事を半年間延期したので、定期借家契約も半年間延長しました。
 先日、この1つ残ったテナントに、解体工事を始めるので、もう定期借家契約の更新はせず、退去してほしいと伝えたところ、拒否されました。拒否の理由を聞いたところ、最後の半年のところが、定期借家契約の条件の1つである口頭の説明が無かったので、この定期借家契約は無効で、更新できると言い、こちらの話を聞いてもくれません。
 たしかに、最後の半年の更新のときは、口頭での説明はせず、書類を送っただけでした。ただ、その書類には、半年間に限定したことが記載された事前説明書が入っているので、テナント側は、よくわかっていると思います。
 このような状況ですが、このテナントを裁判で退去させることは可能でしょうか?

よくあるトラブル 46「定期借家と更新」

これで解決!

 定期借家契約については、借地借家法38条に定めがあります。その条件は、①契約書を作成すること、②契約書に更新しないと記載すること、③契約書の作成の前か、作成と同時に、口頭で更新がないことを説明すると共に、同説明が記載された書面を交付することです。この①~③の条件を満たさないと、定期借家契約の更新をしないという部分が無効になり、普通借家契約とみなされます(つまり、更新ができる契約になります。もっと言うと、更新拒絶は、その正当事由がなければできないので、更新を拒絶することは、とても難しくなります。)。さらに、1年以上の期間を定めた定期借家契約の場合は、期間満了の1年から半年前に、更新拒絶の通知をしなければ、法的には、期間満了時に退去は認められず、これも普通借家契約と同様、更新が可能になります。
 また、ご相談者さんのように、定期借家契約を、更新することもできます。ただ、法的には、もともとの定期借家契約を終了させ、改めて、新規に定期借家契約を締結するということになりますので、上記①~③の条件を充たすことが有効に成立するためには必要ですし、1年以上の期間の場合には、1年前から半年前までの通知が必要です。
 以上を踏まえると、ご相談者さんの場合は、契約の前又は同時の口頭での説明が欠けていることが気になります。それが事実なら、定期借家契約の条件を充たさず、普通借家契約と同様、更新されてしまう可能性があります。実際に、裁判で口頭の説明がなかったことにより、更新が認められた事例があります(東京地方裁判所平成18年1月23日判決)。定期借家契約を更新するときは、借地借家法に基づいて慎重に手続を進める必要があります。

back number
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要求して出ていってくれない…

不動産投資トラブル 28

夫が夜逃げ、破産状態になった
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不動産投資トラブル 29

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深夜のマッサージ店を営業している…

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私にも損害賠償請求が…

不動産投資トラブル 31

耐震診断の結果、建て替えを決断したけど
入居者が出ていってくれない…

不動産投資トラブル 32

新型コロナウイルスの影響とは言え、
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不動産投資トラブル 33

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不動産投資トラブル 34

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不動産投資トラブル 40

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不動産投資トラブル 43

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不動産投資トラブル 46

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