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弁護士に聞く本当にあった不動産の失敗

プロフィール

弁護士種⽥ 和敏(たねだ かずとし)

経歴

神奈川県藤沢市出身
神奈川県立湘南高校卒
東京大学法学部卒
成蹊大学法科大学院修了(夜間コース)
元港区役所職員(障がい者、保育園入園相談、地域猫問題、リサイクル行政を担当)
 
2011年 弁護士登録(新64期)
2012年 当事務所入所

所属

第二東京弁護士会

趣味

サッカー、フットサル、お酒

弁護団等

ビギナーズネット(司法修習生の給費制維持のための若手ネットワーク)
http://www.beginners-net.com/
日本弁護士連合会司法修習費用給費制緊急対策本部
福島原発事故被害弁護団
全国B型肝炎訴訟弁護団
http://bkan-tokyo.com/

委員会等

第二東京弁護士会消費者問題委員会
第二東京弁護士会修習生委員会

ひとこと

労働問題や借地借家などの問題を中心に日常業務を行うとともに、東京北部(練馬・板橋・豊島・北・文京)での課題(板橋区大山の特定整備路線26号線の問題),平和をまもる運動(自衛隊の行動をウォッチする活動),市民のための法律家の育成(司法修習生の給費制廃止違憲訴訟)にも積極的に取り組んでいます。
 
また,毎月のように、各地で開催される「憲法カフェ」で講師をしています。2015年5月には,『だけじゃない憲法』(猿江商會)を出版しました。http://saruebooks.com/item/book_02.html
お気軽にご相談ください。

委員会等

セミナー講師

不動産投資のリスクを、実際に現場で起きている問題から学ぶ!

不動産投資のトラブルは、ミクロで見るとさまざまな事情や状況で多岐にわたりますが、法的な結論はシンプルで、いくつかのポイントを抑えておけば、トラブル回避は充分に可能です。そこで、私たち弁護士が実際に相談を受けた案件から、よくあるトラブルをご紹介。なぜ問題が生じたのか、そしてどのように解決したのかをわかりやすく解説します。

弁護士種⽥ 和敏(たねだ かずとし)

弁護士(第二東京弁護士会)。池袋の城北法律事務所に所属。1982年に滋賀県大津市に生まれ、神奈川県藤沢市で育つ。2005年に東京大学法学部を卒業後、東京都港区役所に5年間勤務、成蹊大学法科大学院(夜間コース)を修了、2011年に弁護士登録。借地借家の問題を中心に不動産関係の法律問題に取り組む。著書に『だけじゃない憲法』(猿江商會)。

詳しいプロフィールはこちら

不動産投資トラブル 26

消費税増税分の賃料アップをしたいけど、
契約書に明記されていない…

石川県在住、下川さん、54歳、男性

 私は3年前に父から相続して、金沢市内に店舗用物件を所有しています。現在、その物件は父の代から本屋に賃貸しており、現在も続いています。
 今年の10月に消費税が8%から10%に上がるので、私は賃借人に対し10%に上げると通知をしました。しかし本屋は、「経営状態が悪いので10%の値上げは受け入れられない」「消費税が10%になったからと言って、自動的に賃料が上がるということは契約書のどこにも書いていない」と言われました。たしかに、消費税ができる前から貸していて、更新の際に契約書も作っていなかったようですし、これまでに賃料増額もしておらず、過去の契約書に消費税に関する記載はありません。父も、消費税が創設されたり増えたりしても、その分の賃料を上乗せしたということはないようです。
 そこで、消費税増税に伴い、賃借人が嫌だと言っても増税分の賃料を上げることはできるでしょうか?また、過去の消費税分を支払ってもらうことはできるでしょうか?

よくあるトラブル 26「消費税増税に伴う賃料増額」

これで解決!

 居住用の賃貸物件には消費税はかかりませんが、事業用の賃貸物件には消費税がかかります。消費税は賃貸人が納付する義務があるので、賃貸人にとって消費税の増税は重要です。(消費税の増税分をしっかりと賃借人に支払ってもらわないと、結果的に賃貸人が損してしまいます)
 賃料の金額は賃貸借契約の重要な要素ですので、契約書に明記されています。賃料の記載の仕方について、賃料本体と消費税が明確に区別でき(いわゆる外税)、消費税の変更に伴い自動的に賃料に対する消費税額も増額するという特約がある場合は、消費税が増税されても、増税された分だけ賃借人から徴収することが法的にできます。
 他方、いわゆる税込表示で消費税額が明記されていない場合には、借主の合意がない場合には、法的に消費税の増税があったとしても、増税分を当然に請求することはできません。(大阪地裁判決平成2年8月3日)
 この場合には、一方的に値上げができないので、賃借人に丁寧に話しをして消費税分の負担を賃借人に求めるのが第一です。ただ、それでも増税分の値上げに応じない場合には、内容証明郵便で賃料増額請求をして、賃借人が拒否すれば賃料増額の調停や訴訟をすることも検討すべきです。
 ご相談者さんの場合には、外税で増税に伴い自動で増額される特約も契約書に記載されていないでしょうから、一方的に増税分を加算することは難しいと思います。まずはよく賃借人と話し合い、うまくいかない場合には調停や訴訟も検討すべきだと思います。
 次に、消費税は本体の請求権の時効に従うものと考えるので、消費税の請求に法的根拠があるなら、賃料と同様、5年前まで遡って請求ができます。ご相談者さんの場合には、そもそも消費税分を賃借人に負担させる法的根拠がないように思いますので、過去の消費税分を請求することも困難だと思います。

back number
不動産投資トラブル❶

入居者が決まらなくて、赤字続き…
事前の説明と違うじゃない!

不動産投資トラブル❷

このマンション、本当はいくらなの?

不動産投資トラブル❸

原状回復ってこんなにかかるの・・・

不動産投資トラブル❹

雨漏りが発生しました!

不動産投資トラブル❺

家賃を払わない借主を追い出したい!

不動産投資トラブル❻

競落した物件に前所有者の
管理費滞納があった!

不動産投資トラブル❼

サブリース業者から
賃料を減額したいと申し出が!

不動産投資トラブル❽

新しいテナントが入ったら
近隣から苦情が!

不動産投資トラブル❾

古くなったアパートを
建て替えたいけど…

不動産投資トラブル❿

ゴミ出しのルールを守らない入居者を
なんとかしたい

不動産投資トラブル⓫

“又貸し”している借主と
賃貸借契約を解除したい

不動産投資トラブル⓬

民法が大幅に改正されるようだけど
賃貸経営に影響は?

不動産投資トラブル⓭

身内がいない借主の孤独死と
後処理はどうすればいい?

不動産投資トラブル⓮

他人が所有する通路を
使わせてもらえない…

不動産投資トラブル⓯

借地上の建物を建て替えるのに
高額な承諾料が…

不動産投資トラブル⓰

賃料を増額したいけど、
借主の合意が得られなかった…

不動産投資トラブル⓱

終活にあたって、
家族が相続でもめないか心配です…

不動産投資トラブル⓲

入居者に言われた修理依頼は
何でもやらないとダメ?

不動産投資トラブル⓳

相場より安かった家賃の値上げに
賃借人が納得してくれない

不動産投資トラブル⓴

契約書に定められているのに
更新料を払ってくれない

不動産投資トラブル 21

宅地建物取引士ってどんな資格?
信用して大丈夫?

不動産投資トラブル 22

マンションの屋上から飛び降り自殺が
あった…借主に告知しないとダメ?

不動産投資トラブル 23

オーダー通りに設備投資したのに
契約ドタキャン…投資分は請求できる?

不動産投資トラブル 24

3年間だけ自宅を賃貸に出したいけど、
ちゃんと明け渡してくれるか心配…

不動産投資トラブル 25

知らないうちに借主の法人が全員変わっていた。これって無断転貸じゃないの?

不動産投資トラブル 26

消費税増税分の賃料アップをしたいけど、
契約書に明記されていない…