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弁護士に聞く本当にあった不動産の失敗

プロフィール

弁護士種⽥ 和敏(たねだ かずとし)

経歴

神奈川県藤沢市出身
神奈川県立湘南高校卒
東京大学法学部卒
成蹊大学法科大学院修了(夜間コース)
元港区役所職員(障がい者、保育園入園相談、地域猫問題、リサイクル行政を担当)
 
2011年 弁護士登録(新64期)
2012年 当事務所入所

所属

第二東京弁護士会

趣味

サッカー、フットサル、お酒

弁護団等

ビギナーズネット(司法修習生の給費制維持のための若手ネットワーク)
http://www.beginners-net.com/
日本弁護士連合会司法修習費用給費制緊急対策本部
福島原発事故被害弁護団
全国B型肝炎訴訟弁護団
http://bkan-tokyo.com/

委員会等

第二東京弁護士会消費者問題委員会
第二東京弁護士会修習生委員会

ひとこと

労働問題や借地借家などの問題を中心に日常業務を行うとともに、東京北部(練馬・板橋・豊島・北・文京)での課題(板橋区大山の特定整備路線26号線の問題),平和をまもる運動(自衛隊の行動をウォッチする活動),市民のための法律家の育成(司法修習生の給費制廃止違憲訴訟)にも積極的に取り組んでいます。
 
また,毎月のように、各地で開催される「憲法カフェ」で講師をしています。2015年5月には,『だけじゃない憲法』(猿江商會)を出版しました。http://saruebooks.com/item/book_02.html
お気軽にご相談ください。

委員会等

セミナー講師

不動産投資のリスクを、実際に現場で起きている問題から学ぶ!

不動産投資のトラブルは、ミクロで見るとさまざまな事情や状況で多岐にわたりますが、法的な結論はシンプルで、いくつかのポイントを抑えておけば、トラブル回避は充分に可能です。そこで、私たち弁護士が実際に相談を受けた案件から、よくあるトラブルをご紹介。なぜ問題が生じたのか、そしてどのように解決したのかをわかりやすく解説します。

弁護士種⽥ 和敏(たねだ かずとし)

弁護士(第二東京弁護士会)。池袋の城北法律事務所に所属。1982年に滋賀県大津市に生まれ、神奈川県藤沢市で育つ。2005年に東京大学法学部を卒業後、東京都港区役所に5年間勤務、成蹊大学法科大学院(夜間コース)を修了、2011年に弁護士登録。借地借家の問題を中心に不動産関係の法律問題に取り組む。著書に『だけじゃない憲法』(猿江商會)。

詳しいプロフィールはこちら

不動産投資トラブル⓰

賃料を増額したいけど、
借主の合意が得られなかった…

東京都在住 井上さん(49歳、女性)からのご相談

 10年前に父親から相続して、東京都内に土地と、その土地に建つ賃貸用のアパートを所有しています。アパートの管理は父の代から賃貸管理業者は入れず、今は私自身でやっています。また、アパートの入居者は長年住んでいる方が多く、父親の代から借り続けてくれている人もいます。
 最近、オリンピックがあるせいか固定資産税や地価が上がっているようで、先日、近所の不動産屋さんと雑談したときに、私の所有物件の周辺の家賃相場も上昇傾向にあると聞きました。考えてみると、父親からも家賃を上げたという話を聞いたことがありませんし、私が父親から相続して約10年が経ちますが、一度も家賃の値上げをしたことはありません。
 そこで、賃料の増額についてアパートの借主と話し合いをしたのですが、増額に応じてくれない借主の方がいます。どうしたらいいでしょうか?

よくあるトラブル⓰「賃料の増額」

これで解決!

 賃料の値上げについては、あくまでも契約の内容なので貸主だからといって一方的に変更はできず、借主との合意が必要です。そのため、家賃を上げたい場合には値上げの理由を示すなどして、借主の方とよく話をして納得してもらい、合意を目指すことが第一です。
 しかし、借主との協議が不調に終わった場合、賃料を増額する手段としてはまず裁判所に調停の申立てをして、調停で話がつかなかったときは裁判(訴訟)をせざるを得ません。もっとも、調停はまだしも訴訟になったときには、弁護士に依頼をしなければならないでしょうし、増額の理由を裏付ける資料として不動産鑑定士の鑑定書を提出しなければなりません。そうすると、最終的には弁護士費用や鑑定費用で100万円近い費用がかかります。そのため、上がる金額にもよりますが、賃料が上がったとしても手続にかかる費用を踏まえると、費用対効果が合わないこともあります。そこで、話し合いがうまくいかなかったときにどこまでの手続で進めるかは、慎重に判断しなければならないと思います。

 今回の相談のように、賃料の増額は借主との協議もなかなかの困難が予想されますし、そもそも面倒で話し合いがうまくいかないとコスト的にも見合わないことになります。特に、ご相談者の場合は賃貸管理もご自身でされているということで、大家さん自ら借主と話をしなければならないので、より精神的にも時間的にも負担が大きいでしょう。

 これらを解決する方法として、賃貸管理業務を不動産業者に委託して、増額の協議などを管理会社に任せるというのも1つだと思います。また、もしかすると、建物が古くなり家賃の減額を借主から要求されることがあるかもしれません。そこまで考えると、賃料を上げたり下げたりという面倒から解放されると思います。

back number
不動産投資トラブル❶

入居者が決まらなくて、赤字続き…
事前の説明と違うじゃない!

不動産投資トラブル❷

このマンション、本当はいくらなの?

不動産投資トラブル❸

原状回復ってこんなにかかるの・・・

不動産投資トラブル❹

雨漏りが発生しました!

不動産投資トラブル❺

家賃を払わない借主を追い出したい!

不動産投資トラブル❻

競落した物件に前所有者の
管理費滞納があった!

不動産投資トラブル❼

サブリース業者から
賃料を減額したいと申し出が!

不動産投資トラブル❽

新しいテナントが入ったら
近隣から苦情が!

不動産投資トラブル❾

古くなったアパートを
建て替えたいけど…

不動産投資トラブル❿

ゴミ出しのルールを守らない入居者を
なんとかしたい

不動産投資トラブル⓫

“又貸し”している借主と
賃貸借契約を解除したい

不動産投資トラブル⓬

民法が大幅に改正されるようだけど
賃貸経営に影響は?

不動産投資トラブル⓭

身内がいない借主の孤独死と
後処理はどうすればいい?

不動産投資トラブル⓮

他人が所有する通路を
使わせてもらえない…

不動産投資トラブル⓯

借地上の建物を建て替えるのに
高額な承諾料が…

不動産投資トラブル⓰

賃料を増額したいけど、
借主の合意が得られなかった…

不動産投資トラブル⓱

終活にあたって、
家族が相続でもめないか心配です…

不動産投資トラブル⓲

入居者に言われた修理依頼は
何でもやらないとダメ?

不動産投資トラブル⓳

相場より安かった家賃の値上げに
賃借人が納得してくれない

不動産投資トラブル⓴

契約書に定められているのに
更新料を払ってくれない

不動産投資トラブル 21

宅地建物取引士ってどんな資格?
信用して大丈夫?

不動産投資トラブル 22

マンションの屋上から飛び降り自殺が
あった…借主に告知しないとダメ?

不動産投資トラブル 23

オーダー通りに設備投資したのに
契約ドタキャン…投資分は請求できる?

不動産投資トラブル 24

3年間だけ自宅を賃貸に出したいけど、
ちゃんと明け渡してくれるか心配…

不動産投資トラブル 25

知らないうちに借主の法人が全員変わっていた。これって無断転貸じゃないの?

不動産投資トラブル 26

消費税増税分の賃料アップをしたいけど、
契約書に明記されていない…

不動産投資トラブル 27

建て替えをしたいけど、高額な立退料を
要求して出ていってくれない…

不動産投資トラブル 28

夫が夜逃げ、破産状態になった
借主と賃貸借契約を解除したい