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弁護士に聞く本当にあった不動産の失敗

プロフィール

弁護士種⽥ 和敏(たねだ かずとし)

経歴

神奈川県藤沢市出身
神奈川県立湘南高校卒
東京大学法学部卒
成蹊大学法科大学院修了(夜間コース)
元港区役所職員(障がい者、保育園入園相談、地域猫問題、リサイクル行政を担当)
 
2011年 弁護士登録(新64期)
2012年 当事務所入所

所属

第二東京弁護士会

趣味

サッカー、フットサル、お酒

弁護団等

ビギナーズネット(司法修習生の給費制維持のための若手ネットワーク)
http://www.beginners-net.com/
日本弁護士連合会司法修習費用給費制緊急対策本部
福島原発事故被害弁護団
全国B型肝炎訴訟弁護団
http://bkan-tokyo.com/

委員会等

第二東京弁護士会消費者問題委員会
第二東京弁護士会修習生委員会

ひとこと

労働問題や借地借家などの問題を中心に日常業務を行うとともに、東京北部(練馬・板橋・豊島・北・文京)での課題(板橋区大山の特定整備路線26号線の問題),平和をまもる運動(自衛隊の行動をウォッチする活動),市民のための法律家の育成(司法修習生の給費制廃止違憲訴訟)にも積極的に取り組んでいます。
 
また,毎月のように、各地で開催される「憲法カフェ」で講師をしています。2015年5月には,『だけじゃない憲法』(猿江商會)を出版しました。http://saruebooks.com/item/book_02.html
お気軽にご相談ください。

委員会等

セミナー講師

不動産投資のリスクを、実際に現場で起きている問題から学ぶ!

不動産投資のトラブルは、ミクロで見るとさまざまな事情や状況で多岐にわたりますが、法的な結論はシンプルで、いくつかのポイントを抑えておけば、トラブル回避は充分に可能です。そこで、私たち弁護士が実際に相談を受けた案件から、よくあるトラブルをご紹介。なぜ問題が生じたのか、そしてどのように解決したのかをわかりやすく解説します。

弁護士種⽥ 和敏(たねだ かずとし)

弁護士(第二東京弁護士会)。池袋の城北法律事務所に所属。1982年に滋賀県大津市に生まれ、神奈川県藤沢市で育つ。2005年に東京大学法学部を卒業後、東京都港区役所に5年間勤務、成蹊大学法科大学院(夜間コース)を修了、2011年に弁護士登録。借地借家の問題を中心に不動産関係の法律問題に取り組む。著書に『だけじゃない憲法』(猿江商會)。

詳しいプロフィールはこちら

不動産投資トラブル 24

3年間だけ自宅を賃貸に出したいけど、
ちゃんと明け渡してくれるか心配…

大阪府在住、山崎さん、35歳、男性

 2年前に新築一戸建てを買い、そこに妻と長男と暮らしています。先週、仕事で海外に赴任することが決まりました。赴任期間は3年で、3年後はまた現在の職場に戻ってくることが決まっています。私と妻はもともと海外が好きなので、妻とも相談して海外には家族で行くことになりました。
 そうすると、現在の住居は海外赴任中、空き家になります。ただ、空き家にしておくのはもったいないので、賃貸に出したいと思っています。他方で、3年後にはまた自分たちで住みたいとも思っています。賃貸に出したいけど、ちゃんと約束通り明け渡してもらえるか不安もあります。
 そこで、知人から、一時使用目的という制度を教えてもらったのですが、契約書に一時使用目的と書いておけばそれで安心ということでしょうか?

よくあるトラブル 24「一時使用目的って?」

これで解決!

 建物の賃貸借契約では、契約の期間が満了したからといって、当然に契約が終了になるわけではありません。借地借家法では、借主が契約終了後も更新を希望する場合、貸主は期間が満了したことだけを理由として借主を追い出すことができず、借主を追い出す「正当事由」が必要だと定めています。そして借地借家法は、借主の居住権や営業権を保護しているので、この更新拒絶に必要な正当事由はなかなか認められないのが現実です。つまり、ご相談者さんの場合、通常の賃貸借契約を結ぶと、3年後に日本に帰ってきたときに借主が期間満了後も住み続けたいと言い出すと、簡単に追い出せない事態になる可能性があります。
 そこで、ご相談者さんが指摘する「一時使用目的」(借地借家法40条)という契約を結ぶことも選択肢にはなります。一時使用目的のときには、借地借家法の定めが適用されないので、上述した「正当事由」がなくても、更新を拒絶し期間満了で契約を終了させることができます。ただ、この一時使用目的に該当するかについては、単に契約書に一時使用目的と書けばよいのではなく、賃貸借の目的、動機、経緯、賃貸期間、建物の種類、その他諸般の事情から、賃貸借契約を短期間に限り存続させる趣旨のものであることが客観的に判断されるかどうかで判断されます。つまり、後日、借主が出て行かないと言い出したときに、借主を出て行かせられない場合があるということです。だから、一時使用目的の契約ではリスクがあり、お勧めできません。
 この場合最も適している方法は、定期借家契約です。この制度は平成12年3月からスタートした制度で、一定の条件で「正当事由」がなくても契約が期間満了するという制度です。その条件とは、契約時に①更新がなく期間満了で終了することを契約書とは別の書面で説明すること、②契約書を書面で作成すること、③契約書に契約期間が明記されていることで,④期間満了の1年前から半年前までの間に、期間満了により契約が終了することを借主に通知することです。ご相談者さんの場合は、この定期借家契約を使って賃貸借契約をすれば、日本に戻ってきたときに、安心してマイホームで生活をすることができると思います。

back number
不動産投資トラブル❶

入居者が決まらなくて、赤字続き…
事前の説明と違うじゃない!

不動産投資トラブル❷

このマンション、本当はいくらなの?

不動産投資トラブル❸

原状回復ってこんなにかかるの・・・

不動産投資トラブル❹

雨漏りが発生しました!

不動産投資トラブル❺

家賃を払わない借主を追い出したい!

不動産投資トラブル❻

競落した物件に前所有者の
管理費滞納があった!

不動産投資トラブル❼

サブリース業者から
賃料を減額したいと申し出が!

不動産投資トラブル❽

新しいテナントが入ったら
近隣から苦情が!

不動産投資トラブル❾

古くなったアパートを
建て替えたいけど…

不動産投資トラブル❿

ゴミ出しのルールを守らない入居者を
なんとかしたい

不動産投資トラブル⓫

“又貸し”している借主と
賃貸借契約を解除したい

不動産投資トラブル⓬

民法が大幅に改正されるようだけど
賃貸経営に影響は?

不動産投資トラブル⓭

身内がいない借主の孤独死と
後処理はどうすればいい?

不動産投資トラブル⓮

他人が所有する通路を
使わせてもらえない…

不動産投資トラブル⓯

借地上の建物を建て替えるのに
高額な承諾料が…

不動産投資トラブル⓰

賃料を増額したいけど、
借主の合意が得られなかった…

不動産投資トラブル⓱

終活にあたって、
家族が相続でもめないか心配です…

不動産投資トラブル⓲

入居者に言われた修理依頼は
何でもやらないとダメ?

不動産投資トラブル⓳

相場より安かった家賃の値上げに
賃借人が納得してくれない

不動産投資トラブル⓴

契約書に定められているのに
更新料を払ってくれない

不動産投資トラブル 21

宅地建物取引士ってどんな資格?
信用して大丈夫?

不動産投資トラブル 22

マンションの屋上から飛び降り自殺が
あった…借主に告知しないとダメ?

不動産投資トラブル 23

オーダー通りに設備投資したのに
契約ドタキャン…投資分は請求できる?

不動産投資トラブル 24

3年間だけ自宅を賃貸に出したいけど、
ちゃんと明け渡してくれるか心配…

不動産投資トラブル 25

知らないうちに借主の法人が全員変わっていた。これって無断転貸じゃないの?

不動産投資トラブル 26

消費税増税分の賃料アップをしたいけど、
契約書に明記されていない…