弁護士種⽥ 和敏(たねだ かずとし)
経歴
滋賀県大津市生まれ
神奈川県藤沢市出身
神奈川県立湘南高校卒(サッカー部)
東京大学法学部卒
成蹊大学法科大学院修了(夜間コース)
元港区役所職員
2011年12月 弁護士登録(新64期)
2012年1月 当事務所入所
所属
第二東京弁護士会
取扱分野
一般民事,家事,中小企業法務
専門・得意分野
借地・借家、労働
弁護団等
東京借地借家人組合連合会常任弁護団
ブラック地主・家主対策弁護団
日本労働弁護団東京支部(労働トラブルホットライン相談員)
明日の自由を守る若手弁護士の会
著書
『だけじゃない憲法』(猿江商會)
http://saruebooks.com/item/book_02.html
ひとこと
人生の中で,ご自身の力だけではどうしても解決できない出来事が起きたとき,あなたの味方となり,精一杯弁護活動を行います。
「弁護士に相談するかどうか」で悩まれる方も多いと思いますが,不安を抱えたまま日々を過ごしているうちに,問題の解決が遠のいてしまうことも考えられます。
1日でも早く心穏やかな日常をとりもどし,新たな人生のスタートを迎えられるよう力を尽くしますので,お気軽にご相談ください。
過去のニュース
- ●給費制 司法修習生の給費制廃止違憲訴訟で不当判決!(事務所ニュース77)
- ●この頃思うこと(事務所ニュース76)
- ●自民党改憲草案の危険性 国民は危機感を持った対応が必要(事務所ニュース74)
- ●法整備と表現の自由 ヘイトスピーチの規制をめぐって(事務所ニュース72)
- ●【特集 安倍政権が進める危険な「憲法破壊」】「秘密保護法」ついに施行 憲法違反の法律を許さない(事務所ニュース71)
- ●国民投票法 国民に知らせずに決めさせる法(事務所ニュース70)
- ●司法修習生に対する給費制廃止 違憲訴訟を提訴しました(事務所ニュース69)
- ●自衛隊をウォッチする市民の会 元防衛大臣らを銃刀法違反で刑事告発しました!(事務所ニュース68)
- ●ウォッチの会(自衛隊をウォッチする市民の会) 自衛隊の活動を市民目線で注視!(事務所ニュース67)
- ●【新しい所員を紹介します】陸自レンジャー訓練反対運動と給費制存続運動(事務所ニュース66)
セミナー講師
不動産投資のリスクを、実際に現場で起きている問題から学ぶ!
不動産投資のトラブルは、ミクロで見るとさまざまな事情や状況で多岐にわたりますが、法的な結論はシンプルで、いくつかのポイントを抑えておけば、トラブル回避は充分に可能です。そこで、私たち弁護士が実際に相談を受けた案件から、よくあるトラブルをご紹介。なぜ問題が生じたのか、そしてどのように解決したのかをわかりやすく解説します。
弁護士種⽥ 和敏(たねだ かずとし)
弁護士(第二東京弁護士会)。池袋の城北法律事務所に所属。1982年に滋賀県大津市に生まれ、神奈川県藤沢市で育つ。2005年に東京大学法学部を卒業後、東京都港区役所に5年間勤務、成蹊大学法科大学院(夜間コース)を修了、2011年に弁護士登録。借地借家の問題を中心に不動産関係の法律問題に取り組む。著書に『だけじゃない憲法』(猿江商會)。
詳しいプロフィールはこちら不動産投資トラブル 24
3年間だけ自宅を賃貸に出したいけど、
ちゃんと明け渡してくれるか心配…
大阪府在住、山崎さん、35歳、男性
2年前に新築一戸建てを買い、そこに妻と長男と暮らしています。先週、仕事で海外に赴任することが決まりました。赴任期間は3年で、3年後はまた現在の職場に戻ってくることが決まっています。私と妻はもともと海外が好きなので、妻とも相談して海外には家族で行くことになりました。
そうすると、現在の住居は海外赴任中、空き家になります。ただ、空き家にしておくのはもったいないので、賃貸に出したいと思っています。他方で、3年後にはまた自分たちで住みたいとも思っています。賃貸に出したいけど、ちゃんと約束通り明け渡してもらえるか不安もあります。
そこで、知人から、一時使用目的という制度を教えてもらったのですが、契約書に一時使用目的と書いておけばそれで安心ということでしょうか?
よくあるトラブル 24「一時使用目的って?」
これで解決!
建物の賃貸借契約では、契約の期間が満了したからといって、当然に契約が終了になるわけではありません。借地借家法では、借主が契約終了後も更新を希望する場合、貸主は期間が満了したことだけを理由として借主を追い出すことができず、借主を追い出す「正当事由」が必要だと定めています。そして借地借家法は、借主の居住権や営業権を保護しているので、この更新拒絶に必要な正当事由はなかなか認められないのが現実です。つまり、ご相談者さんの場合、通常の賃貸借契約を結ぶと、3年後に日本に帰ってきたときに借主が期間満了後も住み続けたいと言い出すと、簡単に追い出せない事態になる可能性があります。
そこで、ご相談者さんが指摘する「一時使用目的」(借地借家法40条)という契約を結ぶことも選択肢にはなります。一時使用目的のときには、借地借家法の定めが適用されないので、上述した「正当事由」がなくても、更新を拒絶し期間満了で契約を終了させることができます。ただ、この一時使用目的に該当するかについては、単に契約書に一時使用目的と書けばよいのではなく、賃貸借の目的、動機、経緯、賃貸期間、建物の種類、その他諸般の事情から、賃貸借契約を短期間に限り存続させる趣旨のものであることが客観的に判断されるかどうかで判断されます。つまり、後日、借主が出て行かないと言い出したときに、借主を出て行かせられない場合があるということです。だから、一時使用目的の契約ではリスクがあり、お勧めできません。
この場合最も適している方法は、定期借家契約です。この制度は平成12年3月からスタートした制度で、一定の条件で「正当事由」がなくても契約が期間満了するという制度です。その条件とは、契約時に①更新がなく期間満了で終了することを契約書とは別の書面で説明すること、②契約書を書面で作成すること、③契約書に契約期間が明記されていることで,④期間満了の1年前から半年前までの間に、期間満了により契約が終了することを借主に通知することです。ご相談者さんの場合は、この定期借家契約を使って賃貸借契約をすれば、日本に戻ってきたときに、安心してマイホームで生活をすることができると思います。
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宅地建物取引士ってどんな資格?
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オーダー通りに設備投資したのに
契約ドタキャン…投資分は請求できる? -
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知らないうちに借主の法人が全員変わっていた。これって無断転貸じゃないの?
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消費税増税分の賃料アップをしたいけど、
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真夏にエアコンが使えなかったから家賃半額って、そんなこと許されるの?
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不動産投資トラブル 36
契約書にある「相当の更新料」とは20年前と同額ではないの?
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美観を保つために看板撤去を求めているのに応じてくれない…
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オーナーが仲介手数料を負担したり、礼金を返還することはあり得る?
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フルリフォーム物件なのにキッチン排水が逆流!修繕費用は請求できる?
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不動産投資トラブル 51
引き渡し後6ヶ月でエレベーターが故障!? 売主に請求できる?
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買った中古アパートが違反建築!改善費用は請求できる?
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不動産投資トラブル 54
通常損耗補修特約を契約書に明記しているのに元借主が支払いを拒否している…
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耐震補強工事を理由に即解約&損害賠償!? むしろ6ヶ月分の賃料を払ってほしい…
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購入したマンションのアスベスト除去費、売主に請求できる?
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オーナーが変わって更新拒絶された…店舗と駐車場の継続、裁判で勝てる?
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地価も固定資産税も上がってるのだから、次の更新時に家賃増額したい…
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家賃滞納… 連絡がとれないので貼り紙をしたけど、これって違法なの?
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不動産投資トラブル 61
賃借人が逮捕された場合は、賃貸契約を解除して出ていってもらうことができる?
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不動産投資トラブル 62
契約書に明記されていれば、退去時の清掃費用を賃借人の負担とすることができる?
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定期借家契約の貸店舗を購入。契約期間終了で退去を求めたのに…
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連帯保証人が無催告で賃貸借契約を解除するという追い出し条項は無効?有効?
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連帯保証人が無催告で賃貸借契約を解除するという追い出し条項は無効?有効?(その2)
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不動産投資トラブル 68
誤ったレントロールを基に投資物件を購入してしまったら…
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不動産投資トラブル 69
登記に支障が無くても境界確認書がないと契約は白紙解約?
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境界確認書に押印しているのに境界線の錯誤を主張できるの?
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浸水事故による賠償はすべて応じる必要がある?
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不動産投資トラブル 72
承諾がなくても他人の土地に水道管を通す工事ができる?
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立退料を払えば、更新を拒絶して退去を求めることができる?
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不動産投資トラブル 74
要望書が届いていなかった…。契約解除で返金しないとだめ?
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不動産投資トラブル 75
専任媒介契約が気づかないうちに自動更新されて他の業者に頼めない…
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不動産投資トラブル 76
居抜きで契約した物件が営業不可に…契約解除で内装工事代金も返還?
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不動産投資トラブル 77
死亡事故(自殺?)のために売値が下がった…。その損失分は請求できる?
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不動産投資トラブル 78
転貸は認めたが、民泊は認めていない…。契約解除できる?
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不動産投資トラブル 79
明渡期日経過後に倍家賃の損害金を支払えという規定は有効?
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不動産投資トラブル 80
ペット飼育によって著しく損傷していた場合、修繕費用は全額請求できる?
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賃借人が出ていってくれない場合、契約書の「倍家賃条項」は有効になる?
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不動産投資トラブル 82
契約終了の成立には書面の交付だけではなく、口頭による説明も必要なの?
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不動産投資トラブル 83
土地を買って造成までしたのに賃貸契約直前で無かったことに…
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不動産投資トラブル 84
契約書の面積が間違っていた…。過払いとなった賃料は返金しないとダメ?
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不動産投資トラブル 85
条例で看板がもう設置できないことを聞いてなかった…。売主に損害賠償できる?
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不動産投資トラブル 86
4年契約で途中解約されたら、残りの賃料を請求できる契約はあり?