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弁護士に聞く本当にあった不動産の失敗

プロフィール

弁護士種⽥ 和敏(たねだ かずとし)

経歴

滋賀県大津市生まれ
神奈川県藤沢市出身
神奈川県立湘南高校卒(サッカー部)
東京大学法学部卒
成蹊大学法科大学院修了(夜間コース)
元港区役所職員

2011年12月 弁護士登録(新64期)
2012年1月 当事務所入所

所属

第二東京弁護士会

取扱分野

一般民事,家事,中小企業法務

専門・得意分野

借地・借家、労働

弁護団等

東京借地借家人組合連合会常任弁護団
ブラック地主・家主対策弁護団
日本労働弁護団東京支部(労働トラブルホットライン相談員)
明日の自由を守る若手弁護士の会

著書

『だけじゃない憲法』(猿江商會)
http://saruebooks.com/item/book_02.html

ひとこと

 人生の中で,ご自身の力だけではどうしても解決できない出来事が起きたとき,あなたの味方となり,精一杯弁護活動を行います。
「弁護士に相談するかどうか」で悩まれる方も多いと思いますが,不安を抱えたまま日々を過ごしているうちに,問題の解決が遠のいてしまうことも考えられます。
 1日でも早く心穏やかな日常をとりもどし,新たな人生のスタートを迎えられるよう力を尽くしますので,お気軽にご相談ください。

過去のニュース

セミナー講師

不動産投資のリスクを、実際に現場で起きている問題から学ぶ!

不動産投資のトラブルは、ミクロで見るとさまざまな事情や状況で多岐にわたりますが、法的な結論はシンプルで、いくつかのポイントを抑えておけば、トラブル回避は充分に可能です。そこで、私たち弁護士が実際に相談を受けた案件から、よくあるトラブルをご紹介。なぜ問題が生じたのか、そしてどのように解決したのかをわかりやすく解説します。

弁護士種⽥ 和敏(たねだ かずとし)

弁護士(第二東京弁護士会)。池袋の城北法律事務所に所属。1982年に滋賀県大津市に生まれ、神奈川県藤沢市で育つ。2005年に東京大学法学部を卒業後、東京都港区役所に5年間勤務、成蹊大学法科大学院(夜間コース)を修了、2011年に弁護士登録。借地借家の問題を中心に不動産関係の法律問題に取り組む。著書に『だけじゃない憲法』(猿江商會)。

詳しいプロフィールはこちら

不動産投資トラブル 58

オーナーが変わって更新拒絶された…店舗と駐車場の継続、裁判で勝てる?

神奈川県在住、嶋田さん、50代男性

 4年前から5年契約で店舗を借り、カラオケ店を営業しています。お客さんは車で来店する人がほとんどですので、同じオーナーから店舗の裏の駐車場を、店舗を借りたときに、店舗と同じ5年契約で借りました。賃貸借契約は、店舗の契約と駐車場の契約の2本に分かれています。
 それが、先日、店舗も駐車場もオーナーが変わりました。新しいオーナーは建設会社を経営しているのですが、私に対し、店舗と駐車場の場所に自社ビルを作りたいので、契約は更新せず、期間満了で終了としたいと通知してきました。
 ネットで調べてみたところ、借地借家法で、更新拒絶には正当事由が必要で、その正当事由はなかなか認められないと知り、店舗の賃貸借契約の方は、裁判になっても勝てる可能性があるように思いました。ただ、駐車場の方は借地借家法の適用がなく、更新を拒絶されたら使い続けることは難しいと書いてありました。
 店舗の契約が継続できても、駐車場がないとお客さんは来てくれなくなり、結果的に営業はできません。駐車場は、期間満了で終了するのでしょうか?

よくあるトラブル 58「店舗と駐車場の賃貸借契約」

これで解決!

 ご相談の内容と同様のケースで、参考になる判決があります。それは、福岡高等裁判所平成27年8月27日判決です。
 この判決では、まず、店舗の賃貸借契約について、更新拒絶に正当事由は認めませんでした。次に、駐車場の賃貸借契約については、以下の「」内のとおり、判示して、オーナー側が契約終了を主張することは、権利濫用で認められないと判断し、駐車場の継続使用も認めました。
 「本件各契約はカラオケ店営業のために事実上一体として締結されたものであって、本件各不動産でカラオケ店営業をするためには、本件店舗のほかに、本件駐車場を利用することが不可欠な状況にあることが認められる。しかるところ、本件店舗賃貸借契約が法定更新され、その後の解約申入れも正当事由がないとして賃貸借契約関係が継続しているにもかかわらず、本件駐車場契約が終了しているとして明渡請求が認められれば、結局本件店舗賃貸借契約の目的は達せられないこととなり、同契約の更新拒絶あるいは解約申入れについて、賃借人の保護と賃貸人との利益調整の観点から正当事由を要求した借地借家法の趣旨に明らかに反する結果となる。
 一方、本件駐車場契約について更新拒絶を認めなかったとしても、本件駐車場のみでの利用価値は低く、本件店舗と一体として利用されることが社会経済上も望ましいし、当事者の合理的意思にも合致する上、その賃料が適正でない場合には賃料増額請求の手続を行うことも可能であるから、賃貸人に特段の不利益はない。
 以上からすれば、本件店舗賃貸借契約が終了していないにもかかわらず、本件駐車場契約について更新拒絶をすることは権利の濫用にあたるというべきであり、賃貸人が行った本件通知はその限度で無効であって、本件駐車場賃貸借契約が本件店舗賃貸借契約とともに存続すべきこと等を考えると、本件駐車場賃貸借契約は更新され期間の定めのない契約となったと解するのが相当である。」
 つまり、ご質問の回答も、駐車場も契約が継続する可能性が高いので、営業継続を目指してあきらめずに対抗してよいと思います。

back number
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