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弁護士に聞く本当にあった不動産の失敗

プロフィール

弁護士種⽥ 和敏(たねだ かずとし)

経歴

神奈川県藤沢市出身
神奈川県立湘南高校卒
東京大学法学部卒
成蹊大学法科大学院修了(夜間コース)
元港区役所職員(障がい者、保育園入園相談、地域猫問題、リサイクル行政を担当)
 
2011年 弁護士登録(新64期)
2012年 当事務所入所

所属

第二東京弁護士会

趣味

サッカー、フットサル、お酒

弁護団等

ビギナーズネット(司法修習生の給費制維持のための若手ネットワーク)
http://www.beginners-net.com/
日本弁護士連合会司法修習費用給費制緊急対策本部
福島原発事故被害弁護団
全国B型肝炎訴訟弁護団
http://bkan-tokyo.com/

委員会等

第二東京弁護士会消費者問題委員会
第二東京弁護士会修習生委員会

ひとこと

労働問題や借地借家などの問題を中心に日常業務を行うとともに、東京北部(練馬・板橋・豊島・北・文京)での課題(板橋区大山の特定整備路線26号線の問題),平和をまもる運動(自衛隊の行動をウォッチする活動),市民のための法律家の育成(司法修習生の給費制廃止違憲訴訟)にも積極的に取り組んでいます。
 
また,毎月のように、各地で開催される「憲法カフェ」で講師をしています。2015年5月には,『だけじゃない憲法』(猿江商會)を出版しました。http://saruebooks.com/item/book_02.html
お気軽にご相談ください。

委員会等

セミナー講師

不動産投資のリスクを、実際に現場で起きている問題から学ぶ!

不動産投資のトラブルは、ミクロで見るとさまざまな事情や状況で多岐にわたりますが、法的な結論はシンプルで、いくつかのポイントを抑えておけば、トラブル回避は充分に可能です。そこで、私たち弁護士が実際に相談を受けた案件から、よくあるトラブルをご紹介。なぜ問題が生じたのか、そしてどのように解決したのかをわかりやすく解説します。

弁護士種⽥ 和敏(たねだ かずとし)

弁護士(第二東京弁護士会)。池袋の城北法律事務所に所属。1982年に滋賀県大津市に生まれ、神奈川県藤沢市で育つ。2005年に東京大学法学部を卒業後、東京都港区役所に5年間勤務、成蹊大学法科大学院(夜間コース)を修了、2011年に弁護士登録。借地借家の問題を中心に不動産関係の法律問題に取り組む。著書に『だけじゃない憲法』(猿江商會)。

詳しいプロフィールはこちら

不動産投資トラブル⓮

他人が所有する通路を
使わせてもらえない…

北海道在住 梶さん(51歳、男性)からのご相談

 株式投資で少し儲かったので、安定的な運用を目指して不動産投資をすることにしました。そこで、既存のマンションに投資することも考えたのですが、業者からの紹介で、古い家が建ったままなのと、周囲を他の人が所有する土地のためか、格安の土地があったので、その土地を買ってアパートを建てることにしました。
 もっとも、土地を買ってからその土地から一般道に通じる通路(いわゆる2項道路の指定がされている通路)の所有者(隣地の住人)に、工事車両が通れるように通路に置いてある鉢植えや物置などをどかしてほしいとお願いに行ったのですが、その所有者に強く拒絶をされてしまいました。どうやら、アパートを建てること自体に反対のようです。
このような場合、アパートを建てること自体をあきらめないといけないのでしょうか。

よくあるトラブル⓮「通行権と囲繞地(いにょうち)」

これで解決!

 周囲が他人の土地で囲まれ、公道に出るために他人の土地を通らないといけない土地、公道に接していない土地のことを囲繞地(いにょうち)または袋地といいます。このような土地の場合、法的に他人の土地を通って公道に出るための通路を確保する権利はあります(囲繞地通行権)(民法210条1項)。一切その土地の利用ができなくなるわけではありません。

 ただ、囲繞地の建物を解体したり新築したりする際に使用する車両や重機関係で問題が生じる可能性はあります。周囲を囲んでいる敷地や通路が他人の土地なので、スムーズに通路を使えるかというと、必ずしも一筋縄ではいかないことがあります。特に、普段は車両が通っていないような通路の場合、車両を通すことができるのか、車両が通る上で障害物がないかなどの問題が発生します。まさにご相談の件は、普段はその通路を車両が通っていないので、通路の所有者が鉢植えや物置を置き、人は通れるけど車両は通れないという状況なのだと思います。

 まず、民法209条1項は「境界又はその付近において障壁又は建物を築造し又は修繕するため必要な範囲内で、隣地の使用を請求することができる。」と規定していて、裁判所はこの規定を解釈して、囲繞地の家を壊したり新築したりする際に、その土地につながる通路を、囲繞地の所有者が必要な範囲で使用できるとしています。つまり、解体や建築に車両が必要であれば、車両も通路を通ることができるということです。
 そのため、仮に通路の所有者と協議して工事車両の通行が認められなかったとしても、通行を求めて裁判所に訴える方法もあり、最終的には裁判所が通行を許すことが予想されます。そこで、相談者の方もまずは民法209条1項に基づき協議をして、協議が不調に終われば訴訟をするという段取りをとれば、アパートを建てることもできる可能性があります。
 ただ、訴訟をするのは時間も費用もかかります。投資のために購入した物件なのに、高い経費がかかってしまうこともあるでしょう。その上、隣地を利用した際に道路に損害が生じると認められた場合、償金を支払う必要も出てきます。
そこで、そうならないように、不動産を購入する場合は安いからと飛びつくのではなく、そういった情報もしっかり下調べしておくことや、信頼できる不動産のプロのアドバイスが重要だと思います。

back number
不動産投資トラブル❶

入居者が決まらなくて、赤字続き…
事前の説明と違うじゃない!

不動産投資トラブル❷

このマンション、本当はいくらなの?

不動産投資トラブル❸

原状回復ってこんなにかかるの・・・

不動産投資トラブル❹

雨漏りが発生しました!

不動産投資トラブル❺

家賃を払わない借主を追い出したい!

不動産投資トラブル❻

競落した物件に前所有者の
管理費滞納があった!

不動産投資トラブル❼

サブリース業者から
賃料を減額したいと申し出が!

不動産投資トラブル❽

新しいテナントが入ったら
近隣から苦情が!

不動産投資トラブル❾

古くなったアパートを
建て替えたいけど…

不動産投資トラブル❿

ゴミ出しのルールを守らない入居者を
なんとかしたい

不動産投資トラブル⓫

“又貸し”している借主と
賃貸借契約を解除したい

不動産投資トラブル⓬

民法が大幅に改正されるようだけど
賃貸経営に影響は?

不動産投資トラブル⓭

身内がいない借主の孤独死と
後処理はどうすればいい?

不動産投資トラブル⓮

他人が所有する通路を
使わせてもらえない…

不動産投資トラブル⓯

借地上の建物を建て替えるのに
高額な承諾料が…

不動産投資トラブル⓰

賃料を増額したいけど、
借主の合意が得られなかった…

不動産投資トラブル⓱

終活にあたって、
家族が相続でもめないか心配です…

不動産投資トラブル⓲

入居者に言われた修理依頼は
何でもやらないとダメ?

不動産投資トラブル⓳

相場より安かった家賃の値上げに
賃借人が納得してくれない

不動産投資トラブル⓴

契約書に定められているのに
更新料を払ってくれない

不動産投資トラブル 21

宅地建物取引士ってどんな資格?
信用して大丈夫?

不動産投資トラブル 22

マンションの屋上から飛び降り自殺が
あった…借主に告知しないとダメ?

不動産投資トラブル 23

オーダー通りに設備投資したのに
契約ドタキャン…投資分は請求できる?

不動産投資トラブル 24

3年間だけ自宅を賃貸に出したいけど、
ちゃんと明け渡してくれるか心配…

不動産投資トラブル 25

知らないうちに借主の法人が全員変わっていた。これって無断転貸じゃないの?

不動産投資トラブル 26

消費税増税分の賃料アップをしたいけど、
契約書に明記されていない…

不動産投資トラブル 27

建て替えをしたいけど、高額な立退料を
要求して出ていってくれない…

不動産投資トラブル 28

夫が夜逃げ、破産状態になった
借主と賃貸借契約を解除したい