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弁護士に聞く本当にあった不動産の失敗

プロフィール

弁護士種⽥ 和敏(たねだ かずとし)

経歴

神奈川県藤沢市出身
神奈川県立湘南高校卒
東京大学法学部卒
成蹊大学法科大学院修了(夜間コース)
元港区役所職員(障がい者、保育園入園相談、地域猫問題、リサイクル行政を担当)
 
2011年 弁護士登録(新64期)
2012年 当事務所入所

所属

第二東京弁護士会

趣味

サッカー、フットサル、お酒

弁護団等

ビギナーズネット(司法修習生の給費制維持のための若手ネットワーク)
http://www.beginners-net.com/
日本弁護士連合会司法修習費用給費制緊急対策本部
福島原発事故被害弁護団
全国B型肝炎訴訟弁護団
http://bkan-tokyo.com/

委員会等

第二東京弁護士会消費者問題委員会
第二東京弁護士会修習生委員会

ひとこと

労働問題や借地借家などの問題を中心に日常業務を行うとともに、東京北部(練馬・板橋・豊島・北・文京)での課題(板橋区大山の特定整備路線26号線の問題),平和をまもる運動(自衛隊の行動をウォッチする活動),市民のための法律家の育成(司法修習生の給費制廃止違憲訴訟)にも積極的に取り組んでいます。
 
また,毎月のように、各地で開催される「憲法カフェ」で講師をしています。2015年5月には,『だけじゃない憲法』(猿江商會)を出版しました。http://saruebooks.com/item/book_02.html
お気軽にご相談ください。

委員会等

セミナー講師

不動産投資のリスクを、実際に現場で起きている問題から学ぶ!

不動産投資のトラブルは、ミクロで見るとさまざまな事情や状況で多岐にわたりますが、法的な結論はシンプルで、いくつかのポイントを抑えておけば、トラブル回避は充分に可能です。そこで、私たち弁護士が実際に相談を受けた案件から、よくあるトラブルをご紹介。なぜ問題が生じたのか、そしてどのように解決したのかをわかりやすく解説します。

弁護士種⽥ 和敏(たねだ かずとし)

弁護士(第二東京弁護士会)。池袋の城北法律事務所に所属。1982年に滋賀県大津市に生まれ、神奈川県藤沢市で育つ。2005年に東京大学法学部を卒業後、東京都港区役所に5年間勤務、成蹊大学法科大学院(夜間コース)を修了、2011年に弁護士登録。借地借家の問題を中心に不動産関係の法律問題に取り組む。著書に『だけじゃない憲法』(猿江商會)。

詳しいプロフィールはこちら

不動産投資トラブル 22

マンションの屋上から飛び降り自殺が
あった…借主に告知しないとダメ?

栃木県在住、加藤さん、64歳、男性

 会社を早期退職して、退職後は退職金などでマンション投資をして賃貸業を営んでいます。
 1年半ほど前のことですが、所有している投資物件のマンション(12階建て)の屋上から飛び降り自殺がありました。私の所有物件は5階部分の南側の1部屋です。
 ちょうど1週間前、この物件の賃借人から「転勤のため1か月半後に引っ越す。」と言われました。そこで、これから新たな借主を募集しなければならない状態です。ただ、飛び降り自殺があったというと誰も入居したがらないのではないかと思い、借主の募集に当たっては、飛び降り自殺があったことを言いたくありません。他方、飛び降り自殺があったことを隠して、それがわかった場合に借主から損害賠償などを請求され、面倒なことになるのも嫌です。
 そこで、新しい借主の募集に際して、飛び降り自殺があったことを言わないといけないのでしょうか。

よくあるトラブル 22「心理的瑕疵って?」

これで解決!

 一般的に、人の死は嫌悪され、部屋を借りるときに人が死んだ物件に住みたくないと思う人は多いと思います。この問題は、建物自体の問題(物理的瑕疵)ではなく、借主の心理に関する問題(心理的瑕疵)です。
そのため、人の死が借主において重要な情報となり、その情報を借主に事前に告知する義務(告知義務)が貸主に生じる場合があります。他方、賃貸物件の内部やその周辺で人が死ぬことは回避できません。そのため、人の死の全てについて告知義務が生じるとするのは不合理です。
 そこで、人の死について、どの範囲で告知義務が生じるかが問題となります。
 まず、病死の場合には原則として告知義務はありません。ただ、いわゆる孤独死で、死体発見までに相当の時間が経過した場合などの特殊なケースでは、例外的に告知義務が生じる場合があります。
 また、事故死の場合にも原則として告知義務はありませんが、例えば、たくさんの人が火災で亡くなった場合などは例外的に告知義務が生じる場合があります。
 さらに、ご質問の事案と同じ自殺の場合には、原則として告知義務が生じます。ただ、自殺の場合にも、室内での自殺か、共用部分での自殺かなど、自殺した場所によって告知義務の程度に影響します。
 もっとも、告知義務が生じても、永久に告知する義務があるわけではありません。過去の裁判例を踏まえると、室内での自殺の場合には、2年間は告知義務があるとされている事例が多いです。ただ、ご質問のように、貸室内での自殺でなく、飛び降り自殺の場合、1年半の時点で告知義務はないとされた裁判例があります(東京地方裁判所平成18年4月7日判決)。
 この点、告知義務があるにもかかわらず、貸主が告知しなかった場合、借主からの契約の解除や損害賠償請求をされるリスクがありますので、具体的なケースで告知義務があるのか、専門家の意見も踏まえた慎重な判断が必要です。

back number
不動産投資トラブル❶

入居者が決まらなくて、赤字続き…
事前の説明と違うじゃない!

不動産投資トラブル❷

このマンション、本当はいくらなの?

不動産投資トラブル❸

原状回復ってこんなにかかるの・・・

不動産投資トラブル❹

雨漏りが発生しました!

不動産投資トラブル❺

家賃を払わない借主を追い出したい!

不動産投資トラブル❻

競落した物件に前所有者の
管理費滞納があった!

不動産投資トラブル❼

サブリース業者から
賃料を減額したいと申し出が!

不動産投資トラブル❽

新しいテナントが入ったら
近隣から苦情が!

不動産投資トラブル❾

古くなったアパートを
建て替えたいけど…

不動産投資トラブル❿

ゴミ出しのルールを守らない入居者を
なんとかしたい

不動産投資トラブル⓫

“又貸し”している借主と
賃貸借契約を解除したい

不動産投資トラブル⓬

民法が大幅に改正されるようだけど
賃貸経営に影響は?

不動産投資トラブル⓭

身内がいない借主の孤独死と
後処理はどうすればいい?

不動産投資トラブル⓮

他人が所有する通路を
使わせてもらえない…

不動産投資トラブル⓯

借地上の建物を建て替えるのに
高額な承諾料が…

不動産投資トラブル⓰

賃料を増額したいけど、
借主の合意が得られなかった…

不動産投資トラブル⓱

終活にあたって、
家族が相続でもめないか心配です…

不動産投資トラブル⓲

入居者に言われた修理依頼は
何でもやらないとダメ?

不動産投資トラブル⓳

相場より安かった家賃の値上げに
賃借人が納得してくれない

不動産投資トラブル⓴

契約書に定められているのに
更新料を払ってくれない

不動産投資トラブル 21

宅地建物取引士ってどんな資格?
信用して大丈夫?

不動産投資トラブル 22

マンションの屋上から飛び降り自殺が
あった…借主に告知しないとダメ?

不動産投資トラブル 23

オーダー通りに設備投資したのに
契約ドタキャン…投資分は請求できる?

不動産投資トラブル 24

3年間だけ自宅を賃貸に出したいけど、
ちゃんと明け渡してくれるか心配…

不動産投資トラブル 25

知らないうちに借主の法人が全員変わっていた。これって無断転貸じゃないの?

不動産投資トラブル 26

消費税増税分の賃料アップをしたいけど、
契約書に明記されていない…

不動産投資トラブル 27

建て替えをしたいけど、高額な立退料を
要求して出ていってくれない…

不動産投資トラブル 28

夫が夜逃げ、破産状態になった
借主と賃貸借契約を解除したい

不動産投資トラブル 29

借主が何の断りもなく勝手に
深夜のマッサージ店を営業している…

不動産投資トラブル 30

賃借人に対する騒音の苦情を無視していたら
私にも損害賠償請求が…

不動産投資トラブル 31

耐震診断の結果、建て替えを決断したけど
入居者が出ていってくれない…

不動産投資トラブル 32

新型コロナウイルスの影響とは言え、
このテナントは家賃の支払いを待ちたくない…

不動産投資トラブル 33

借主が家賃を滞納したまま亡くなった…
契約を解除して次の入居者を早く決めたいけど