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弁護士に聞く本当にあった不動産の失敗

プロフィール

弁護士種⽥ 和敏(たねだ かずとし)

経歴

神奈川県藤沢市出身
神奈川県立湘南高校卒
東京大学法学部卒
成蹊大学法科大学院修了(夜間コース)
元港区役所職員(障がい者、保育園入園相談、地域猫問題、リサイクル行政を担当)
 
2011年 弁護士登録(新64期)
2012年 当事務所入所

所属

第二東京弁護士会

趣味

サッカー、フットサル、お酒

弁護団等

ビギナーズネット(司法修習生の給費制維持のための若手ネットワーク)
http://www.beginners-net.com/
日本弁護士連合会司法修習費用給費制緊急対策本部
福島原発事故被害弁護団
全国B型肝炎訴訟弁護団
http://bkan-tokyo.com/

委員会等

第二東京弁護士会消費者問題委員会
第二東京弁護士会修習生委員会

ひとこと

労働問題や借地借家などの問題を中心に日常業務を行うとともに、東京北部(練馬・板橋・豊島・北・文京)での課題(板橋区大山の特定整備路線26号線の問題),平和をまもる運動(自衛隊の行動をウォッチする活動),市民のための法律家の育成(司法修習生の給費制廃止違憲訴訟)にも積極的に取り組んでいます。
 
また,毎月のように、各地で開催される「憲法カフェ」で講師をしています。2015年5月には,『だけじゃない憲法』(猿江商會)を出版しました。http://saruebooks.com/item/book_02.html
お気軽にご相談ください。

委員会等

セミナー講師

不動産投資のリスクを、実際に現場で起きている問題から学ぶ!

不動産投資のトラブルは、ミクロで見るとさまざまな事情や状況で多岐にわたりますが、法的な結論はシンプルで、いくつかのポイントを抑えておけば、トラブル回避は充分に可能です。そこで、私たち弁護士が実際に相談を受けた案件から、よくあるトラブルをご紹介。なぜ問題が生じたのか、そしてどのように解決したのかをわかりやすく解説します。

弁護士種⽥ 和敏(たねだ かずとし)

弁護士(第二東京弁護士会)。池袋の城北法律事務所に所属。1982年に滋賀県大津市に生まれ、神奈川県藤沢市で育つ。2005年に東京大学法学部を卒業後、東京都港区役所に5年間勤務、成蹊大学法科大学院(夜間コース)を修了、2011年に弁護士登録。借地借家の問題を中心に不動産関係の法律問題に取り組む。著書に『だけじゃない憲法』(猿江商會)。

詳しいプロフィールはこちら

不動産投資トラブル❻

競落した物件に前所有者の
管理費滞納があった!

千葉県在住 中村さん(67歳、男性)からのご相談

 退職後、時間とお金に余裕ができたので、不動産投資をすることにしましたが、安く物件を手に入れることができるとあって、裁判所の競売物件に目をつけ、いくつか競売物件を見て、特に最低入札価格が相場よりも相当安いマンションの1室を競落しました。競落した当初は、物件が安く手に入り、よかったと思っていました。
 しかし、その物件を手に入れてしばらくすると、その物件のマンション管理組合から「前所有者が管理費等を滞納していたので、支払ってほしい。」と連絡がありました。管理組合の話では、管理費1万円と修繕積立金1.5万円の合計2.5万円を4年間、総額で120万円も滞納しているとのことでした。
 私が滞納したわけでもないのに、前所有者が滞納した管理費等を私が支払わなければならないのでしょうか?

よくあるトラブル❻「滞納管理費等の支払い義務」

これで解決!

 結論から言うと、支払わなければなりません。
 たしかに、ご自身が滞納したわけではないのに、前所有者の滞納管理費等を支払わなければならないのは、納得いかないと思います。ただ、建物の区分所有等に関する法律(区分所有法)第8条には、前所有者が管理組合に支払うべき管理費や修繕積立金を滞納していた場合、現所有者も、管理組合との関係では、前所有者と同様、滞納管理費等の支払義務を負うことが定められています。
 また、区分所有法に根拠を求めずとも、各マンションの管理規約に、同様の規定がある場合が多いと思います。そして、管理規約には、管理費等の滞納の場合に、民法所定の5%を超える10%程度の遅延損害金が定められている場合や管理費等の回収のために管理組合が支出した弁護士費用なども負担させることを規定している場合も多くあります。管理規約には、各区分所有者は従わないといけないので、前所有者の滞納家賃だけでなく、高い遅延損害金や弁護士費用なども負担するリスクがあります。
 もっとも、競売の際に基本情報として、管理費等の滞納があるか否かは確認ができますので、競売に参加する場合は、慎重に確認をする必要があります。特に、裁判所の競売においても、相場よりも相当安い場合には、前所有者の滞納分が実質的に値引かれている場合があるので、「安い」と飛びつく前によく確認をする必要があります。もちろん、前所有者の滞納管理費等を支払った場合、前所有者に支払った分を請求できますが、多くの場合、競売になるような人が前所有者ですから、前所有者に支払能力がない場合が多く、現実的に前所有者から回収することは困難です。
 その意味で、競売も含めて、不動産投資には、やはりプロのアドバイスが重要ですので、信頼できる投資パートナーに相談することは大切です。
 なお、管理費や修繕積立金は、5年で消滅時効にかかります。つまり、5年間、管理費を支払っていなければ、時効にかかるので、時効だと主張すれば、5年以上前の管理費を支払う法的義務はなくなります。ただし、その場合「時効の中断」がなされていないことが条件となります。「時効の中断」とは、管理組合が管理費等を支払わない不誠実な所有者に対して、消滅時効期間が満了する前に裁判上の請求をするなどの中断の措置を講ずることです。「時効の中断」措置が講じられている場合、消滅時効は援用されず、支払う義務が生じますので留意が必要です。

back number
不動産投資トラブル❶

入居者が決まらなくて、赤字続き…
事前の説明と違うじゃない!

不動産投資トラブル❷

このマンション、本当はいくらなの?

不動産投資トラブル❸

原状回復ってこんなにかかるの・・・

不動産投資トラブル❹

雨漏りが発生しました!

不動産投資トラブル❺

家賃を払わない借主を追い出したい!

不動産投資トラブル❻

競落した物件に前所有者の
管理費滞納があった!

不動産投資トラブル❼

サブリース業者から
賃料を減額したいと申し出が!

不動産投資トラブル❽

新しいテナントが入ったら
近隣から苦情が!

不動産投資トラブル❾

古くなったアパートを
建て替えたいけど…

不動産投資トラブル❿

ゴミ出しのルールを守らない入居者を
なんとかしたい

不動産投資トラブル⓫

“又貸し”している借主と
賃貸借契約を解除したい

不動産投資トラブル⓬

民法が大幅に改正されるようだけど
賃貸経営に影響は?

不動産投資トラブル⓭

身内がいない借主の孤独死と
後処理はどうすればいい?

不動産投資トラブル⓮

他人が所有する通路を
使わせてもらえない…

不動産投資トラブル⓯

借地上の建物を建て替えるのに
高額な承諾料が…

不動産投資トラブル⓰

賃料を増額したいけど、
借主の合意が得られなかった…

不動産投資トラブル⓱

終活にあたって、
家族が相続でもめないか心配です…

不動産投資トラブル⓲

入居者に言われた修理依頼は
何でもやらないとダメ?

不動産投資トラブル⓳

相場より安かった家賃の値上げに
賃借人が納得してくれない

不動産投資トラブル⓴

契約書に定められているのに
更新料を払ってくれない

不動産投資トラブル 21

宅地建物取引士ってどんな資格?
信用して大丈夫?

不動産投資トラブル 22

マンションの屋上から飛び降り自殺が
あった…借主に告知しないとダメ?

不動産投資トラブル 23

オーダー通りに設備投資したのに
契約ドタキャン…投資分は請求できる?

不動産投資トラブル 24

3年間だけ自宅を賃貸に出したいけど、
ちゃんと明け渡してくれるか心配…

不動産投資トラブル 25

知らないうちに借主の法人が全員変わっていた。これって無断転貸じゃないの?

不動産投資トラブル 26

消費税増税分の賃料アップをしたいけど、
契約書に明記されていない…

不動産投資トラブル 27

建て替えをしたいけど、高額な立退料を
要求して出ていってくれない…

不動産投資トラブル 28

夫が夜逃げ、破産状態になった
借主と賃貸借契約を解除したい