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弁護士に聞く本当にあった不動産の失敗

プロフィール

弁護士種⽥ 和敏(たねだ かずとし)

経歴

滋賀県大津市生まれ
神奈川県藤沢市出身
神奈川県立湘南高校卒(サッカー部)
東京大学法学部卒
成蹊大学法科大学院修了(夜間コース)
元港区役所職員

2011年12月 弁護士登録(新64期)
2012年1月 当事務所入所

所属

第二東京弁護士会

取扱分野

一般民事,家事,中小企業法務

専門・得意分野

借地・借家、労働

弁護団等

東京借地借家人組合連合会常任弁護団
ブラック地主・家主対策弁護団
日本労働弁護団東京支部(労働トラブルホットライン相談員)
明日の自由を守る若手弁護士の会

著書

『だけじゃない憲法』(猿江商會)
http://saruebooks.com/item/book_02.html

ひとこと

 人生の中で,ご自身の力だけではどうしても解決できない出来事が起きたとき,あなたの味方となり,精一杯弁護活動を行います。
「弁護士に相談するかどうか」で悩まれる方も多いと思いますが,不安を抱えたまま日々を過ごしているうちに,問題の解決が遠のいてしまうことも考えられます。
 1日でも早く心穏やかな日常をとりもどし,新たな人生のスタートを迎えられるよう力を尽くしますので,お気軽にご相談ください。

過去のニュース

セミナー講師

不動産投資のリスクを、実際に現場で起きている問題から学ぶ!

不動産投資のトラブルは、ミクロで見るとさまざまな事情や状況で多岐にわたりますが、法的な結論はシンプルで、いくつかのポイントを抑えておけば、トラブル回避は充分に可能です。そこで、私たち弁護士が実際に相談を受けた案件から、よくあるトラブルをご紹介。なぜ問題が生じたのか、そしてどのように解決したのかをわかりやすく解説します。

弁護士種⽥ 和敏(たねだ かずとし)

弁護士(第二東京弁護士会)。池袋の城北法律事務所に所属。1982年に滋賀県大津市に生まれ、神奈川県藤沢市で育つ。2005年に東京大学法学部を卒業後、東京都港区役所に5年間勤務、成蹊大学法科大学院(夜間コース)を修了、2011年に弁護士登録。借地借家の問題を中心に不動産関係の法律問題に取り組む。著書に『だけじゃない憲法』(猿江商會)。

詳しいプロフィールはこちら

不動産投資トラブル 35

真夏にエアコンが使えなかったから家賃半額って、そんなこと許されるの?

山口県在住、石川さん、60代女性

 福岡県内に賃貸用のアパートを所有しています。先日、このアパートの賃借人から、エアコンが故障したと連絡がありました。私は、すぐに業者を手配しましたが、ちょうど暑くなり始めた頃で、業者が忙しいのと、その賃借人も忙しい人のようで、なかなか修理日程が調整できず、修理日は1か月後になりました。さらに、業者が修理に行くと、エアコンが古すぎてもう交換する部品がなく、取り替えが必要なことがわかりました。
 そこで、エアコンを設置する日程を調整したのですが、修理のときと同様、日程調整に時間がかかり、結局、新しいエアコンが設置できたのは、最初の連絡から2か月以上も後のことでした。
 その後、その賃借人からの家賃の振込みが半分しかないのに気づき、その理由を賃借人に尋ねると、「夏の暑いときにエアコンが使えず、家賃を満額支払うのはおかしいので、半額にさせてもらった。」とのことでした。
 このようなことは許されるのでしょうか?

よくあるトラブル 35「修繕義務と賃料減額」

これで解決!

 建物賃貸借契約において、賃貸人には賃借人に付属設備も含め建物を使用収益させる義務があります。仮に、その付属設備に不具合が生じた場合、その不具合が賃借人の責任によるときは別ですが、そうでなければ、賃貸人にはその不具合を改善する義務もあります。他方で、賃借人には使用収益の対価として賃料を支払う義務があります。
 問題は、不具合の改善に時間がかかった場合などに賃料を減額できるかです。エアコンが使えなかったのだから、当然、賃料は減額できると思う人もいるかもしれませんが、そんなに単純ではありません。
 たとえば、東京地方裁判所の平成22年12月21日の判決は、エアコンの不具合が発生した場合について、「賃借人の使用、収益に及ぼす障害の程度が一部にとどまる場合には、賃借人は、当然には賃料の支払義務をその一部についても免れるものではなく、賃料の全額について支払を拒むことはできない」とした上で、「エアーコンディショナーが、現代の住環境において広く普及した設備であるということはできるものの、現在の我が国の気候や気温の実情に照らせば、エアーコンディショナーが設置されていない建物において、人が日常生活を送ることが不可能であるとか、著しく困難であるとまでは認め難いし、他に被告が一般人と比べて特に日常生活上エアーコンディショナーを必要とすること、及びそのような特別の必要性に基づく使用、収益を行うことを前提として本件契約が締結されたことを認めるに足りる証拠は存しない。」として、賃料の減額を認めませんでした。
 つまり、ご相談者さんの場合には、エアコンが使えない期間があったからと言って、直ちに賃料の減額が認められるわけではなく、むしろ、エアコンが使えないだけでは賃料の減額はなかなかできないので、賃借人が勝手に払わなかった部分の家賃については、強気で賃料の支払を求めることをお勧めします。

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不動産投資トラブル❶

入居者が決まらなくて、赤字続き…
事前の説明と違うじゃない!

不動産投資トラブル❷

このマンション、本当はいくらなの?

不動産投資トラブル❸

原状回復ってこんなにかかるの・・・

不動産投資トラブル❹

雨漏りが発生しました!

不動産投資トラブル❺

家賃を払わない借主を追い出したい!

不動産投資トラブル❻

競落した物件に前所有者の
管理費滞納があった!

不動産投資トラブル❼

サブリース業者から
賃料を減額したいと申し出が!

不動産投資トラブル❽

新しいテナントが入ったら
近隣から苦情が!

不動産投資トラブル❾

古くなったアパートを
建て替えたいけど…

不動産投資トラブル❿

ゴミ出しのルールを守らない入居者を
なんとかしたい

不動産投資トラブル⓫

“又貸し”している借主と
賃貸借契約を解除したい

不動産投資トラブル⓬

民法が大幅に改正されるようだけど
賃貸経営に影響は?

不動産投資トラブル⓭

身内がいない借主の孤独死と
後処理はどうすればいい?

不動産投資トラブル⓮

他人が所有する通路を
使わせてもらえない…

不動産投資トラブル⓯

借地上の建物を建て替えるのに
高額な承諾料が…

不動産投資トラブル⓰

賃料を増額したいけど、
借主の合意が得られなかった…

不動産投資トラブル⓱

終活にあたって、
家族が相続でもめないか心配です…

不動産投資トラブル⓲

入居者に言われた修理依頼は
何でもやらないとダメ?

不動産投資トラブル⓳

相場より安かった家賃の値上げに
賃借人が納得してくれない

不動産投資トラブル⓴

契約書に定められているのに
更新料を払ってくれない

不動産投資トラブル 21

宅地建物取引士ってどんな資格?
信用して大丈夫?

不動産投資トラブル 22

マンションの屋上から飛び降り自殺が
あった…借主に告知しないとダメ?

不動産投資トラブル 23

オーダー通りに設備投資したのに
契約ドタキャン…投資分は請求できる?

不動産投資トラブル 24

3年間だけ自宅を賃貸に出したいけど、
ちゃんと明け渡してくれるか心配…

不動産投資トラブル 25

知らないうちに借主の法人が全員変わっていた。これって無断転貸じゃないの?

不動産投資トラブル 26

消費税増税分の賃料アップをしたいけど、
契約書に明記されていない…

不動産投資トラブル 27

建て替えをしたいけど、高額な立退料を
要求して出ていってくれない…

不動産投資トラブル 28

夫が夜逃げ、破産状態になった
借主と賃貸借契約を解除したい

不動産投資トラブル 29

借主が何の断りもなく勝手に
深夜のマッサージ店を営業している…

不動産投資トラブル 30

賃借人に対する騒音の苦情を無視していたら
私にも損害賠償請求が…

不動産投資トラブル 31

耐震診断の結果、建て替えを決断したけど
入居者が出ていってくれない…

不動産投資トラブル 32

新型コロナウイルスの影響とは言え、
このテナントは家賃の支払いを待ちたくない…

不動産投資トラブル 33

借主が家賃を滞納したまま亡くなった…
契約を解除して次の入居者を早く決めたいけど

不動産投資トラブル 34

連絡がとれなくなった賃借人は「追い出し条項」があれば追い出すことができる?

不動産投資トラブル 35

真夏にエアコンが使えなかったから家賃半額って、そんなこと許されるの?

不動産投資トラブル 36

契約書にある「相当の更新料」とは20年前と同額ではないの?

不動産投資トラブル 37

払いすぎた電気代を返還しろと言われたが、返さないとダメ?