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弁護士に聞く本当にあった不動産の失敗

プロフィール

弁護士種⽥ 和敏(たねだ かずとし)

経歴

神奈川県藤沢市出身
神奈川県立湘南高校卒
東京大学法学部卒
成蹊大学法科大学院修了(夜間コース)
元港区役所職員(障がい者、保育園入園相談、地域猫問題、リサイクル行政を担当)
 
2011年 弁護士登録(新64期)
2012年 当事務所入所

所属

第二東京弁護士会

趣味

サッカー、フットサル、お酒

弁護団等

ビギナーズネット(司法修習生の給費制維持のための若手ネットワーク)
http://www.beginners-net.com/
日本弁護士連合会司法修習費用給費制緊急対策本部
福島原発事故被害弁護団
全国B型肝炎訴訟弁護団
http://bkan-tokyo.com/

委員会等

第二東京弁護士会消費者問題委員会
第二東京弁護士会修習生委員会

ひとこと

労働問題や借地借家などの問題を中心に日常業務を行うとともに、東京北部(練馬・板橋・豊島・北・文京)での課題(板橋区大山の特定整備路線26号線の問題),平和をまもる運動(自衛隊の行動をウォッチする活動),市民のための法律家の育成(司法修習生の給費制廃止違憲訴訟)にも積極的に取り組んでいます。
 
また,毎月のように、各地で開催される「憲法カフェ」で講師をしています。2015年5月には,『だけじゃない憲法』(猿江商會)を出版しました。http://saruebooks.com/item/book_02.html
お気軽にご相談ください。

委員会等

セミナー講師

不動産投資のリスクを、実際に現場で起きている問題から学ぶ!

不動産投資のトラブルは、ミクロで見るとさまざまな事情や状況で多岐にわたりますが、法的な結論はシンプルで、いくつかのポイントを抑えておけば、トラブル回避は充分に可能です。そこで、私たち弁護士が実際に相談を受けた案件から、よくあるトラブルをご紹介。なぜ問題が生じたのか、そしてどのように解決したのかをわかりやすく解説します。

弁護士種⽥ 和敏(たねだ かずとし)

弁護士(第二東京弁護士会)。池袋の城北法律事務所に所属。1982年に滋賀県大津市に生まれ、神奈川県藤沢市で育つ。2005年に東京大学法学部を卒業後、東京都港区役所に5年間勤務、成蹊大学法科大学院(夜間コース)を修了、2011年に弁護士登録。借地借家の問題を中心に不動産関係の法律問題に取り組む。著書に『だけじゃない憲法』(猿江商會)。

詳しいプロフィールはこちら

不動産投資トラブル 27

建て替えをしたいけど、高額な立退料を
要求して出ていってくれない…

東京都在住、折原さん、43歳、男性

 母親から相続を受け、23区内にある古い賃貸アパートを所有しています。賃借人の方は、皆さん10年以上住んでくれている方ばかりで、私との関係は良好です。
 私は、この建物が古いので東日本大震災のような大きな地震があった場合、倒壊の危険があるのではと心配をしていました。そんな折、耐震診断の結果が悪い場合、区から建て替えの助成金が出るということで工事業者から営業を受け、耐震診断をしたところ倒壊の危険ありとの診断が出ました。
 そこで建て替えをすることにしたのですが、賃借人に出て行ってもらおうと交渉を始めたところ、多くの賃借人の方は引越代プラスアルファくらいのお金で出て行ってくれたのですが、1人だけ高額な立退料を要求してきてなかなか出て行ってくれません。
 高額の立退料を払わないといけないのでしょうか。

よくあるトラブル 27「立退料」

これで解決!

 家を借りて住んだり商売をしたりしている人には、居住権や営業権があります。そのため、貸しているのだから貸主が返してほしい時に返してもらえるわけではありません。また、立退料などのお金を払ったとしても、当然に借主を追い出すことができるというわけでもありません。
 たとえば、賃貸の契約期間中は賃借人が賃料を支払わない等の契約違反があれば、立退料を支払うことなく契約を解除でき、賃借人に明渡しを求めることができます。他方、賃借人に契約違反がない場合には、契約期間中に賃借人が出ていくのが嫌だと言えば追い出すことは法的に困難です。
 また、賃貸の契約満了(更新)の際に、所有者が契約を更新しないと言っても、当然に期間満了で契約が終了するわけではなく、更新を拒絶するには借地借家法で半年前の通知と正当事由が必要です。
 この正当事由については、ご相談のケースでは建替えの必要性がどの程度あるのか、つまり倒壊の危険がどれほどあるのかが重要です。もし倒壊の危険が高いとなれば、立退料を支払わなくても明渡しが正当化されることもありますが、倒壊の危険が低いと立退料をいくら支払っても明渡しを求めることができない場合もあります。立退料はあくまでも正当事由を補完するものにすぎないので、立退料だけで正当事由が肯定されることはありません。
 そこで、お勧めのやり方としては、契約期間中に出て行けというのは乱暴で、感情的な対立になりかねないので、次の更新時期に更新はしないということを伝えるのが第一です。このとき立退料を希望する賃借人がいれば、まずは引越代程度の金額を提案すべきです。もしそれで納得してくれない場合は、いくらまで立退料を増額するかというのは資金繰りとの関係もあると思いますし、正当事由の有無によっても変わります。正当事由の有無はケースバイケースなので、早めに弁護士にご相談をしていただき戦略を立てるのが良いと思います。
 ちなみに、今回のようなケースで、万が一大きな地震が発生し、建物が実際に倒壊して入居者に被害が出てしまっても、賃借人がその被害を賠償することにはならないと考えます。

back number
不動産投資トラブル❶

入居者が決まらなくて、赤字続き…
事前の説明と違うじゃない!

不動産投資トラブル❷

このマンション、本当はいくらなの?

不動産投資トラブル❸

原状回復ってこんなにかかるの・・・

不動産投資トラブル❹

雨漏りが発生しました!

不動産投資トラブル❺

家賃を払わない借主を追い出したい!

不動産投資トラブル❻

競落した物件に前所有者の
管理費滞納があった!

不動産投資トラブル❼

サブリース業者から
賃料を減額したいと申し出が!

不動産投資トラブル❽

新しいテナントが入ったら
近隣から苦情が!

不動産投資トラブル❾

古くなったアパートを
建て替えたいけど…

不動産投資トラブル❿

ゴミ出しのルールを守らない入居者を
なんとかしたい

不動産投資トラブル⓫

“又貸し”している借主と
賃貸借契約を解除したい

不動産投資トラブル⓬

民法が大幅に改正されるようだけど
賃貸経営に影響は?

不動産投資トラブル⓭

身内がいない借主の孤独死と
後処理はどうすればいい?

不動産投資トラブル⓮

他人が所有する通路を
使わせてもらえない…

不動産投資トラブル⓯

借地上の建物を建て替えるのに
高額な承諾料が…

不動産投資トラブル⓰

賃料を増額したいけど、
借主の合意が得られなかった…

不動産投資トラブル⓱

終活にあたって、
家族が相続でもめないか心配です…

不動産投資トラブル⓲

入居者に言われた修理依頼は
何でもやらないとダメ?

不動産投資トラブル⓳

相場より安かった家賃の値上げに
賃借人が納得してくれない

不動産投資トラブル⓴

契約書に定められているのに
更新料を払ってくれない

不動産投資トラブル 21

宅地建物取引士ってどんな資格?
信用して大丈夫?

不動産投資トラブル 22

マンションの屋上から飛び降り自殺が
あった…借主に告知しないとダメ?

不動産投資トラブル 23

オーダー通りに設備投資したのに
契約ドタキャン…投資分は請求できる?

不動産投資トラブル 24

3年間だけ自宅を賃貸に出したいけど、
ちゃんと明け渡してくれるか心配…

不動産投資トラブル 25

知らないうちに借主の法人が全員変わっていた。これって無断転貸じゃないの?

不動産投資トラブル 26

消費税増税分の賃料アップをしたいけど、
契約書に明記されていない…

不動産投資トラブル 27

建て替えをしたいけど、高額な立退料を
要求して出ていってくれない…

不動産投資トラブル 28

夫が夜逃げ、破産状態になった
借主と賃貸借契約を解除したい

不動産投資トラブル 29

借主が何の断りもなく勝手に
深夜のマッサージ店を営業している…

不動産投資トラブル 30

賃借人に対する騒音の苦情を無視していたら
私にも損害賠償請求が…