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弁護士に聞く本当にあった不動産の失敗

プロフィール

弁護士種⽥ 和敏(たねだ かずとし)

経歴

滋賀県大津市生まれ
神奈川県藤沢市出身
神奈川県立湘南高校卒(サッカー部)
東京大学法学部卒
成蹊大学法科大学院修了(夜間コース)
元港区役所職員

2011年12月 弁護士登録(新64期)
2012年1月 当事務所入所

所属

第二東京弁護士会

取扱分野

一般民事,家事,中小企業法務

専門・得意分野

借地・借家、労働

弁護団等

東京借地借家人組合連合会常任弁護団
ブラック地主・家主対策弁護団
日本労働弁護団東京支部(労働トラブルホットライン相談員)
明日の自由を守る若手弁護士の会

著書

『だけじゃない憲法』(猿江商會)
http://saruebooks.com/item/book_02.html

ひとこと

 人生の中で,ご自身の力だけではどうしても解決できない出来事が起きたとき,あなたの味方となり,精一杯弁護活動を行います。
「弁護士に相談するかどうか」で悩まれる方も多いと思いますが,不安を抱えたまま日々を過ごしているうちに,問題の解決が遠のいてしまうことも考えられます。
 1日でも早く心穏やかな日常をとりもどし,新たな人生のスタートを迎えられるよう力を尽くしますので,お気軽にご相談ください。

過去のニュース

セミナー講師

不動産投資のリスクを、実際に現場で起きている問題から学ぶ!

不動産投資のトラブルは、ミクロで見るとさまざまな事情や状況で多岐にわたりますが、法的な結論はシンプルで、いくつかのポイントを抑えておけば、トラブル回避は充分に可能です。そこで、私たち弁護士が実際に相談を受けた案件から、よくあるトラブルをご紹介。なぜ問題が生じたのか、そしてどのように解決したのかをわかりやすく解説します。

弁護士種⽥ 和敏(たねだ かずとし)

弁護士(第二東京弁護士会)。池袋の城北法律事務所に所属。1982年に滋賀県大津市に生まれ、神奈川県藤沢市で育つ。2005年に東京大学法学部を卒業後、東京都港区役所に5年間勤務、成蹊大学法科大学院(夜間コース)を修了、2011年に弁護士登録。借地借家の問題を中心に不動産関係の法律問題に取り組む。著書に『だけじゃない憲法』(猿江商會)。

詳しいプロフィールはこちら

不動産投資トラブル⓬

民法が大幅に改正されるようだけど
賃貸経営に影響は?

大分県在住 澤田さん(39歳、男性)からのご相談

 賃貸物件を所有しています。最近、民法が大幅に改正になるというニュースを見ましたが、賃貸経営に何か影響はありますか。いつから改正されるのか、貸主として特に注意しなければならないこと等、要点を教えて欲しいです。知らなかったために思わぬ失敗をする前に、対策できるところは早めにしておきたいと思っています。

よくあるトラブル⓬「民法改正と賃貸借」

これで解決!

⑴ はじめに
 結論を言うと、影響はあります。
 ご質問の民法改正は、2020年4月1日から本格運用されることになっていて、賃貸借契約に関する改正も含まれます。しかも、基本的に借主を保護する方向での改正ですので、貸主としては思わぬ損をしないために、影響がある改正部分を必ず確認をしておく必要があります。以下では、影響の大きな改正点についてご紹介します。


⑵ 連帯保証人に関するルール
① 極度額の明記
 個人の連帯保証人をつける場合、今回の改正で「極度額(保証人が保証する最大額)」を明記することが必要になりました。たとえば、極度額が100万円などと金額を契約書に書かなければ、保証契約は無効になってしまいます。
② 保証の終了原因
 今回の改正で、個人保証の場合、借主が死亡したときはその時点で保証人の極度額が確定し、それ以後に発生する債務については保証外になりました。これまでは、借主が死亡した後に契約を相続した同居の家族が滞納すれば、その滞納分も元々の保証人が保証しなければなりませんでした。しかし、今後は元々の保証人に負担を求めることができなくなるので、改めて保証契約を結ぶなど、貸主のアクションが必要になります。
③ 借主の説明義務
 会社が借主で、その会社が個人に保証人を頼む場合、借主が保証人に対し自身の財産状況を説明しなければならなくなりました。仮に、借主が説明をしなかったり、ウソを言ったりすると、保証人は保証契約を取り消すことができます。その場合、貸主との間でも保証契約が取り消される可能性もあるので、貸主としてはそのようなリスクを回避するため、保証人が借主から財産状況の説明を受けたことを保証契約書で確認することなど対策が必要です。
④ 貸主の情報提供義務
 貸主は、保証人から借主の家賃の支払状況を尋ねられたら情報提供をしなければならなくなりました。仮に情報提供をしなかった場合には、保証人が保証しなければならない範囲が狭くなることもあるので、的確に情報提供をする必要があります。

 なお、上記①〜③の改正は、個人が保証する場合に問題になるもので、保証会社を利用する場合は、今回の改正での影響はありません。


⑶ 物件の一部滅失等の場合の賃料減額のルール
 今回の改正で、貸している部屋の一部が借主の責任なく使えなくなってしまった場合、当然に家賃が減額されることになりました。これまでは、借主が家賃を下げてほしいと請求をしなければならなかったのと比べると、借主としては家賃の減額を主張しやすくなったので、貸主はトラブルを避けるために日々のメンテナンスをより積極的に行う必要があると思います。


⑷ まとめ
 以上のとおり、今回の民法改正に対し、貸主としては十分な対策をしなければなりませんので、賃貸経営の難易度が上がったといえるかもしれませんが、信頼できるプロに相談して適切な対応をすれば、問題はないと思います。

back number
不動産投資トラブル❶

入居者が決まらなくて、赤字続き…
事前の説明と違うじゃない!

不動産投資トラブル❷

このマンション、本当はいくらなの?

不動産投資トラブル❸

原状回復ってこんなにかかるの・・・

不動産投資トラブル❹

雨漏りが発生しました!

不動産投資トラブル❺

家賃を払わない借主を追い出したい!

不動産投資トラブル❻

競落した物件に前所有者の
管理費滞納があった!

不動産投資トラブル❼

サブリース業者から
賃料を減額したいと申し出が!

不動産投資トラブル❽

新しいテナントが入ったら
近隣から苦情が!

不動産投資トラブル❾

古くなったアパートを
建て替えたいけど…

不動産投資トラブル❿

ゴミ出しのルールを守らない入居者を
なんとかしたい

不動産投資トラブル⓫

“又貸し”している借主と
賃貸借契約を解除したい

不動産投資トラブル⓬

民法が大幅に改正されるようだけど
賃貸経営に影響は?

不動産投資トラブル⓭

身内がいない借主の孤独死と
後処理はどうすればいい?

不動産投資トラブル⓮

他人が所有する通路を
使わせてもらえない…

不動産投資トラブル⓯

借地上の建物を建て替えるのに
高額な承諾料が…

不動産投資トラブル⓰

賃料を増額したいけど、
借主の合意が得られなかった…

不動産投資トラブル⓱

終活にあたって、
家族が相続でもめないか心配です…

不動産投資トラブル⓲

入居者に言われた修理依頼は
何でもやらないとダメ?

不動産投資トラブル⓳

相場より安かった家賃の値上げに
賃借人が納得してくれない

不動産投資トラブル⓴

契約書に定められているのに
更新料を払ってくれない

不動産投資トラブル 21

宅地建物取引士ってどんな資格?
信用して大丈夫?

不動産投資トラブル 22

マンションの屋上から飛び降り自殺が
あった…借主に告知しないとダメ?

不動産投資トラブル 23

オーダー通りに設備投資したのに
契約ドタキャン…投資分は請求できる?

不動産投資トラブル 24

3年間だけ自宅を賃貸に出したいけど、
ちゃんと明け渡してくれるか心配…

不動産投資トラブル 25

知らないうちに借主の法人が全員変わっていた。これって無断転貸じゃないの?

不動産投資トラブル 26

消費税増税分の賃料アップをしたいけど、
契約書に明記されていない…

不動産投資トラブル 27

建て替えをしたいけど、高額な立退料を
要求して出ていってくれない…

不動産投資トラブル 28

夫が夜逃げ、破産状態になった
借主と賃貸借契約を解除したい

不動産投資トラブル 29

借主が何の断りもなく勝手に
深夜のマッサージ店を営業している…

不動産投資トラブル 30

賃借人に対する騒音の苦情を無視していたら
私にも損害賠償請求が…

不動産投資トラブル 31

耐震診断の結果、建て替えを決断したけど
入居者が出ていってくれない…

不動産投資トラブル 32

新型コロナウイルスの影響とは言え、
このテナントは家賃の支払いを待ちたくない…

不動産投資トラブル 33

借主が家賃を滞納したまま亡くなった…
契約を解除して次の入居者を早く決めたいけど

不動産投資トラブル 34

連絡がとれなくなった賃借人は「追い出し条項」があれば追い出すことができる?

不動産投資トラブル 35

真夏にエアコンが使えなかったから家賃半額って、そんなこと許されるの?

不動産投資トラブル 36

契約書にある「相当の更新料」とは20年前と同額ではないの?

不動産投資トラブル 37

払いすぎた電気代を返還しろと言われたが、返さないとダメ?

不動産投資トラブル 38

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不動産投資トラブル 39

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不動産投資トラブル 40

居抜きで貸した賃借人が、事務所仕様に現状回復してくれない…

不動産投資トラブル 41

オーナーが仲介手数料を負担したり、礼金を返還することはあり得る?

不動産投資トラブル 42

エアコン設置の許可はしたけど、退去時に買い取るなんて聞いてない…

不動産投資トラブル 43

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不動産投資トラブル 44

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不動産投資トラブル 46

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不動産投資トラブル 47

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