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弁護士に聞く本当にあった不動産の失敗

プロフィール

弁護士種⽥ 和敏(たねだ かずとし)

経歴

神奈川県藤沢市出身
神奈川県立湘南高校卒
東京大学法学部卒
成蹊大学法科大学院修了(夜間コース)
元港区役所職員(障がい者、保育園入園相談、地域猫問題、リサイクル行政を担当)
 
2011年 弁護士登録(新64期)
2012年 当事務所入所

所属

第二東京弁護士会

趣味

サッカー、フットサル、お酒

弁護団等

ビギナーズネット(司法修習生の給費制維持のための若手ネットワーク)
http://www.beginners-net.com/
日本弁護士連合会司法修習費用給費制緊急対策本部
福島原発事故被害弁護団
全国B型肝炎訴訟弁護団
http://bkan-tokyo.com/

委員会等

第二東京弁護士会消費者問題委員会
第二東京弁護士会修習生委員会

ひとこと

労働問題や借地借家などの問題を中心に日常業務を行うとともに、東京北部(練馬・板橋・豊島・北・文京)での課題(板橋区大山の特定整備路線26号線の問題),平和をまもる運動(自衛隊の行動をウォッチする活動),市民のための法律家の育成(司法修習生の給費制廃止違憲訴訟)にも積極的に取り組んでいます。
 
また,毎月のように、各地で開催される「憲法カフェ」で講師をしています。2015年5月には,『だけじゃない憲法』(猿江商會)を出版しました。http://saruebooks.com/item/book_02.html
お気軽にご相談ください。

委員会等

セミナー講師

不動産投資のリスクを、実際に現場で起きている問題から学ぶ!

不動産投資のトラブルは、ミクロで見るとさまざまな事情や状況で多岐にわたりますが、法的な結論はシンプルで、いくつかのポイントを抑えておけば、トラブル回避は充分に可能です。そこで、私たち弁護士が実際に相談を受けた案件から、よくあるトラブルをご紹介。なぜ問題が生じたのか、そしてどのように解決したのかをわかりやすく解説します。

弁護士種⽥ 和敏(たねだ かずとし)

弁護士(第二東京弁護士会)。池袋の城北法律事務所に所属。1982年に滋賀県大津市に生まれ、神奈川県藤沢市で育つ。2005年に東京大学法学部を卒業後、東京都港区役所に5年間勤務、成蹊大学法科大学院(夜間コース)を修了、2011年に弁護士登録。借地借家の問題を中心に不動産関係の法律問題に取り組む。著書に『だけじゃない憲法』(猿江商會)。

詳しいプロフィールはこちら

不動産投資トラブル⓲

入居者に言われた修理依頼は
何でもやらないとダメ?

兵庫県在住 山本さん(64歳、女性)からのご相談

 投資物件として、神戸市内にいくつかマンションを所有し賃貸に出しています。
 先日、そのうちの1つのマンションの賃借人から、エアコンが壊れて動かないので修理してほしいとの連絡がありました。この物件については、もともとエアコンが付いている状態で貸していますので、壊れたということであれば大家である私が修理しないといけないような気もするのですが、壊れたというエアコンは2年ほど前に取り換えたばかりで、普通に使っていれば壊れることはないと思っています。
 また、他のマンションの賃借人からは、畳を新しくしてほしいと言われました。たしかに、この物件の賃借人は、私にオーナーチェンジする前から居住していて、トータルで20年近く借りてもらっています。
 そこで、ご相談ですが、エアコンの修理や畳の交換は、大家の方で費用を負担してやらなければならないのでしょうか。  

よくあるトラブル⓲「設備の不具合」

これで解決!

 大家は借主が物件を目的に沿って使用できるようにする義務を負っています。そのため、貸した当初にあった設備等が壊れたりして使用できなくなった場合には、大家には、原則として修理等をする義務があります。ただし、借主の故意や過失で設備等が壊れてしまった場合には、例外的に、その修繕等は借主が行わなければなりません。
 これが基本的な考え方ですが、現実にはどこまで大家が修繕義務を負うかは、なかなか難しい問題です。この点について裁判所は、「賃貸人の修繕義務の存否及びその範囲・程度は、契約で定められた建物使用の目的、実際の使用方法・態様との関係で相対的に決せられるべきであり、修繕が可能であって、修繕をしなければ契約の目的に即した使用収益に著しい支障が生ずる場合に限って修繕義務があるというべきであるが、当該建物の経済的価値、賃料の額、修繕に要する費用の額等も考慮に入れて、契約当事者の公平という見地からの検討も加える必要がある」と判示しています(東京地方裁判所平成2年11月13日判決)。ただ、この裁判例を見ても、一律に答えがでるような単純なものではなく、最終的に修繕義務があるかどうかはケース・バイ・ケースで、裁判所の総合的な判断に委ねられることになります。
 そうは言っても、ある程度類型化しておかないと、判断に迷ってしまって大変です。そこで、参考になるのが、独立行政法人都市再生機構(UR)の修理細目通知書です。この通知書には、URが借主に修繕をお願いしているものが列挙されています。たとえば、障子紙・ふすま紙の張替え、畳表の取替え・裏返し、畳縁・タオル掛け・ペーパーホルダー・帽子掛け・カーテンランナー・蛇口のパッキンやコマ・風呂場や洗面器、掃除用流しのゴム栓や鎖・排水口のゴム栓や目皿、ごみ受け・グリル皿及び焼網・電球や蛍光灯管・電池・網戸の網・エアコンフィルター・スイッチのひもの取替えは、借主負担とされています。
 以上から、エアコンについては、故障に借主の故意や過失がなかったかを借主から聴き取ったり、修理業者に調査させたりして、借主に故意や過失がなければ、大家の負担で修繕をしないといけません。他方、畳については、URの基準に従えば、借主負担でお願いするものですので、借主に理解を求めるべきだと思います。
 なお、このあたりの判断や借主への説明は、骨の折れる作業だと思いますので、管理会社に依頼してしまうのも1つの手段だと思いますが、大家が費用負担すべき修繕が発生した場合は当然に費用が免除されるものではありませんので留意が必要です。

back number
不動産投資トラブル❶

入居者が決まらなくて、赤字続き…
事前の説明と違うじゃない!

不動産投資トラブル❷

このマンション、本当はいくらなの?

不動産投資トラブル❸

原状回復ってこんなにかかるの・・・

不動産投資トラブル❹

雨漏りが発生しました!

不動産投資トラブル❺

家賃を払わない借主を追い出したい!

不動産投資トラブル❻

競落した物件に前所有者の
管理費滞納があった!

不動産投資トラブル❼

サブリース業者から
賃料を減額したいと申し出が!

不動産投資トラブル❽

新しいテナントが入ったら
近隣から苦情が!

不動産投資トラブル❾

古くなったアパートを
建て替えたいけど…

不動産投資トラブル❿

ゴミ出しのルールを守らない入居者を
なんとかしたい

不動産投資トラブル⓫

“又貸し”している借主と
賃貸借契約を解除したい

不動産投資トラブル⓬

民法が大幅に改正されるようだけど
賃貸経営に影響は?

不動産投資トラブル⓭

身内がいない借主の孤独死と
後処理はどうすればいい?

不動産投資トラブル⓮

他人が所有する通路を
使わせてもらえない…

不動産投資トラブル⓯

借地上の建物を建て替えるのに
高額な承諾料が…

不動産投資トラブル⓰

賃料を増額したいけど、
借主の合意が得られなかった…

不動産投資トラブル⓱

終活にあたって、
家族が相続でもめないか心配です…

不動産投資トラブル⓲

入居者に言われた修理依頼は
何でもやらないとダメ?

不動産投資トラブル⓳

相場より安かった家賃の値上げに
賃借人が納得してくれない

不動産投資トラブル⓴

契約書に定められているのに
更新料を払ってくれない

不動産投資トラブル 21

宅地建物取引士ってどんな資格?
信用して大丈夫?

不動産投資トラブル 22

マンションの屋上から飛び降り自殺が
あった…借主に告知しないとダメ?