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弁護士に聞く本当にあった不動産の失敗

プロフィール

弁護士種⽥ 和敏(たねだ かずとし)

経歴

神奈川県藤沢市出身
神奈川県立湘南高校卒
東京大学法学部卒
成蹊大学法科大学院修了(夜間コース)
元港区役所職員(障がい者、保育園入園相談、地域猫問題、リサイクル行政を担当)
 
2011年 弁護士登録(新64期)
2012年 当事務所入所

所属

第二東京弁護士会

趣味

サッカー、フットサル、お酒

弁護団等

ビギナーズネット(司法修習生の給費制維持のための若手ネットワーク)
http://www.beginners-net.com/
日本弁護士連合会司法修習費用給費制緊急対策本部
福島原発事故被害弁護団
全国B型肝炎訴訟弁護団
http://bkan-tokyo.com/

委員会等

第二東京弁護士会消費者問題委員会
第二東京弁護士会修習生委員会

ひとこと

労働問題や借地借家などの問題を中心に日常業務を行うとともに、東京北部(練馬・板橋・豊島・北・文京)での課題(板橋区大山の特定整備路線26号線の問題),平和をまもる運動(自衛隊の行動をウォッチする活動),市民のための法律家の育成(司法修習生の給費制廃止違憲訴訟)にも積極的に取り組んでいます。
 
また,毎月のように、各地で開催される「憲法カフェ」で講師をしています。2015年5月には,『だけじゃない憲法』(猿江商會)を出版しました。http://saruebooks.com/item/book_02.html
お気軽にご相談ください。

委員会等

セミナー講師

不動産投資のリスクを、実際に現場で起きている問題から学ぶ!

不動産投資のトラブルは、ミクロで見るとさまざまな事情や状況で多岐にわたりますが、法的な結論はシンプルで、いくつかのポイントを抑えておけば、トラブル回避は充分に可能です。そこで、私たち弁護士が実際に相談を受けた案件から、よくあるトラブルをご紹介。なぜ問題が生じたのか、そしてどのように解決したのかをわかりやすく解説します。

弁護士種⽥ 和敏(たねだ かずとし)

弁護士(第二東京弁護士会)。池袋の城北法律事務所に所属。1982年に滋賀県大津市に生まれ、神奈川県藤沢市で育つ。2005年に東京大学法学部を卒業後、東京都港区役所に5年間勤務、成蹊大学法科大学院(夜間コース)を修了、2011年に弁護士登録。借地借家の問題を中心に不動産関係の法律問題に取り組む。著書に『だけじゃない憲法』(猿江商會)。

詳しいプロフィールはこちら

不動産投資トラブル⓳

相場より安かった家賃の値上げに
賃借人が納得してくれない

長野県在住 佐々木さん(71歳、女性)からのご相談

 都内にマンション1部屋を賃貸に出しています。この物件は去年、独身で子供もいなかった弟が亡くなり相続したものです。弟のときから不動産会社に管理を任せています。ちょうど先月が、2年毎の更新時期でした。
 私は、この物件の家賃が相場よりも安くなっているので、更新を機に家賃を上げるべきだと管理会社からアドバイスを受けたので、それを了承し、管理会社からは更新前に賃借人に対し更新のご案内を郵送してもらいました。ところが、賃借人は家賃の値上げが納得できなかったようで、更新の契約書にはサインしないと言い、その後連絡がとれなくなってしまいました。結局、賃借人とは連絡がとれないまま更新日が過ぎてしまいました。
 ただ、賃借人は今も住んでいますし、家賃の振込も更新日以降も滞りなくあります。こういう場合、どうなるのでしょうか?

よくあるトラブル⓳「法定更新」

これで解決!

 原則からお話すると、期間が定められた契約であれば、その期間が終わる前に改めて当事者双方が合意して、先の期間についての契約を結ばないと、いわゆる更新はできません(合意更新)。もちろん、契約によっては自動的に更新するという規定がある場合もありますが、賃貸借契約については、自動更新の特約が付いている場合は多くないと思います(以下、自動更新の特約がないことを前提に説明します)。
 以上の原則を押さえつつ、土地や建物の賃貸借については、例外として、借地借家法に「法定更新」という制度があります。法定更新とは文字どおり、法律で定められた更新で、当事者双方で合意に至らなくても、法律の定めにより、賃借人がそのまま住んでいるだけで更新したことになってしまうという制度です。
 つまり、相談者さんの場合は、更新の契約書がつくれなくても法定更新となり、賃借人は住む権利と家賃を払う義務がありますし、大家さんは貸す義務と家賃を受け取る権利があります(なお、賃料の増額は合意か判決によらなければできないので、法定更新後の家賃は従前の家賃のままです)。
 ここでよく問題になるのが更新料です。相談者さんも、お手元の契約書には「更新の場合には、新賃料の2か月分の更新料を支払う」などという記載はあると思います。そうすると、連絡も満足にとれなくなってしまった賃借人では、更新料を支払わせるのも一苦労だと思いますが、今回の更新において、その更新が合意更新でも法定更新でも、相談者さんが更新料を受け取る権利はあります。しかし、今回が法定更新になってしまうと、その後の契約は期限の定めがない契約になってしまうので、その後は、更新料を払わせる法的根拠がなくなってしまいます。
 以上を踏まえ、更新の話でもめて、更新の契約書がつくれなくても、原則として賃借人を追い出すことはできず法定更新になり、更新料の点などで賃貸人に不利になることがあるので、家賃の値上げも重要ですが、うまく更新の交渉を行い必ず更新の契約書は作成すべきです。

back number
不動産投資トラブル❶

入居者が決まらなくて、赤字続き…
事前の説明と違うじゃない!

不動産投資トラブル❷

このマンション、本当はいくらなの?

不動産投資トラブル❸

原状回復ってこんなにかかるの・・・

不動産投資トラブル❹

雨漏りが発生しました!

不動産投資トラブル❺

家賃を払わない借主を追い出したい!

不動産投資トラブル❻

競落した物件に前所有者の
管理費滞納があった!

不動産投資トラブル❼

サブリース業者から
賃料を減額したいと申し出が!

不動産投資トラブル❽

新しいテナントが入ったら
近隣から苦情が!

不動産投資トラブル❾

古くなったアパートを
建て替えたいけど…

不動産投資トラブル❿

ゴミ出しのルールを守らない入居者を
なんとかしたい

不動産投資トラブル⓫

“又貸し”している借主と
賃貸借契約を解除したい

不動産投資トラブル⓬

民法が大幅に改正されるようだけど
賃貸経営に影響は?

不動産投資トラブル⓭

身内がいない借主の孤独死と
後処理はどうすればいい?

不動産投資トラブル⓮

他人が所有する通路を
使わせてもらえない…

不動産投資トラブル⓯

借地上の建物を建て替えるのに
高額な承諾料が…

不動産投資トラブル⓰

賃料を増額したいけど、
借主の合意が得られなかった…

不動産投資トラブル⓱

終活にあたって、
家族が相続でもめないか心配です…

不動産投資トラブル⓲

入居者に言われた修理依頼は
何でもやらないとダメ?

不動産投資トラブル⓳

相場より安かった家賃の値上げに
賃借人が納得してくれない

不動産投資トラブル⓴

契約書に定められているのに
更新料を払ってくれない

不動産投資トラブル 21

宅地建物取引士ってどんな資格?
信用して大丈夫?