弁護士種⽥ 和敏(たねだ かずとし)
経歴
滋賀県大津市生まれ
神奈川県藤沢市出身
神奈川県立湘南高校卒(サッカー部)
東京大学法学部卒
成蹊大学法科大学院修了(夜間コース)
元港区役所職員
2011年12月 弁護士登録(新64期)
2012年1月 当事務所入所
所属
第二東京弁護士会
取扱分野
一般民事,家事,中小企業法務
専門・得意分野
借地・借家、労働
弁護団等
東京借地借家人組合連合会常任弁護団
ブラック地主・家主対策弁護団
日本労働弁護団東京支部(労働トラブルホットライン相談員)
明日の自由を守る若手弁護士の会
著書
『だけじゃない憲法』(猿江商會)
http://saruebooks.com/item/book_02.html
ひとこと
人生の中で,ご自身の力だけではどうしても解決できない出来事が起きたとき,あなたの味方となり,精一杯弁護活動を行います。
「弁護士に相談するかどうか」で悩まれる方も多いと思いますが,不安を抱えたまま日々を過ごしているうちに,問題の解決が遠のいてしまうことも考えられます。
1日でも早く心穏やかな日常をとりもどし,新たな人生のスタートを迎えられるよう力を尽くしますので,お気軽にご相談ください。
過去のニュース
- ●給費制 司法修習生の給費制廃止違憲訴訟で不当判決!(事務所ニュース77)
- ●この頃思うこと(事務所ニュース76)
- ●自民党改憲草案の危険性 国民は危機感を持った対応が必要(事務所ニュース74)
- ●法整備と表現の自由 ヘイトスピーチの規制をめぐって(事務所ニュース72)
- ●【特集 安倍政権が進める危険な「憲法破壊」】「秘密保護法」ついに施行 憲法違反の法律を許さない(事務所ニュース71)
- ●国民投票法 国民に知らせずに決めさせる法(事務所ニュース70)
- ●司法修習生に対する給費制廃止 違憲訴訟を提訴しました(事務所ニュース69)
- ●自衛隊をウォッチする市民の会 元防衛大臣らを銃刀法違反で刑事告発しました!(事務所ニュース68)
- ●ウォッチの会(自衛隊をウォッチする市民の会) 自衛隊の活動を市民目線で注視!(事務所ニュース67)
- ●【新しい所員を紹介します】陸自レンジャー訓練反対運動と給費制存続運動(事務所ニュース66)
セミナー講師
不動産投資のリスクを、実際に現場で起きている問題から学ぶ!
不動産投資のトラブルは、ミクロで見るとさまざまな事情や状況で多岐にわたりますが、法的な結論はシンプルで、いくつかのポイントを抑えておけば、トラブル回避は充分に可能です。そこで、私たち弁護士が実際に相談を受けた案件から、よくあるトラブルをご紹介。なぜ問題が生じたのか、そしてどのように解決したのかをわかりやすく解説します。
弁護士種⽥ 和敏(たねだ かずとし)
弁護士(第二東京弁護士会)。池袋の城北法律事務所に所属。1982年に滋賀県大津市に生まれ、神奈川県藤沢市で育つ。2005年に東京大学法学部を卒業後、東京都港区役所に5年間勤務、成蹊大学法科大学院(夜間コース)を修了、2011年に弁護士登録。借地借家の問題を中心に不動産関係の法律問題に取り組む。著書に『だけじゃない憲法』(猿江商會)。
詳しいプロフィールはこちら不動産投資トラブル 66
レンタルオフィスは借地借家法を適用しない契約ができる?できない?
東京都在住、今井さん、50代男性
3階建てのビルを買い、レンタルオフィスにしました。部屋の広さは、3.5~12㎡の範囲でいくつかあり、全部で15部屋あります。利用者(以下「X」とします。)は、私が代表取締役をしている会社(以下「Y」とします。)とオープンオフィス入会契約を締結し、入会金を支払い、各部屋を利用できます。料金については、たとえば、4㎡の部屋の場合、入会金が15万円、利用料金が7万円、共益費が2万円になります。また、契約書には、以下の規定があります。
各部屋の提供は、Yによるオープンオフィスサービスの一つを意味するものであり、一般の賃貸借契約とは異なる。それゆえ、法令上可能な限り借地借家法の適用は受けず、賃借権や法定地上権は発生しないものとする。
契約期間は2年とし、期間満了3か月前までにX、Yより申出がなければ1年間自動継続する。
X、Yは3か月前の解約申入れにより、Xはオフィス利用料金3か月分の支払いにより、本件契約を解約できる。
この内、3.5㎡の部屋の利用者(引き続き、「X」とします。)に対し、2年が経過するので、利用料を増額する新契約案を提案したところ、Xは、これに同意しなかったので、契約終了を通知したところ、Xは、「各部屋は借地借家法にいう建物に該当し、オープンオフィス契約は建物の賃貸借である。Yは契約期間満了日の1年から6か月前までに更新しない旨の通知等をしていないことから、借地借家法26条1項により本件契約は従前の契約と同一条件で更新されている」として、当該部屋(以下「本件区画」とします。)につき賃借権を有していることの確認する訴訟を提起しました。
私は、「オープンオフィス契約は典型契約である賃貸借契約とは異なり、総合的なオフィスサービスの利用を目的とした非典型契約であり賃借権は発生しない、本件契約には借地借家法の適用ない旨の特約がある」と思うのですが、いかがでしょうか?
よくあるトラブル 66「レンタルオフィスと賃貸借契約」
これで解決!
東京地裁平成26年11月11日判決が参考になります。この判決では、裁判所は、X勝訴の判決をしました。主な理由は、「建物の一部であっても、障壁その他によって他の部分と区画され、独占的・排他的支配が可能な構造・規模を有するものは、借地借家法にいう「建物」と解されるところ、本件区画は、面積3.5㎡と狭小とはいえ、四方を天井まで隙間のない障壁で囲まれ、共用スペースとは鍵付きのドアによって区画されていることから、本件区画は借地借家法にいう「建物」に該当するといえる。」、「本件契約の規定に照らすと、その中核的な内容は、Yが本件区画をXに使用収益させ、Xがその対価である利用料金をYに支払うというものであり、しかもXによる本件区画の使用収益は、建物の独占的排他的な使用を内容とするものと認められるから、その法的性格は、建物の賃貸借契約にほかならない。」、「本件契約には「賃借権は発生しないものとする」との定めがあるが、借地借家法の強行法規定の適用を合意によって排斥することができないことはいうまでもない。」というものです。
レンタルオフィスにも、借地借家法が適用されるので、借主が法的に保護されるということです。投資物件をレンタルオフィスにする場合には、注意が必要です。
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入居者に言われた修理依頼は
何でもやらないとダメ? -
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相場より安かった家賃の値上げに
賃借人が納得してくれない -
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契約書に定められているのに
更新料を払ってくれない -
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宅地建物取引士ってどんな資格?
信用して大丈夫? -
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オーダー通りに設備投資したのに
契約ドタキャン…投資分は請求できる? -
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知らないうちに借主の法人が全員変わっていた。これって無断転貸じゃないの?
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耐震診断の結果、建て替えを決断したけど
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連絡がとれなくなった賃借人は「追い出し条項」があれば追い出すことができる?
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真夏にエアコンが使えなかったから家賃半額って、そんなこと許されるの?
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契約書にある「相当の更新料」とは20年前と同額ではないの?
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払いすぎた電気代を返還しろと言われたが、返さないとダメ?
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美観を保つために看板撤去を求めているのに応じてくれない…
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転貸していた会社から賃料値下げの内容証明が…
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不動産投資トラブル 40
居抜きで貸した賃借人が、事務所仕様に現状回復してくれない…
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不動産投資トラブル 41
オーナーが仲介手数料を負担したり、礼金を返還することはあり得る?
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不動産投資トラブル 42
エアコン設置の許可はしたけど、退去時に買い取るなんて聞いてない…
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不動産投資トラブル 43
調査を拒否した賃借人に漏水被害の賠償を負担してほしい…
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再三にわたり注意しているのに直らない…更新拒絶はできる?
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不動産投資トラブル 45
特約を付けたのに保証会社との契約を解除すると言い出した…
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不動産投資トラブル 46
この定期借家契約は無効だと言い、退去してくれない…
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不動産投資トラブル 47
相続したマンションに住む内縁の妻に出ていって欲しいけど…
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不動産投資トラブル 48
遺された内縁の妻に出ていってもらいたいけど…
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不動産投資トラブル 49
フルリフォーム物件なのにキッチン排水が逆流!修繕費用は請求できる?
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不動産投資トラブル 50
これは瑕疵だ!契約解除か損害賠償をしてほしい…
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不動産投資トラブル 51
引き渡し後6ヶ月でエレベーターが故障!? 売主に請求できる?
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不動産投資トラブル 52
これは経年劣化ではなく、補修費を請求できるのでは?
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不動産投資トラブル 53
買った中古アパートが違反建築!改善費用は請求できる?
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不動産投資トラブル 54
通常損耗補修特約を契約書に明記しているのに元借主が支払いを拒否している…
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不動産投資トラブル 55
耐震補強工事を理由に即解約&損害賠償!? むしろ6ヶ月分の賃料を払ってほしい…
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不動産投資トラブル 56
耐震調査のために室内の立ち入りをお願いしたけど拒否された…
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不動産投資トラブル 57
購入したマンションのアスベスト除去費、売主に請求できる?
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不動産投資トラブル 58
オーナーが変わって更新拒絶された…店舗と駐車場の継続、裁判で勝てる?
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不動産投資トラブル 59
地価も固定資産税も上がってるのだから、次の更新時に家賃増額したい…
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不動産投資トラブル 60
家賃滞納… 連絡がとれないので貼り紙をしたけど、これって違法なの?
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不動産投資トラブル 61
賃借人が逮捕された場合は、賃貸契約を解除して出ていってもらうことができる?
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不動産投資トラブル 62
契約書に明記されていれば、退去時の清掃費用を賃借人の負担とすることができる?
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不動産投資トラブル 63
定期借家契約の貸店舗を購入。契約期間終了で退去を求めたのに…
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不動産投資トラブル 64
連帯保証人が無催告で賃貸借契約を解除するという追い出し条項は無効?有効?
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不動産投資トラブル 65
連帯保証人が無催告で賃貸借契約を解除するという追い出し条項は無効?有効?(その2)
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不動産投資トラブル 66
レンタルオフィスは借地借家法を適用しない契約ができる?できない?
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不動産投資トラブル 67
ライブハウスの騒音・振動を理由に家賃を半額にと要求…契約解除できる?
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不動産投資トラブル 68
誤ったレントロールを基に投資物件を購入してしまったら…
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不動産投資トラブル 69
登記に支障が無くても境界確認書がないと契約は白紙解約?
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不動産投資トラブル 70
境界確認書に押印しているのに境界線の錯誤を主張できるの?
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不動産投資トラブル 71
浸水事故による賠償はすべて応じる必要がある?
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不動産投資トラブル 72
承諾がなくても他人の土地に水道管を通す工事ができる?
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不動産投資トラブル 73
立退料を払えば、更新を拒絶して退去を求めることができる?
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不動産投資トラブル 74
要望書が届いていなかった…。契約解除で返金しないとだめ?
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不動産投資トラブル 75
専任媒介契約が気づかないうちに自動更新されて他の業者に頼めない…
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不動産投資トラブル 76
居抜きで契約した物件が営業不可に…契約解除で内装工事代金も返還?
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不動産投資トラブル 77
死亡事故(自殺?)のために売値が下がった…。その損失分は請求できる?
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不動産投資トラブル 78
転貸は認めたが、民泊は認めていない…。契約解除できる?
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不動産投資トラブル 79
明渡期日経過後に倍家賃の損害金を支払えという規定は有効?
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不動産投資トラブル 80
ペット飼育によって著しく損傷していた場合、修繕費用は全額請求できる?
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不動産投資トラブル 81
賃借人が出ていってくれない場合、契約書の「倍家賃条項」は有効になる?
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不動産投資トラブル 82
契約終了の成立には書面の交付だけではなく、口頭による説明も必要なの?
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不動産投資トラブル 83
土地を買って造成までしたのに賃貸契約直前で無かったことに…
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不動産投資トラブル 84
契約書の面積が間違っていた…。過払いとなった賃料は返金しないとダメ?
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不動産投資トラブル 85
条例で看板がもう設置できないことを聞いてなかった…。売主に損害賠償できる?
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不動産投資トラブル 86
4年契約で途中解約されたら、残りの賃料を請求できる契約はあり?