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弁護士に聞く本当にあった不動産の失敗

プロフィール

弁護士種⽥ 和敏(たねだ かずとし)

経歴

神奈川県藤沢市出身
神奈川県立湘南高校卒
東京大学法学部卒
成蹊大学法科大学院修了(夜間コース)
元港区役所職員(障がい者、保育園入園相談、地域猫問題、リサイクル行政を担当)
 
2011年 弁護士登録(新64期)
2012年 当事務所入所

所属

第二東京弁護士会

趣味

サッカー、フットサル、お酒

弁護団等

ビギナーズネット(司法修習生の給費制維持のための若手ネットワーク)
http://www.beginners-net.com/
日本弁護士連合会司法修習費用給費制緊急対策本部
福島原発事故被害弁護団
全国B型肝炎訴訟弁護団
http://bkan-tokyo.com/

委員会等

第二東京弁護士会消費者問題委員会
第二東京弁護士会修習生委員会

ひとこと

労働問題や借地借家などの問題を中心に日常業務を行うとともに、東京北部(練馬・板橋・豊島・北・文京)での課題(板橋区大山の特定整備路線26号線の問題),平和をまもる運動(自衛隊の行動をウォッチする活動),市民のための法律家の育成(司法修習生の給費制廃止違憲訴訟)にも積極的に取り組んでいます。
 
また,毎月のように、各地で開催される「憲法カフェ」で講師をしています。2015年5月には,『だけじゃない憲法』(猿江商會)を出版しました。http://saruebooks.com/item/book_02.html
お気軽にご相談ください。

委員会等

セミナー講師

不動産投資のリスクを、実際に現場で起きている問題から学ぶ!

不動産投資のトラブルは、ミクロで見るとさまざまな事情や状況で多岐にわたりますが、法的な結論はシンプルで、いくつかのポイントを抑えておけば、トラブル回避は充分に可能です。そこで、私たち弁護士が実際に相談を受けた案件から、よくあるトラブルをご紹介。なぜ問題が生じたのか、そしてどのように解決したのかをわかりやすく解説します。

弁護士種⽥ 和敏(たねだ かずとし)

弁護士(第二東京弁護士会)。池袋の城北法律事務所に所属。1982年に滋賀県大津市に生まれ、神奈川県藤沢市で育つ。2005年に東京大学法学部を卒業後、東京都港区役所に5年間勤務、成蹊大学法科大学院(夜間コース)を修了、2011年に弁護士登録。借地借家の問題を中心に不動産関係の法律問題に取り組む。著書に『だけじゃない憲法』(猿江商會)。

詳しいプロフィールはこちら

不動産投資トラブル❾

古くなったアパートを
建て替えたいけど…

静岡県在住 藤田さん(65歳,男性)からのご相談

 父親から相続したアパートを所有しています。ただ、もうだいぶ古くなってきて、修繕費用などがかかってしまうし悩んでいました。そこで、建て替えをすることにしました。
 しかし、賃借人に建て替えの話をしたところ、1軒の借主だけどうしてもあと3年住まわせてほしいと言い出しました。もちろん、粘り強く説得をしたのですが、借主さんも勉強したらしく、「法的に追い出すことはできない」と言い出し、絶対にあと3年は住むと譲りません。
 他方、他の賃借人さんは退去に納得してくれて、半年後には皆出て行ってくれます。そうすると、粘る借主さんのせいで3年間建て替えができませんが、新しい賃借人を入れると、同じように出て行ってくれないかもしれません。何かいい方法はありませんか?

よくあるトラブル❾「 定期賃貸借契約とは?」

これで解決!

 まず、普通の借家契約だと、オーナー都合で賃借人に出て行ってもらうことは困難です。それは、法的には賃借人の居住権や営業権が保護され、契約で期間が定められていてもオーナーは「正当事由」がなければ期間満了で賃借人を追い出すことはできません(つまり、更新を拒絶することができません。)。そして、この「正当事由」は、たとえばオーナーがその部屋を自己使用するなど、とても限定されていてほとんど認められないのが現実です。そのため、新しい賃借人を入れるといま粘っている借主さんのように、3年経ったからと言って出て行ってくれるとは限りませんし、法的には追い出しが困難です。
 そこで、定期賃貸借契約の活用をお勧めします。定期賃貸借契約とは、平成12年から導入されている制度で、契約で定めた期間が終われば更新されることなく終了する契約のことです。つまり、普通の賃貸借契約だとオーナーからの更新拒絶が困難ですが、この定期賃貸借契約は更新が想定されておらず、期間満了で必ず契約が終了するので、ご相談者さんのように建て替えを検討されている場合や、転勤の際に自宅を賃貸する場合などに活用できます。
 さて、この定期賃貸借契約を結ぶには、以下の①から④が必要です。まず、①契約の前に、賃貸人が賃借人に対し定期借家契約であることを記載した書面を交付して説明することが必要です。次に、②契約内容を契約書など書面にすることが必要です。そして、③その契約書に、たとえば「2年間に限って賃貸借する。」というように、一定の契約期間を定めることが必要です。さらに、③契約の更新がないことを特約で定めることも必要です。また、④「契約の更新がないこととする。」という特約も契約書に盛り込むことも必要です。
 このように、定期賃貸借契約は活用すれば便利な制度ですが、上記①から④のとおり、定期賃貸借契約が有効となる条件は厳格です。そこで、素人が手を出すのは不安が残りますので定期賃貸借契約を結ぶ場合は、信頼できる不動産会社や弁護士などに相談することをお勧めします。

back number
不動産投資トラブル❶

入居者が決まらなくて、赤字続き…
事前の説明と違うじゃない!

不動産投資トラブル❷

このマンション、本当はいくらなの?

不動産投資トラブル❸

原状回復ってこんなにかかるの・・・

不動産投資トラブル❹

雨漏りが発生しました!

不動産投資トラブル❺

家賃を払わない借主を追い出したい!

不動産投資トラブル❻

競落した物件に前所有者の
管理費滞納があった!

不動産投資トラブル❼

サブリース業者から
賃料を減額したいと申し出が!

不動産投資トラブル❽

新しいテナントが入ったら
近隣から苦情が!

不動産投資トラブル❾

古くなったアパートを
建て替えたいけど…

不動産投資トラブル❿

ゴミ出しのルールを守らない入居者を
なんとかしたい

不動産投資トラブル⓫

“又貸し”している借主と
賃貸借契約を解除したい

不動産投資トラブル⓬

民法が大幅に改正されるようだけど
賃貸経営に影響は?

不動産投資トラブル⓭

身内がいない借主の孤独死と
後処理はどうすればいい?

不動産投資トラブル⓮

他人が所有する通路を
使わせてもらえない…

不動産投資トラブル⓯

借地上の建物を建て替えるのに
高額な承諾料が…

不動産投資トラブル⓰

賃料を増額したいけど、
借主の合意が得られなかった…

不動産投資トラブル⓱

終活にあたって、
家族が相続でもめないか心配です…

不動産投資トラブル⓲

入居者に言われた修理依頼は
何でもやらないとダメ?

不動産投資トラブル⓳

相場より安かった家賃の値上げに
賃借人が納得してくれない

不動産投資トラブル⓴

契約書に定められているのに
更新料を払ってくれない

不動産投資トラブル 21

宅地建物取引士ってどんな資格?
信用して大丈夫?

不動産投資トラブル 22

マンションの屋上から飛び降り自殺が
あった…借主に告知しないとダメ?

不動産投資トラブル 23

オーダー通りに設備投資したのに
契約ドタキャン…投資分は請求できる?

不動産投資トラブル 24

3年間だけ自宅を賃貸に出したいけど、
ちゃんと明け渡してくれるか心配…

不動産投資トラブル 25

知らないうちに借主の法人が全員変わっていた。これって無断転貸じゃないの?

不動産投資トラブル 26

消費税増税分の賃料アップをしたいけど、
契約書に明記されていない…

不動産投資トラブル 27

建て替えをしたいけど、高額な立退料を
要求して出ていってくれない…

不動産投資トラブル 28

夫が夜逃げ、破産状態になった
借主と賃貸借契約を解除したい