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弁護士に聞く本当にあった不動産の失敗

プロフィール

弁護士種⽥ 和敏(たねだ かずとし)

経歴

神奈川県藤沢市出身
神奈川県立湘南高校卒
東京大学法学部卒
成蹊大学法科大学院修了(夜間コース)
元港区役所職員(障がい者、保育園入園相談、地域猫問題、リサイクル行政を担当)
 
2011年 弁護士登録(新64期)
2012年 当事務所入所

所属

第二東京弁護士会

趣味

サッカー、フットサル、お酒

弁護団等

ビギナーズネット(司法修習生の給費制維持のための若手ネットワーク)
http://www.beginners-net.com/
日本弁護士連合会司法修習費用給費制緊急対策本部
福島原発事故被害弁護団
全国B型肝炎訴訟弁護団
http://bkan-tokyo.com/

委員会等

第二東京弁護士会消費者問題委員会
第二東京弁護士会修習生委員会

ひとこと

労働問題や借地借家などの問題を中心に日常業務を行うとともに、東京北部(練馬・板橋・豊島・北・文京)での課題(板橋区大山の特定整備路線26号線の問題),平和をまもる運動(自衛隊の行動をウォッチする活動),市民のための法律家の育成(司法修習生の給費制廃止違憲訴訟)にも積極的に取り組んでいます。
 
また,毎月のように、各地で開催される「憲法カフェ」で講師をしています。2015年5月には,『だけじゃない憲法』(猿江商會)を出版しました。http://saruebooks.com/item/book_02.html
お気軽にご相談ください。

委員会等

セミナー講師

不動産投資のリスクを、実際に現場で起きている問題から学ぶ!

不動産投資のトラブルは、ミクロで見るとさまざまな事情や状況で多岐にわたりますが、法的な結論はシンプルで、いくつかのポイントを抑えておけば、トラブル回避は充分に可能です。そこで、私たち弁護士が実際に相談を受けた案件から、よくあるトラブルをご紹介。なぜ問題が生じたのか、そしてどのように解決したのかをわかりやすく解説します。

弁護士種⽥ 和敏(たねだ かずとし)

弁護士(第二東京弁護士会)。池袋の城北法律事務所に所属。1982年に滋賀県大津市に生まれ、神奈川県藤沢市で育つ。2005年に東京大学法学部を卒業後、東京都港区役所に5年間勤務、成蹊大学法科大学院(夜間コース)を修了、2011年に弁護士登録。借地借家の問題を中心に不動産関係の法律問題に取り組む。著書に『だけじゃない憲法』(猿江商會)。

詳しいプロフィールはこちら

不動産投資トラブル❾

古くなったアパートを
建て替えたいけど…

静岡県在住 藤田さん(65歳,男性)からのご相談

 父親から相続したアパートを所有しています。ただ、もうだいぶ古くなってきて、修繕費用などがかかってしまうし悩んでいました。そこで、建て替えをすることにしました。
 しかし、賃借人に建て替えの話をしたところ、1軒の借主だけどうしてもあと3年住まわせてほしいと言い出しました。もちろん、粘り強く説得をしたのですが、借主さんも勉強したらしく、「法的に追い出すことはできない」と言い出し、絶対にあと3年は住むと譲りません。
 他方、他の賃借人さんは退去に納得してくれて、半年後には皆出て行ってくれます。そうすると、粘る借主さんのせいで3年間建て替えができませんが、新しい賃借人を入れると、同じように出て行ってくれないかもしれません。何かいい方法はありませんか?

よくあるトラブル❾「 定期賃貸借契約とは?」

これで解決!

 まず、普通の借家契約だと、オーナー都合で賃借人に出て行ってもらうことは困難です。それは、法的には賃借人の居住権や営業権が保護され、契約で期間が定められていてもオーナーは「正当事由」がなければ期間満了で賃借人を追い出すことはできません(つまり、更新を拒絶することができません。)。そして、この「正当事由」は、たとえばオーナーがその部屋を自己使用するなど、とても限定されていてほとんど認められないのが現実です。そのため、新しい賃借人を入れるといま粘っている借主さんのように、3年経ったからと言って出て行ってくれるとは限りませんし、法的には追い出しが困難です。
 そこで、定期賃貸借契約の活用をお勧めします。定期賃貸借契約とは、平成12年から導入されている制度で、契約で定めた期間が終われば更新されることなく終了する契約のことです。つまり、普通の賃貸借契約だとオーナーからの更新拒絶が困難ですが、この定期賃貸借契約は更新が想定されておらず、期間満了で必ず契約が終了するので、ご相談者さんのように建て替えを検討されている場合や、転勤の際に自宅を賃貸する場合などに活用できます。
 さて、この定期賃貸借契約を結ぶには、以下の①から④が必要です。まず、①契約の前に、賃貸人が賃借人に対し定期借家契約であることを記載した書面を交付して説明することが必要です。次に、②契約内容を契約書など書面にすることが必要です。そして、③その契約書に、たとえば「2年間に限って賃貸借する。」というように、一定の契約期間を定めることが必要です。さらに、③契約の更新がないことを特約で定めることも必要です。また、④「契約の更新がないこととする。」という特約も契約書に盛り込むことも必要です。
 このように、定期賃貸借契約は活用すれば便利な制度ですが、上記①から④のとおり、定期賃貸借契約が有効となる条件は厳格です。そこで、素人が手を出すのは不安が残りますので定期賃貸借契約を結ぶ場合は、信頼できる不動産会社や弁護士などに相談することをお勧めします。