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弁護士に聞く本当にあった不動産の失敗

プロフィール

弁護士種⽥ 和敏(たねだ かずとし)

経歴

滋賀県大津市生まれ
神奈川県藤沢市出身
神奈川県立湘南高校卒(サッカー部)
東京大学法学部卒
成蹊大学法科大学院修了(夜間コース)
元港区役所職員

2011年12月 弁護士登録(新64期)
2012年1月 当事務所入所

所属

第二東京弁護士会

取扱分野

一般民事,家事,中小企業法務

専門・得意分野

借地・借家、労働

弁護団等

東京借地借家人組合連合会常任弁護団
ブラック地主・家主対策弁護団
日本労働弁護団東京支部(労働トラブルホットライン相談員)
明日の自由を守る若手弁護士の会

著書

『だけじゃない憲法』(猿江商會)
http://saruebooks.com/item/book_02.html

ひとこと

 人生の中で,ご自身の力だけではどうしても解決できない出来事が起きたとき,あなたの味方となり,精一杯弁護活動を行います。
「弁護士に相談するかどうか」で悩まれる方も多いと思いますが,不安を抱えたまま日々を過ごしているうちに,問題の解決が遠のいてしまうことも考えられます。
 1日でも早く心穏やかな日常をとりもどし,新たな人生のスタートを迎えられるよう力を尽くしますので,お気軽にご相談ください。

過去のニュース

セミナー講師

不動産投資のリスクを、実際に現場で起きている問題から学ぶ!

不動産投資のトラブルは、ミクロで見るとさまざまな事情や状況で多岐にわたりますが、法的な結論はシンプルで、いくつかのポイントを抑えておけば、トラブル回避は充分に可能です。そこで、私たち弁護士が実際に相談を受けた案件から、よくあるトラブルをご紹介。なぜ問題が生じたのか、そしてどのように解決したのかをわかりやすく解説します。

弁護士種⽥ 和敏(たねだ かずとし)

弁護士(第二東京弁護士会)。池袋の城北法律事務所に所属。1982年に滋賀県大津市に生まれ、神奈川県藤沢市で育つ。2005年に東京大学法学部を卒業後、東京都港区役所に5年間勤務、成蹊大学法科大学院(夜間コース)を修了、2011年に弁護士登録。借地借家の問題を中心に不動産関係の法律問題に取り組む。著書に『だけじゃない憲法』(猿江商會)。

詳しいプロフィールはこちら

不動産投資トラブル 42

エアコン設置の許可はしたけど、退去時に買い取るなんて聞いてない…

東京都在住、塩沢さん、60代男性

 東京都内のタワーマンションの1室を投資用に購入し、賃貸しています。貸した時点では室内にエアコンはありませんでしたが、今の賃借人が自分でエアコンを設置すると言うので、3台のエアコンの設置を許可しました。ところが先日、その賃借人が退去すると連絡してきたのですが、同時に、賃借人が設置したエアコン3台について、造作買取請求権を行使するので、20万円で買い取れと言ってきました。
 契約書を見ても、造作買取請求権についての記載はないようですが、賃借人の要求に応じなければならないのでしょうか?

よくあるトラブル 42「造作買取請求権」

これで解決!

 まず、造作買取請求権とは、借地借家法33条に定められている賃借人の権利で、建物賃貸借において、賃貸人の許可を得て、賃借人が建物に設置した造作については、契約の終了時に賃借人が賃貸人に対し、その造作を時価で買い取ることを請求できるという権利です。
 つまり、契約書に書いていなくても、法律上、賃借人に認められている権利です。そのため、契約書に書いてないからと言って、造作買取請求権を行使できないということではありません。ただ、賃貸人と賃借人で、行使しないことに合意すれば、法律の適用を排除でき、造作買取請求権を行使できなくなります。
 ご相談者さんの場合は、契約書に造作買取請求権のことが書いていないということでしたら、法律の適用も排除されていないということで、法律上の造作買取請求権の行使ができる状態にあると言えます。
 次に、造作買取請求権の行使が可能な状況であったとしても、ご相談者さんの場合だと、問題のエアコンが「造作」に該当するかという問題があります。ここで言う「造作」とは、例えば、畳や建具などを言い、建物に付加された物件で賃借人の所有に属し、かつ、建物の仕様に客観的便宜を与えるものを言い、賃借人がその建物を特殊の目的に使用するため、特に付加した設備のごときを含まないとされています(最高裁昭和29年3月11日判決)。そして、「付加」とは、建物の構成部分となったものでもなく、家具のように簡単に撤去できるものでもなく、その中間の概念で、賃借人の所有に属し、賃借人が収去することによって、建物の利用価値が著しく減ずるものであるとされています。
 そこで、エアコンについて考えてみると、通常の家庭用エアコンであれば、その建物専用のものとして設置したものではなく、汎用性のあるものであり、これを収去することによって、建物の利用価値が著しく減ずるものでもなく、また取外しについても比較的容易であるものと認められることから、「造作」ではないとされています(東京地方裁判所平成22年1月25日判決)。
 つまり、通常の家庭用エアコンであれば、造作買取請求権を行使することはできないということです。そこで、ご相談者さんの場合、エアコンが残置されたということであれば、賃借人が原状回復義務を怠っているので、エアコンの撤去費用は敷金から差し引くという対応で構いません。なお、今後の教訓としては、このようなトラブルにならないように、契約書で、造作買取請求権の行使を排除しておくとよいと思います。

back number
不動産投資トラブル❶

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雨漏りが発生しました!

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不動産投資トラブル 26

消費税増税分の賃料アップをしたいけど、
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要求して出ていってくれない…

不動産投資トラブル 28

夫が夜逃げ、破産状態になった
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不動産投資トラブル 29

借主が何の断りもなく勝手に
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賃借人に対する騒音の苦情を無視していたら
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新型コロナウイルスの影響とは言え、
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不動産投資トラブル 33

借主が家賃を滞納したまま亡くなった…
契約を解除して次の入居者を早く決めたいけど

不動産投資トラブル 34

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不動産投資トラブル 36

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不動産投資トラブル 41

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不動産投資トラブル 42

エアコン設置の許可はしたけど、退去時に買い取るなんて聞いてない…

不動産投資トラブル 43

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不動産投資トラブル 44

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不動産投資トラブル 45

特約を付けたのに保証会社との契約を解除すると言い出した…

不動産投資トラブル 46

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不動産投資トラブル 47

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不動産投資トラブル 48

遺された内縁の妻に出ていってもらいたいけど…