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弁護士に聞く本当にあった不動産の失敗

プロフィール

弁護士種⽥ 和敏(たねだ かずとし)

経歴

神奈川県藤沢市出身
神奈川県立湘南高校卒
東京大学法学部卒
成蹊大学法科大学院修了(夜間コース)
元港区役所職員(障がい者、保育園入園相談、地域猫問題、リサイクル行政を担当)
 
2011年 弁護士登録(新64期)
2012年 当事務所入所

所属

第二東京弁護士会

趣味

サッカー、フットサル、お酒

弁護団等

ビギナーズネット(司法修習生の給費制維持のための若手ネットワーク)
http://www.beginners-net.com/
日本弁護士連合会司法修習費用給費制緊急対策本部
福島原発事故被害弁護団
全国B型肝炎訴訟弁護団
http://bkan-tokyo.com/

委員会等

第二東京弁護士会消費者問題委員会
第二東京弁護士会修習生委員会

ひとこと

労働問題や借地借家などの問題を中心に日常業務を行うとともに、東京北部(練馬・板橋・豊島・北・文京)での課題(板橋区大山の特定整備路線26号線の問題),平和をまもる運動(自衛隊の行動をウォッチする活動),市民のための法律家の育成(司法修習生の給費制廃止違憲訴訟)にも積極的に取り組んでいます。
 
また,毎月のように、各地で開催される「憲法カフェ」で講師をしています。2015年5月には,『だけじゃない憲法』(猿江商會)を出版しました。http://saruebooks.com/item/book_02.html
お気軽にご相談ください。

委員会等

セミナー講師

不動産投資のリスクを、実際に現場で起きている問題から学ぶ!

不動産投資のトラブルは、ミクロで見るとさまざまな事情や状況で多岐にわたりますが、法的な結論はシンプルで、いくつかのポイントを抑えておけば、トラブル回避は充分に可能です。そこで、私たち弁護士が実際に相談を受けた案件から、よくあるトラブルをご紹介。なぜ問題が生じたのか、そしてどのように解決したのかをわかりやすく解説します。

弁護士種⽥ 和敏(たねだ かずとし)

弁護士(第二東京弁護士会)。池袋の城北法律事務所に所属。1982年に滋賀県大津市に生まれ、神奈川県藤沢市で育つ。2005年に東京大学法学部を卒業後、東京都港区役所に5年間勤務、成蹊大学法科大学院(夜間コース)を修了、2011年に弁護士登録。借地借家の問題を中心に不動産関係の法律問題に取り組む。著書に『だけじゃない憲法』(猿江商會)。

詳しいプロフィールはこちら

不動産投資トラブル⓴

契約書に定められているのに
更新料を払ってくれない

千葉県在住 小林さん(45歳、男性)からのご相談

 都内に投資物件を持っています。先日、更新の時期が近付いたので、管理会社から借主に対し更新契約の連絡と更新料の請求をしました。これに対して、借主は管理会社に対し、これからも住み続けたいので更新の契約はしたいが、更新料を支払う経済的な余裕がないし、毎月の賃料とは別になぜ更新料を払わなければならないのか納得できないので、更新料は払いたくないという回答がきました。管理会社から説得をしてもらいましたが、どうにもならないようです。
 こういう借主に対しては、更新料を払わせるために何かいい方法はないのでしょうか?

よくあるトラブル⓴「更新料」

これで解決!

 法的にいうと、借主に更新料を支払う義務があるか否かは契約書の定めによります。この点、契約書に更新料の定めがない場合、今の裁判所の考え方(判例)では、借主が更新料の支払義務を負うことはありません。つまり、貸主から更新料の支払をお願いしても、借主が更新料を払わなければ、それを裁判に訴えて強制的に払わせることはできないし、更新料を払わなかったからと言って、契約の解除など借主の不利益にはならないということです。(ただし、法的に義務がなくても、貸主からお願いをして、借主が任意に支払うことはなんら問題がありません。)
 他方、契約書に更新料の記載がある場合、少なくともその記載が具体的かつ一義的であり、その金額が不当に高くなければ、借主は更新料の支払義務があります。この内、通常、首都圏でよく見かける2年毎の更新で2か月分の更新料というような契約書の場合には、その記載は具体的かつ一義的で、金額も不当に高いとはいえないので、借主に更新料の支払義務があると言えます。
 そこで、まずは契約書に更新料の記載があるかを確認してください。相談者さんの場合のように、管理会社が入っている場合は、おそらく更新料の条項は契約書に入っているでしょうし、その金額は相応なものだと思いますので、特に、法的義務があることについて問題はない場合が多いと思います。
 では、借主に更新料の支払義務があるにもかかわらず借主が支払をしない場合、貸主としてはどうしたらよいかと悩まれるかもしれません。この点、更新料支払請求の裁判(訴訟)を起こすこともできます。また、更新料を払わないことは契約違反ですので、それまでの経緯と合わせて、貸主と借主との間の信頼関係が破壊されていると評価される場合には、物件からの明渡を求める裁判をすることもできます。もっとも、いきなり裁判ということはせず、正しい法的知識に基づいて、更新料を支払わなければ明渡請求も含めた法的措置をとるという毅然とした態度で、借主と交渉することがよいでしょう。

back number
不動産投資トラブル❶

入居者が決まらなくて、赤字続き…
事前の説明と違うじゃない!

不動産投資トラブル❷

このマンション、本当はいくらなの?

不動産投資トラブル❸

原状回復ってこんなにかかるの・・・

不動産投資トラブル❹

雨漏りが発生しました!

不動産投資トラブル❺

家賃を払わない借主を追い出したい!

不動産投資トラブル❻

競落した物件に前所有者の
管理費滞納があった!

不動産投資トラブル❼

サブリース業者から
賃料を減額したいと申し出が!

不動産投資トラブル❽

新しいテナントが入ったら
近隣から苦情が!

不動産投資トラブル❾

古くなったアパートを
建て替えたいけど…

不動産投資トラブル❿

ゴミ出しのルールを守らない入居者を
なんとかしたい

不動産投資トラブル⓫

“又貸し”している借主と
賃貸借契約を解除したい

不動産投資トラブル⓬

民法が大幅に改正されるようだけど
賃貸経営に影響は?

不動産投資トラブル⓭

身内がいない借主の孤独死と
後処理はどうすればいい?

不動産投資トラブル⓮

他人が所有する通路を
使わせてもらえない…

不動産投資トラブル⓯

借地上の建物を建て替えるのに
高額な承諾料が…

不動産投資トラブル⓰

賃料を増額したいけど、
借主の合意が得られなかった…

不動産投資トラブル⓱

終活にあたって、
家族が相続でもめないか心配です…

不動産投資トラブル⓲

入居者に言われた修理依頼は
何でもやらないとダメ?

不動産投資トラブル⓳

相場より安かった家賃の値上げに
賃借人が納得してくれない

不動産投資トラブル⓴

契約書に定められているのに
更新料を払ってくれない

不動産投資トラブル 21

宅地建物取引士ってどんな資格?
信用して大丈夫?

不動産投資トラブル 22

マンションの屋上から飛び降り自殺が
あった…借主に告知しないとダメ?

不動産投資トラブル 23

オーダー通りに設備投資したのに
契約ドタキャン…投資分は請求できる?

不動産投資トラブル 24

3年間だけ自宅を賃貸に出したいけど、
ちゃんと明け渡してくれるか心配…

不動産投資トラブル 25

知らないうちに借主の法人が全員変わっていた。これって無断転貸じゃないの?

不動産投資トラブル 26

消費税増税分の賃料アップをしたいけど、
契約書に明記されていない…

不動産投資トラブル 27

建て替えをしたいけど、高額な立退料を
要求して出ていってくれない…

不動産投資トラブル 28

夫が夜逃げ、破産状態になった
借主と賃貸借契約を解除したい