VERITAS INVESTMENT
マンション経営・不動産投資をゆっくり知ってじっくり考える
ヴェリタス・インベストメントの[マンション経営ラウンジ]
0120-177-732お電話受付10:00~19:00(平日) 各種お問い合わせ

弁護士に聞く本当にあった不動産の失敗

プロフィール

弁護士種⽥ 和敏(たねだ かずとし)

経歴

神奈川県藤沢市出身
神奈川県立湘南高校卒
東京大学法学部卒
成蹊大学法科大学院修了(夜間コース)
元港区役所職員(障がい者、保育園入園相談、地域猫問題、リサイクル行政を担当)
 
2011年 弁護士登録(新64期)
2012年 当事務所入所

所属

第二東京弁護士会

趣味

サッカー、フットサル、お酒

弁護団等

ビギナーズネット(司法修習生の給費制維持のための若手ネットワーク)
http://www.beginners-net.com/
日本弁護士連合会司法修習費用給費制緊急対策本部
福島原発事故被害弁護団
全国B型肝炎訴訟弁護団
http://bkan-tokyo.com/

委員会等

第二東京弁護士会消費者問題委員会
第二東京弁護士会修習生委員会

ひとこと

労働問題や借地借家などの問題を中心に日常業務を行うとともに、東京北部(練馬・板橋・豊島・北・文京)での課題(板橋区大山の特定整備路線26号線の問題),平和をまもる運動(自衛隊の行動をウォッチする活動),市民のための法律家の育成(司法修習生の給費制廃止違憲訴訟)にも積極的に取り組んでいます。
 
また,毎月のように、各地で開催される「憲法カフェ」で講師をしています。2015年5月には,『だけじゃない憲法』(猿江商會)を出版しました。http://saruebooks.com/item/book_02.html
お気軽にご相談ください。

委員会等

セミナー講師

不動産投資のリスクを、実際に現場で起きている問題から学ぶ!

不動産投資のトラブルは、ミクロで見るとさまざまな事情や状況で多岐にわたりますが、法的な結論はシンプルで、いくつかのポイントを抑えておけば、トラブル回避は充分に可能です。そこで、私たち弁護士が実際に相談を受けた案件から、よくあるトラブルをご紹介。なぜ問題が生じたのか、そしてどのように解決したのかをわかりやすく解説します。

弁護士種⽥ 和敏(たねだ かずとし)

弁護士(第二東京弁護士会)。池袋の城北法律事務所に所属。1982年に滋賀県大津市に生まれ、神奈川県藤沢市で育つ。2005年に東京大学法学部を卒業後、東京都港区役所に5年間勤務、成蹊大学法科大学院(夜間コース)を修了、2011年に弁護士登録。借地借家の問題を中心に不動産関係の法律問題に取り組む。著書に『だけじゃない憲法』(猿江商會)。

詳しいプロフィールはこちら

不動産投資トラブル 32

新型コロナウイルスの影響とは言え、
このテナントは家賃の支払いを待ちたくない…

東京都在住、萩原さん、60代、男性

 東京都内の繁華街に小さな雑居ビルを所有しています。先日、テナントの1つである飲食店から連絡があり、新型コロナウイルスの影響で来客が減り、売上が激減しているので、家賃の支払いを待ってほしいと言われました。こういう時期だから仕方ないところもあるのですが、このテナントは以前、他のテナントから騒音に関する苦情があり、改善を申し入れても対応が遅く、あまり良い印象を持っていないので、できれば家賃の支払を待ちたくはありません。今後、騒音の関係も家賃の支払いもちゃんとできるのかも不安です。
 どのように対応すべきでしょうか。

よくあるトラブル 32「新型コロナウイルスと賃料不払」

これで解決!

 新型コロナウイルスの影響で客足が減ったり、営業自粛の申入れを受けて休業や時間短縮したりする店舗が多くあります。そうすると、当然売上が減りますから、家賃が払えなかったり家賃の支払を待ってほしいと相談をされたりすることも増えています。
 もっとも、民法の規定や一般的な建物賃貸借契約書では、ウイルス感染の影響でテナントの営業収入が減ったからと言って、賃料が当然に減額できるような規定はありません。
 他方、オーナーの了解の下、賃料の支払期限を猶予したり、一時的に賃料の減額や免除をしたりすることはもちろん可能です。そのため、オーナーが賃料を従前どおり支払ってほしいと考えれば、従前の金額を従前の支払期限で請求するのは当然許されますし、テナント側から支払いの猶予や減額をお願いされても、それに応じる義務はありません。
 オーナーとの間で家賃の支払い猶予などの合意がないのに、金額が少なかったり期限に遅れたりすれば、こういう時期だからという釈明は法的には通用せず、賃借人の契約違反となります。
 この点、継続的な契約である賃貸借契約においては、賃借人の契約違反があったからといって直ちに契約解除ができるわけではありません。契約解除に至るには、信頼関係が破壊されたと(裁判所から見て)言える程度に契約違反が重大である必要があります。
 通常は、賃料の滞納が3か月を超えると契約解除が認められる場合が多いのですが、新型コロナウイルスによる収入の減少という理由で賃料の未払いがあった場合に、同じように3か月を超えたからと言って、通常のように契約解除ができるかは不透明です。
 私の意見としては、史上初、しかも全国に緊急事態宣言が出ている現状を考えれば、賃料の未払いについての契約解除が普段よりも厳しく見られる可能性があります。つまり、裁判所は通常よりも契約解除について厳しい判断をする可能性があります。その点で、賃料の未払いについては、普段よりも慎重かつ丁寧な対応が必要になります。
 ご相談者さんのようにご不安が強いようであれば、緊急事態宣言が終結した段階で、早めに弁護士などの専門家にご相談されることをお勧めします。

back number
不動産投資トラブル❶

入居者が決まらなくて、赤字続き…
事前の説明と違うじゃない!

不動産投資トラブル❷

このマンション、本当はいくらなの?

不動産投資トラブル❸

原状回復ってこんなにかかるの・・・

不動産投資トラブル❹

雨漏りが発生しました!

不動産投資トラブル❺

家賃を払わない借主を追い出したい!

不動産投資トラブル❻

競落した物件に前所有者の
管理費滞納があった!

不動産投資トラブル❼

サブリース業者から
賃料を減額したいと申し出が!

不動産投資トラブル❽

新しいテナントが入ったら
近隣から苦情が!

不動産投資トラブル❾

古くなったアパートを
建て替えたいけど…

不動産投資トラブル❿

ゴミ出しのルールを守らない入居者を
なんとかしたい

不動産投資トラブル⓫

“又貸し”している借主と
賃貸借契約を解除したい

不動産投資トラブル⓬

民法が大幅に改正されるようだけど
賃貸経営に影響は?

不動産投資トラブル⓭

身内がいない借主の孤独死と
後処理はどうすればいい?

不動産投資トラブル⓮

他人が所有する通路を
使わせてもらえない…

不動産投資トラブル⓯

借地上の建物を建て替えるのに
高額な承諾料が…

不動産投資トラブル⓰

賃料を増額したいけど、
借主の合意が得られなかった…

不動産投資トラブル⓱

終活にあたって、
家族が相続でもめないか心配です…

不動産投資トラブル⓲

入居者に言われた修理依頼は
何でもやらないとダメ?

不動産投資トラブル⓳

相場より安かった家賃の値上げに
賃借人が納得してくれない

不動産投資トラブル⓴

契約書に定められているのに
更新料を払ってくれない

不動産投資トラブル 21

宅地建物取引士ってどんな資格?
信用して大丈夫?

不動産投資トラブル 22

マンションの屋上から飛び降り自殺が
あった…借主に告知しないとダメ?

不動産投資トラブル 23

オーダー通りに設備投資したのに
契約ドタキャン…投資分は請求できる?

不動産投資トラブル 24

3年間だけ自宅を賃貸に出したいけど、
ちゃんと明け渡してくれるか心配…

不動産投資トラブル 25

知らないうちに借主の法人が全員変わっていた。これって無断転貸じゃないの?

不動産投資トラブル 26

消費税増税分の賃料アップをしたいけど、
契約書に明記されていない…

不動産投資トラブル 27

建て替えをしたいけど、高額な立退料を
要求して出ていってくれない…

不動産投資トラブル 28

夫が夜逃げ、破産状態になった
借主と賃貸借契約を解除したい

不動産投資トラブル 29

借主が何の断りもなく勝手に
深夜のマッサージ店を営業している…

不動産投資トラブル 30

賃借人に対する騒音の苦情を無視していたら
私にも損害賠償請求が…

不動産投資トラブル 31

耐震診断の結果、建て替えを決断したけど
入居者が出ていってくれない…

不動産投資トラブル 32

新型コロナウイルスの影響とは言え、
このテナントは家賃の支払いを待ちたくない…

不動産投資トラブル 33

借主が家賃を滞納したまま亡くなった…
契約を解除して次の入居者を早く決めたいけど