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弁護士に聞く本当にあった不動産の失敗

プロフィール

弁護士種⽥ 和敏(たねだ かずとし)

経歴

神奈川県藤沢市出身
神奈川県立湘南高校卒
東京大学法学部卒
成蹊大学法科大学院修了(夜間コース)
元港区役所職員(障がい者、保育園入園相談、地域猫問題、リサイクル行政を担当)
 
2011年 弁護士登録(新64期)
2012年 当事務所入所

所属

第二東京弁護士会

趣味

サッカー、フットサル、お酒

弁護団等

ビギナーズネット(司法修習生の給費制維持のための若手ネットワーク)
http://www.beginners-net.com/
日本弁護士連合会司法修習費用給費制緊急対策本部
福島原発事故被害弁護団
全国B型肝炎訴訟弁護団
http://bkan-tokyo.com/

委員会等

第二東京弁護士会消費者問題委員会
第二東京弁護士会修習生委員会

ひとこと

労働問題や借地借家などの問題を中心に日常業務を行うとともに、東京北部(練馬・板橋・豊島・北・文京)での課題(板橋区大山の特定整備路線26号線の問題),平和をまもる運動(自衛隊の行動をウォッチする活動),市民のための法律家の育成(司法修習生の給費制廃止違憲訴訟)にも積極的に取り組んでいます。
 
また,毎月のように、各地で開催される「憲法カフェ」で講師をしています。2015年5月には,『だけじゃない憲法』(猿江商會)を出版しました。http://saruebooks.com/item/book_02.html
お気軽にご相談ください。

委員会等

セミナー講師

不動産投資のリスクを、実際に現場で起きている問題から学ぶ!

不動産投資のトラブルは、ミクロで見るとさまざまな事情や状況で多岐にわたりますが、法的な結論はシンプルで、いくつかのポイントを抑えておけば、トラブル回避は充分に可能です。そこで、私たち弁護士が実際に相談を受けた案件から、よくあるトラブルをご紹介。なぜ問題が生じたのか、そしてどのように解決したのかをわかりやすく解説します。

弁護士種⽥ 和敏(たねだ かずとし)

弁護士(第二東京弁護士会)。池袋の城北法律事務所に所属。1982年に滋賀県大津市に生まれ、神奈川県藤沢市で育つ。2005年に東京大学法学部を卒業後、東京都港区役所に5年間勤務、成蹊大学法科大学院(夜間コース)を修了、2011年に弁護士登録。借地借家の問題を中心に不動産関係の法律問題に取り組む。著書に『だけじゃない憲法』(猿江商會)。

詳しいプロフィールはこちら

不動産投資トラブル 33

借主が家賃を滞納したまま亡くなった…
契約を解除して次の入居者を早く決めたいけど

大阪府在住、小川さん、50代、女性

 大阪府内の郊外にアパートを所有しています。このアパートは母から相続したもので、相続した時点で入居者の多くが高齢者でした。先日、このアパートの契約者が立て続けに亡くなりました。お一人は、奥さんと一緒に住んでいた男性Aさんで、もう一人は、単身で住んでいた男性Bさんです。Aさんは年金が少なく生活が厳しかったようで、しばしば家賃を滞納していて、亡くなった時点で4か月分の滞納がありました。また、Bさんは契約のときに緊急連絡先としてお兄さんの住所と電話番号を聞いていたのですが、お兄さんは既に転居し、日が経っているので転居先もわからず、電話も現在は使われていませんでした。
 こういう場合どうしたらいいのでしょうか。例えば、Aさんについてはご主人が亡くなる前の滞納家賃を理由に契約を解除することができるのでしょうか。また、Bさんについては部屋の荷物をこちらで処分して、次の人に貸す準備をしてもよいものでしょうか。

よくあるトラブル 33「賃借人の死亡と賃借権の相続」

これで解決!

 賃貸借契約は、借主(契約者)が死亡しただけでは終了せず、相続されます。つまり、借主が亡くなったのだから契約は終わったとして、部屋を返してほしいと思う大家さんがいるかもしれませんが、法的には契約は自動で相続人に引き継がれます。以下では、相続人が亡くなった借主と同居しているか、別で住んでいるかに分けて説明します。
 まず、相続人が同居している場合は、その相続人と協議して、契約を継続するか終了するかを決めましょう。ただ、亡くなった借主に言えたこと、たとえば、ご相談のように家賃の滞納がある場合などについては、相続人に対しても主張ができますので、亡くなる前の滞納を理由に契約解除を通知することもできます。
 他方、相続人が一緒に住んでいない場合、まず相続人を探すことから始めないといけません。借主の死亡を親族が知らせてきたり、事前に親族の連絡先を把握したりしていればよいのですが、そうでない場合は、弁護士などに依頼して相続人の戸籍をたどって調査をしなければならないこともあります。また、相続人がわかっても、相続人と連絡がとれなかったり、相続人が家賃を払ってくれなかったり、荷物の引き取りを拒んだりすることもあります。ただ、そんなときでも、ご相談にあるように、相続人の了解なく荷物を部屋から出してしまったり、処分してしまったりすることはできません。相続人の了解が得られなければ、相続人全員に対し契約の解除を通知し、それでも状況が変わらない場合には、裁判をして明渡しを求めるほかありません(最終的には、強制執行をせざるを得ない場合もあります。)。
 なお、契約の解除については、同居の相続人がいる場合には同居の相続人に通知すれば足りるとされています(大阪地裁平成4年4月22日判決)が、原則、相続人の全員に通知する必要があります(最高裁昭和36年12月22日判決)。解除の相手を間違えると、それだけ明渡しに時間がかかる場合もあるので、相続人に対して解除を通知する場合は注意してください。

back number
不動産投資トラブル❶

入居者が決まらなくて、赤字続き…
事前の説明と違うじゃない!

不動産投資トラブル❷

このマンション、本当はいくらなの?

不動産投資トラブル❸

原状回復ってこんなにかかるの・・・

不動産投資トラブル❹

雨漏りが発生しました!

不動産投資トラブル❺

家賃を払わない借主を追い出したい!

不動産投資トラブル❻

競落した物件に前所有者の
管理費滞納があった!

不動産投資トラブル❼

サブリース業者から
賃料を減額したいと申し出が!

不動産投資トラブル❽

新しいテナントが入ったら
近隣から苦情が!

不動産投資トラブル❾

古くなったアパートを
建て替えたいけど…

不動産投資トラブル❿

ゴミ出しのルールを守らない入居者を
なんとかしたい

不動産投資トラブル⓫

“又貸し”している借主と
賃貸借契約を解除したい

不動産投資トラブル⓬

民法が大幅に改正されるようだけど
賃貸経営に影響は?

不動産投資トラブル⓭

身内がいない借主の孤独死と
後処理はどうすればいい?

不動産投資トラブル⓮

他人が所有する通路を
使わせてもらえない…

不動産投資トラブル⓯

借地上の建物を建て替えるのに
高額な承諾料が…

不動産投資トラブル⓰

賃料を増額したいけど、
借主の合意が得られなかった…

不動産投資トラブル⓱

終活にあたって、
家族が相続でもめないか心配です…

不動産投資トラブル⓲

入居者に言われた修理依頼は
何でもやらないとダメ?

不動産投資トラブル⓳

相場より安かった家賃の値上げに
賃借人が納得してくれない

不動産投資トラブル⓴

契約書に定められているのに
更新料を払ってくれない

不動産投資トラブル 21

宅地建物取引士ってどんな資格?
信用して大丈夫?

不動産投資トラブル 22

マンションの屋上から飛び降り自殺が
あった…借主に告知しないとダメ?

不動産投資トラブル 23

オーダー通りに設備投資したのに
契約ドタキャン…投資分は請求できる?

不動産投資トラブル 24

3年間だけ自宅を賃貸に出したいけど、
ちゃんと明け渡してくれるか心配…

不動産投資トラブル 25

知らないうちに借主の法人が全員変わっていた。これって無断転貸じゃないの?

不動産投資トラブル 26

消費税増税分の賃料アップをしたいけど、
契約書に明記されていない…

不動産投資トラブル 27

建て替えをしたいけど、高額な立退料を
要求して出ていってくれない…

不動産投資トラブル 28

夫が夜逃げ、破産状態になった
借主と賃貸借契約を解除したい

不動産投資トラブル 29

借主が何の断りもなく勝手に
深夜のマッサージ店を営業している…

不動産投資トラブル 30

賃借人に対する騒音の苦情を無視していたら
私にも損害賠償請求が…

不動産投資トラブル 31

耐震診断の結果、建て替えを決断したけど
入居者が出ていってくれない…

不動産投資トラブル 32

新型コロナウイルスの影響とは言え、
このテナントは家賃の支払いを待ちたくない…

不動産投資トラブル 33

借主が家賃を滞納したまま亡くなった…
契約を解除して次の入居者を早く決めたいけど