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弁護士に聞く本当にあった不動産の失敗

プロフィール

弁護士種⽥ 和敏(たねだ かずとし)

経歴

滋賀県大津市生まれ
神奈川県藤沢市出身
神奈川県立湘南高校卒(サッカー部)
東京大学法学部卒
成蹊大学法科大学院修了(夜間コース)
元港区役所職員

2011年12月 弁護士登録(新64期)
2012年1月 当事務所入所

所属

第二東京弁護士会

取扱分野

一般民事,家事,中小企業法務

専門・得意分野

借地・借家、労働

弁護団等

東京借地借家人組合連合会常任弁護団
ブラック地主・家主対策弁護団
日本労働弁護団東京支部(労働トラブルホットライン相談員)
明日の自由を守る若手弁護士の会

著書

『だけじゃない憲法』(猿江商會)
http://saruebooks.com/item/book_02.html

ひとこと

 人生の中で,ご自身の力だけではどうしても解決できない出来事が起きたとき,あなたの味方となり,精一杯弁護活動を行います。
「弁護士に相談するかどうか」で悩まれる方も多いと思いますが,不安を抱えたまま日々を過ごしているうちに,問題の解決が遠のいてしまうことも考えられます。
 1日でも早く心穏やかな日常をとりもどし,新たな人生のスタートを迎えられるよう力を尽くしますので,お気軽にご相談ください。

過去のニュース

セミナー講師

不動産投資のリスクを、実際に現場で起きている問題から学ぶ!

不動産投資のトラブルは、ミクロで見るとさまざまな事情や状況で多岐にわたりますが、法的な結論はシンプルで、いくつかのポイントを抑えておけば、トラブル回避は充分に可能です。そこで、私たち弁護士が実際に相談を受けた案件から、よくあるトラブルをご紹介。なぜ問題が生じたのか、そしてどのように解決したのかをわかりやすく解説します。

弁護士種⽥ 和敏(たねだ かずとし)

弁護士(第二東京弁護士会)。池袋の城北法律事務所に所属。1982年に滋賀県大津市に生まれ、神奈川県藤沢市で育つ。2005年に東京大学法学部を卒業後、東京都港区役所に5年間勤務、成蹊大学法科大学院(夜間コース)を修了、2011年に弁護士登録。借地借家の問題を中心に不動産関係の法律問題に取り組む。著書に『だけじゃない憲法』(猿江商會)。

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不動産投資トラブル 34

連絡がとれなくなった賃借人は「追い出し条項」があれば追い出すことができる?

神奈川県在住、萩さん、30代男性

 神奈川県内と都内にいくつかのマンションを所有しています。そのうちの1つで、先日、賃借人が家賃を滞納し連絡も取れなくなりました。結論としては、弁護士に依頼して裁判をやり、ようやく出ていってもらうことができましたが、裁判には時間や手間、費用がかかりました。正直、もう同じようなことはごめんです。
 そこで、ネットで調べたところ、賃借人と連絡がとれなくなった場合に部屋を退去したとみなすという条項(追い出し条項)を入れると、裁判をせずに追い出すことができると書いてあったので、その後から「追い出し条項」を契約書に入れることにしました。
 そんな折、また別の物件で賃借人が家賃を滞納し連絡がとれなくなってしまいました。ただ、この賃借人とは「追い出し条項」を入れた契約をしていたので、早速「追い出し条項」に基づき、合い鍵で部屋の鍵を開けて部屋の中にある荷物を出して、次の人に貸したいと思いますが、法的に問題はありませんか?

よくあるトラブル 34「追い出し条項の有効性」

これで解決!

 大阪地方裁判所で2019年6月21日、「追い出し条項」を無効とする判決が出ました。この判決は「追い出し条項」が消費者契約法に反し違法であり、その効力はないと判断しました。つまり、「追い出し条項」のとおり賃貸人が賃借人を追出すと、それは違法行為で、賃貸人は賃借人が受けた損害を賠償しなければならないということです。
 そもそも、契約は自由に結べるのが原則です(契約自由の原則)。しかし、構造的に上下関係があり、自由に契約を結ばせておくと、一方当事者の権利が不当に侵害されることが想定される場合には、法律が契約自由の原則を修正していることがあります。
 今回のご相談で言えば、借地借家法や消費者契約法もそうです。つまり、賃借人は「貸してもらっている」という立場から、賃貸人との関係では弱く(上下関係で言えば下で)、そのままにしておくと、例えば賃貸人から契約をもう更新しないと言われてしまうと困るので、賃貸人からの賃料の値上げ要求が理不尽であったとしても、それに応じざるを得ないという立場にあります。そこで、借地借家法は法定更新(自動更新)の制度などで、賃借人の居住権や営業権を保護し、賃借人の権利を保障しています。それとともに、賃借人は一般市民(消費者)、賃貸人は事業者(個人事業主を含む)であることが多く、賃借人の権利は借地借家法とともに消費者契約法によっても保護されており、一方的に賃貸人に有利な契約は否定されることになります。今回の判決は、そのような法の考え方を反映したもので、正しい判決だと思います。
 したがって、ご相談に対する回答は、「追い出し条項」のとおりにすると違法の可能性が高いのでお止めになった方がよく、一度、今後のことを弁護士などに相談することをお勧めします。
 このように賃貸経営をする場合には、法の仕組みをよく知らないと思わぬ失敗をすることがありますので、よく専門家に相談をして進めていくことが大切です。

back number
不動産投資トラブル❶

入居者が決まらなくて、赤字続き…
事前の説明と違うじゃない!

不動産投資トラブル❷

このマンション、本当はいくらなの?

不動産投資トラブル❸

原状回復ってこんなにかかるの・・・

不動産投資トラブル❹

雨漏りが発生しました!

不動産投資トラブル❺

家賃を払わない借主を追い出したい!

不動産投資トラブル❻

競落した物件に前所有者の
管理費滞納があった!

不動産投資トラブル❼

サブリース業者から
賃料を減額したいと申し出が!

不動産投資トラブル❽

新しいテナントが入ったら
近隣から苦情が!

不動産投資トラブル❾

古くなったアパートを
建て替えたいけど…

不動産投資トラブル❿

ゴミ出しのルールを守らない入居者を
なんとかしたい

不動産投資トラブル⓫

“又貸し”している借主と
賃貸借契約を解除したい

不動産投資トラブル⓬

民法が大幅に改正されるようだけど
賃貸経営に影響は?

不動産投資トラブル⓭

身内がいない借主の孤独死と
後処理はどうすればいい?

不動産投資トラブル⓮

他人が所有する通路を
使わせてもらえない…

不動産投資トラブル⓯

借地上の建物を建て替えるのに
高額な承諾料が…

不動産投資トラブル⓰

賃料を増額したいけど、
借主の合意が得られなかった…

不動産投資トラブル⓱

終活にあたって、
家族が相続でもめないか心配です…

不動産投資トラブル⓲

入居者に言われた修理依頼は
何でもやらないとダメ?

不動産投資トラブル⓳

相場より安かった家賃の値上げに
賃借人が納得してくれない

不動産投資トラブル⓴

契約書に定められているのに
更新料を払ってくれない

不動産投資トラブル 21

宅地建物取引士ってどんな資格?
信用して大丈夫?

不動産投資トラブル 22

マンションの屋上から飛び降り自殺が
あった…借主に告知しないとダメ?

不動産投資トラブル 23

オーダー通りに設備投資したのに
契約ドタキャン…投資分は請求できる?

不動産投資トラブル 24

3年間だけ自宅を賃貸に出したいけど、
ちゃんと明け渡してくれるか心配…

不動産投資トラブル 25

知らないうちに借主の法人が全員変わっていた。これって無断転貸じゃないの?

不動産投資トラブル 26

消費税増税分の賃料アップをしたいけど、
契約書に明記されていない…

不動産投資トラブル 27

建て替えをしたいけど、高額な立退料を
要求して出ていってくれない…

不動産投資トラブル 28

夫が夜逃げ、破産状態になった
借主と賃貸借契約を解除したい

不動産投資トラブル 29

借主が何の断りもなく勝手に
深夜のマッサージ店を営業している…

不動産投資トラブル 30

賃借人に対する騒音の苦情を無視していたら
私にも損害賠償請求が…

不動産投資トラブル 31

耐震診断の結果、建て替えを決断したけど
入居者が出ていってくれない…

不動産投資トラブル 32

新型コロナウイルスの影響とは言え、
このテナントは家賃の支払いを待ちたくない…

不動産投資トラブル 33

借主が家賃を滞納したまま亡くなった…
契約を解除して次の入居者を早く決めたいけど

不動産投資トラブル 34

連絡がとれなくなった賃借人は「追い出し条項」があれば追い出すことができる?

不動産投資トラブル 35

真夏にエアコンが使えなかったから家賃半額って、そんなこと許されるの?

不動産投資トラブル 36

契約書にある「相当の更新料」とは20年前と同額ではないの?

不動産投資トラブル 37

払いすぎた電気代を返還しろと言われたが、返さないとダメ?