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プロフィール

弁護士種⽥和敏（たねだかずとし）

城北法律事務所

経歴

滋賀県大津市生まれ
神奈川県藤沢市出身
神奈川県立湘南高校卒（サッカー部）
東京大学法学部卒
成蹊大学法科大学院修了（夜間コース）
元港区役所職員

２０１１年１２月　弁護士登録（新６４期）
２０１２年１月　当事務所入所

所属

第二東京弁護士会

取扱分野

一般民事，家事，中小企業法務

専門・得意分野

借地・借家、労働

弁護団等

東京借地借家人組合連合会常任弁護団
ブラック地主・家主対策弁護団
日本労働弁護団東京支部（労働トラブルホットライン相談員）
明日の自由を守る若手弁護士の会

著書

『だけじゃない憲法』（猿江商會）
http://saruebooks.com/item/book_02.html

ひとこと

　人生の中で，ご自身の力だけではどうしても解決できない出来事が起きたとき，あなたの味方となり，精一杯弁護活動を行います。
「弁護士に相談するかどうか」で悩まれる方も多いと思いますが，不安を抱えたまま日々を過ごしているうちに，問題の解決が遠のいてしまうことも考えられます。
　１日でも早く心穏やかな日常をとりもどし，新たな人生のスタートを迎えられるよう力を尽くしますので，お気軽にご相談ください。

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セミナー講師

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不動産投資のリスクを、実際に現場で起きている問題から学ぶ！

不動産投資のトラブルは、ミクロで見るとさまざまな事情や状況で多岐にわたりますが、法的な結論はシンプルで、いくつかのポイントを抑えておけば、トラブル回避は充分に可能です。そこで、私たち弁護士が実際に相談を受けた案件から、よくあるトラブルをご紹介。なぜ問題が生じたのか、そしてどのように解決したのかをわかりやすく解説します。

弁護士種⽥和敏（たねだかずとし）

弁護士（第二東京弁護士会）。池袋の城北法律事務所に所属。1982年に滋賀県大津市に生まれ、神奈川県藤沢市で育つ。2005年に東京大学法学部を卒業後、東京都港区役所に５年間勤務、成蹊大学法科大学院（夜間コース）を修了、2011年に弁護士登録。借地借家の問題を中心に不動産関係の法律問題に取り組む。著書に『だけじゃない憲法』（猿江商會）。

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不動産投資トラブル 54

通常損耗補修特約を契約書に明記しているのに元借主が支払いを拒否している…

東京都在住、今井さん、６０代男性

　投資用のマンションを住居として貸して１０年になります。私は、貸したものは、貸した当時の状態に戻して返してほしいと思っていたので、いわゆる通常損耗（通常の生活を送る中で生じてしまった物件の損傷など）も借主の負担で補修してもらうため、「①貸室は現況のまま使用し、退室時は室内を入居時の状態に復すこと、②解約時の畳・襖・クロス・クッションフロア等の張り替え及び壁等の塗り替え等その他補修費用は折半とする。但し、室内クリーニング・エアコンクリーニング・破損箇所修理は全額借主負担とすること」という特約を契約書に入れてあります。
　このマンションの借主は半年前に退去したので、私は通常損耗の補修も含めたリフォーム工事代金を退去した借主に対し請求しましたが、元借主は支払いを拒否しています。そのため、リフォーム工事もまだできていません。
　そこで私は、元借主に対し通常損耗の補修も含めたリフォーム工事代金と、退去後からリフォーム工事完了までの間の家賃を請求したいのですが、可能でしょうか？

よくあるトラブル 54「原状回復における通常損耗補修特約」

これで解決！

　令和２年４月施行の改正民法では、賃貸借契約における原状回復義務について、「賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。」との規定が明記されました。
　ただ、この規定は、当事者間の特約で変更ができます。たとえば、通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗（通常損耗）を、借主負担で補修するという特約（通常損耗補修特約）を定めることも可能です。
　もっとも、最高裁平成１７年１２月１６日判決は、建物の賃貸借においては、借主が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化又は価値の減少を意味する通常損耗に係る投下資本の減価の回収は、通常、減価償却費や修繕費等の必要経費分を賃料の中に含ませて、その支払を受けることにより行われていることから、建物の賃貸借において、借主に通常損耗についての原状回復義務が認められるためには、少なくとも、借主が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているか、仮に賃貸借契約書では明らかでない場合には、貸主が口頭により説明し、借主がその旨を明確に認識し、それを合意の内容としたものと認められるなど、その旨の特約が明確に合意されていることが必要であるとしています。
　この最高裁判所の判決を踏まえ、ご相談の事例と同じ特約があるケースについて、東京地裁平成２９年４月２５日判決は、借主が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲を具体的に明記したものと認めることはできないとして、特約の効力を否定し、退去後の原状回復工事相当期間に係る賃料相当損害金の請求についても、特段の合意のない限り、借主に請求することはできないとしました。
　この東京地裁平成２９年判決については、その特約が具体的に明記されているので、特約の効力を認めるべきだったという批判もあり、他の判決（東京地裁平成23年6月30日判決）では、東京地裁平成29年判決と同様の特約の効力を肯定したりしています。
　以上を踏まえると、通常損耗補修特約は、有効か無効かの区別が不明確であり、場合によっては、その効力が否定される可能性があるため、通常損耗補修特約を契約書に入れるよりも、通常損耗の補修を考慮して賃料を決定し、収支の計画を立てる方が賢明だということになるでしょう。

: 不動産投資トラブル❶
入居者が決まらなくて、赤字続き…
事前の説明と違うじゃない！; 不動産投資トラブル❷
このマンション、本当はいくらなの？; 不動産投資トラブル❸
原状回復ってこんなにかかるの･･･; 不動産投資トラブル❹
雨漏りが発生しました！; 不動産投資トラブル❺
家賃を払わない借主を追い出したい！; 不動産投資トラブル❻
競落した物件に前所有者の
管理費滞納があった！; 不動産投資トラブル❼
サブリース業者から
賃料を減額したいと申し出が！; 不動産投資トラブル❽
新しいテナントが入ったら
近隣から苦情が！; 不動産投資トラブル❾
古くなったアパートを
建て替えたいけど…; 不動産投資トラブル❿
ゴミ出しのルールを守らない入居者を
なんとかしたい; 不動産投資トラブル⓫
“又貸し”している借主と
賃貸借契約を解除したい; 不動産投資トラブル⓬
民法が大幅に改正されるようだけど
賃貸経営に影響は？; 不動産投資トラブル⓭
身内がいない借主の孤独死と
後処理はどうすればいい？; 不動産投資トラブル⓮
他人が所有する通路を
使わせてもらえない…; 不動産投資トラブル⓯
借地上の建物を建て替えるのに
高額な承諾料が…; 不動産投資トラブル⓰
賃料を増額したいけど、
借主の合意が得られなかった…; 不動産投資トラブル⓱
終活にあたって、
家族が相続でもめないか心配です…; 不動産投資トラブル⓲
入居者に言われた修理依頼は
何でもやらないとダメ？; 不動産投資トラブル⓳
相場より安かった家賃の値上げに
賃借人が納得してくれない; 不動産投資トラブル⓴
契約書に定められているのに
更新料を払ってくれない; 不動産投資トラブル 21
宅地建物取引士ってどんな資格？
信用して大丈夫？; 不動産投資トラブル 22
マンションの屋上から飛び降り自殺が
あった…借主に告知しないとダメ？; 不動産投資トラブル 23
オーダー通りに設備投資したのに
契約ドタキャン…投資分は請求できる？; 不動産投資トラブル 24
3年間だけ自宅を賃貸に出したいけど、
ちゃんと明け渡してくれるか心配…; 不動産投資トラブル 25
知らないうちに借主の法人が全員変わっていた。これって無断転貸じゃないの？; 不動産投資トラブル 26
消費税増税分の賃料アップをしたいけど、
契約書に明記されていない…; 不動産投資トラブル 27
建て替えをしたいけど、高額な立退料を
要求して出ていってくれない…; 不動産投資トラブル 28
夫が夜逃げ、破産状態になった
借主と賃貸借契約を解除したい; 不動産投資トラブル 29
借主が何の断りもなく勝手に
深夜のマッサージ店を営業している…; 不動産投資トラブル 30
賃借人に対する騒音の苦情を無視していたら
私にも損害賠償請求が…; 不動産投資トラブル 31
耐震診断の結果、建て替えを決断したけど
入居者が出ていってくれない…; 不動産投資トラブル 32
新型コロナウイルスの影響とは言え、
このテナントは家賃の支払いを待ちたくない…; 不動産投資トラブル 33
借主が家賃を滞納したまま亡くなった…
契約を解除して次の入居者を早く決めたいけど; 不動産投資トラブル 34
連絡がとれなくなった賃借人は「追い出し条項」があれば追い出すことができる？; 不動産投資トラブル 35
真夏にエアコンが使えなかったから家賃半額って、そんなこと許されるの？; 不動産投資トラブル 36
契約書にある「相当の更新料」とは20年前と同額ではないの？; 不動産投資トラブル 37
払いすぎた電気代を返還しろと言われたが、返さないとダメ？; 不動産投資トラブル 38
美観を保つために看板撤去を求めているのに応じてくれない…; 不動産投資トラブル 39
転貸していた会社から賃料値下げの内容証明が…; 不動産投資トラブル 40
居抜きで貸した賃借人が、事務所仕様に現状回復してくれない…; 不動産投資トラブル 41
オーナーが仲介手数料を負担したり、礼金を返還することはあり得る？; 不動産投資トラブル 42
エアコン設置の許可はしたけど、退去時に買い取るなんて聞いてない…; 不動産投資トラブル 43
調査を拒否した賃借人に漏水被害の賠償を負担してほしい…; 不動産投資トラブル 44
再三にわたり注意しているのに直らない…更新拒絶はできる？; 不動産投資トラブル 45
特約を付けたのに保証会社との契約を解除すると言い出した…; 不動産投資トラブル 46
この定期借家契約は無効だと言い、退去してくれない…; 不動産投資トラブル 47
相続したマンションに住む内縁の妻に出ていって欲しいけど…; 不動産投資トラブル 48
遺された内縁の妻に出ていってもらいたいけど…; 不動産投資トラブル 49
フルリフォーム物件なのにキッチン排水が逆流！修繕費用は請求できる？; 不動産投資トラブル 50
これは瑕疵だ！契約解除か損害賠償をしてほしい…; 不動産投資トラブル 51
引き渡し後6ヶ月でエレベーターが故障！？売主に請求できる？; 不動産投資トラブル 52
これは経年劣化ではなく、補修費を請求できるのでは？; 不動産投資トラブル 53
買った中古アパートが違反建築！改善費用は請求できる？; 不動産投資トラブル 54
通常損耗補修特約を契約書に明記しているのに元借主が支払いを拒否している…; 不動産投資トラブル 55
耐震補強工事を理由に即解約＆損害賠償！？むしろ6ヶ月分の賃料を払ってほしい…; 不動産投資トラブル 56
耐震調査のために室内の立ち入りをお願いしたけど拒否された…; 不動産投資トラブル 57
購入したマンションのアスベスト除去費、売主に請求できる？; 不動産投資トラブル 58
オーナーが変わって更新拒絶された…店舗と駐車場の継続、裁判で勝てる？; 不動産投資トラブル 59
地価も固定資産税も上がってるのだから、次の更新時に家賃増額したい…; 不動産投資トラブル 60
家賃滞納… 連絡がとれないので貼り紙をしたけど、これって違法なの？; 不動産投資トラブル 61
賃借人が逮捕された場合は、賃貸契約を解除して出ていってもらうことができる？; 不動産投資トラブル 62
契約書に明記されていれば、退去時の清掃費用を賃借人の負担とすることができる？; 不動産投資トラブル 63
定期借家契約の貸店舗を購入。契約期間終了で退去を求めたのに…; 不動産投資トラブル 64
連帯保証人が無催告で賃貸借契約を解除するという追い出し条項は無効？有効？; 不動産投資トラブル 65
連帯保証人が無催告で賃貸借契約を解除するという追い出し条項は無効？有効？（その2）; 不動産投資トラブル 66
レンタルオフィスは借地借家法を適用しない契約ができる？できない？; 不動産投資トラブル 67
ライブハウスの騒音・振動を理由に家賃を半額にと要求…契約解除できる？; 不動産投資トラブル 68
誤ったレントロールを基に投資物件を購入してしまったら…; 不動産投資トラブル 69
登記に支障が無くても境界確認書がないと契約は白紙解約?; 不動産投資トラブル 70
境界確認書に押印しているのに境界線の錯誤を主張できるの？; 不動産投資トラブル 71
浸水事故による賠償はすべて応じる必要がある？; 不動産投資トラブル 72
承諾がなくても他人の土地に水道管を通す工事ができる？; 不動産投資トラブル 73
立退料を払えば、更新を拒絶して退去を求めることができる？; 不動産投資トラブル 74
要望書が届いていなかった…。契約解除で返金しないとだめ？; 不動産投資トラブル 75
専任媒介契約が気づかないうちに自動更新されて他の業者に頼めない…; 不動産投資トラブル 76
居抜きで契約した物件が営業不可に…契約解除で内装工事代金も返還？; 不動産投資トラブル 77
死亡事故（自殺？）のために売値が下がった…。その損失分は請求できる？; 不動産投資トラブル 78
転貸は認めたが、民泊は認めていない…。契約解除できる？

弁護士種⽥ 和敏（たねだ かずとし）

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