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弁護士に聞く本当にあった不動産の失敗

プロフィール

弁護士種⽥ 和敏(たねだ かずとし)

経歴

滋賀県大津市生まれ
神奈川県藤沢市出身
神奈川県立湘南高校卒(サッカー部)
東京大学法学部卒
成蹊大学法科大学院修了(夜間コース)
元港区役所職員

2011年12月 弁護士登録(新64期)
2012年1月 当事務所入所

所属

第二東京弁護士会

取扱分野

一般民事,家事,中小企業法務

専門・得意分野

借地・借家、労働

弁護団等

東京借地借家人組合連合会常任弁護団
ブラック地主・家主対策弁護団
日本労働弁護団東京支部(労働トラブルホットライン相談員)
明日の自由を守る若手弁護士の会

著書

『だけじゃない憲法』(猿江商會)
http://saruebooks.com/item/book_02.html

ひとこと

 人生の中で,ご自身の力だけではどうしても解決できない出来事が起きたとき,あなたの味方となり,精一杯弁護活動を行います。
「弁護士に相談するかどうか」で悩まれる方も多いと思いますが,不安を抱えたまま日々を過ごしているうちに,問題の解決が遠のいてしまうことも考えられます。
 1日でも早く心穏やかな日常をとりもどし,新たな人生のスタートを迎えられるよう力を尽くしますので,お気軽にご相談ください。

過去のニュース

セミナー講師

不動産投資のリスクを、実際に現場で起きている問題から学ぶ!

不動産投資のトラブルは、ミクロで見るとさまざまな事情や状況で多岐にわたりますが、法的な結論はシンプルで、いくつかのポイントを抑えておけば、トラブル回避は充分に可能です。そこで、私たち弁護士が実際に相談を受けた案件から、よくあるトラブルをご紹介。なぜ問題が生じたのか、そしてどのように解決したのかをわかりやすく解説します。

弁護士種⽥ 和敏(たねだ かずとし)

弁護士(第二東京弁護士会)。池袋の城北法律事務所に所属。1982年に滋賀県大津市に生まれ、神奈川県藤沢市で育つ。2005年に東京大学法学部を卒業後、東京都港区役所に5年間勤務、成蹊大学法科大学院(夜間コース)を修了、2011年に弁護士登録。借地借家の問題を中心に不動産関係の法律問題に取り組む。著書に『だけじゃない憲法』(猿江商會)。

詳しいプロフィールはこちら

不動産投資トラブル 45

特約を付けたのに保証会社との契約を解除すると言い出した…

東京都在住、明石さん、50代男性

 都内に賃貸用のアパートを所有しています。先日、このアパートに空室が出たので、仲介業者を通じ、新たな賃借人を募集しました。私は、賃借人には、保証会社を使ってもらうことを条件にしているので、この募集広告には、保証会社必須と明記しました。数日後、この広告を見たという方から連絡があり、この方と賃貸借契約をしました。この賃貸借契約には、保証会社との保証契約を締結し、更新の際も保証契約を必ず行うとの特約を付けました。
 しかし、この賃借人は、入居をしてから1ヶ月も経たないうちに、保証会社との保証契約を解除すると言い出し、賃料の支払いも、保証会社が引落しを行う特約になっているにもかかわらず、引落しではなく、私に現金書留で送り付けてきました。私は、賃借人に対し、契約のことは仲介業者に任せているので、仲介業者に連絡をするように言いました。すると、賃借人は、賃料を供託し始めました。保証会社や仲介業者は、賃借人と話をしようと、賃借人を尋ねましたが、賃借人は保証会社の社員に暴力を振るったり、すぐに警察を呼んだりして、とても話ができる状況ではありません。
 私としては、この賃借人に出て行ってほしいと思っていますが、この賃借人との賃貸借契約を解除することはできますか?

よくあるトラブル 45「保証会社との契約解除と賃貸借契約の解除」

これで解決!

 近年、保証会社の利用が広がり、それに伴い、保証会社に関するトラブルも増えています。ご相談のケースと同様の事件で、東京地方裁判所は、平成30年6月5日、賃貸人からの契約解除を認める判決を出しました。
 この事件で裁判所は、賃貸借契約で保証会社との保証契約を必須としているのに、賃借人が、理由なく保証契約を解除したこと、賃借人が合意した賃料の支払方法に従わなかったこと、賃借人が仲介業者を通じない直接交渉を求めたこと、賃借人が保証会社の社員に理由なく暴力を振るったこと、賃借人が賃貸人側からの連絡を拒否する態度に終始したことから、賃貸人と賃借人の信頼関係は破壊されていると言わざるを得ず、賃貸人からの賃貸借契約の解除は認められると判断しました。
 この事件で解除が認められたのは賃貸借契約で、保証会社との保証契約が必須であることを明記していたことだと思います。保証会社との保証契約をするとしても、賃借人に対し、十分な説明などがなされていないこともあります。保証会社との保証契約が賃貸借契約上、どのような位置付けにあるかが明記されていなければ、解除が認められなかった可能性もあります。そこで、保証会社との保証契約を賃貸借契約の重要な要素であることを明記し、その保証契約を賃借人が理由なく解除した場合には、契約違反として、賃貸借契約を解除できる可能性を確保しておくことは、賃料回収のために重要だと思います。
 この判決を参考にすると、ご相談のケースでも、賃貸借契約解除が認められる可能性が高いと考えます。そこで、これ以上の話合いは難しいでしょうから、賃貸借契約の解除に踏み切ることもやむを得ないでしょう。

back number
不動産投資トラブル❶

入居者が決まらなくて、赤字続き…
事前の説明と違うじゃない!

不動産投資トラブル❷

このマンション、本当はいくらなの?

不動産投資トラブル❸

原状回復ってこんなにかかるの・・・

不動産投資トラブル❹

雨漏りが発生しました!

不動産投資トラブル❺

家賃を払わない借主を追い出したい!

不動産投資トラブル❻

競落した物件に前所有者の
管理費滞納があった!

不動産投資トラブル❼

サブリース業者から
賃料を減額したいと申し出が!

不動産投資トラブル❽

新しいテナントが入ったら
近隣から苦情が!

不動産投資トラブル❾

古くなったアパートを
建て替えたいけど…

不動産投資トラブル❿

ゴミ出しのルールを守らない入居者を
なんとかしたい

不動産投資トラブル⓫

“又貸し”している借主と
賃貸借契約を解除したい

不動産投資トラブル⓬

民法が大幅に改正されるようだけど
賃貸経営に影響は?

不動産投資トラブル⓭

身内がいない借主の孤独死と
後処理はどうすればいい?

不動産投資トラブル⓮

他人が所有する通路を
使わせてもらえない…

不動産投資トラブル⓯

借地上の建物を建て替えるのに
高額な承諾料が…

不動産投資トラブル⓰

賃料を増額したいけど、
借主の合意が得られなかった…

不動産投資トラブル⓱

終活にあたって、
家族が相続でもめないか心配です…

不動産投資トラブル⓲

入居者に言われた修理依頼は
何でもやらないとダメ?

不動産投資トラブル⓳

相場より安かった家賃の値上げに
賃借人が納得してくれない

不動産投資トラブル⓴

契約書に定められているのに
更新料を払ってくれない

不動産投資トラブル 21

宅地建物取引士ってどんな資格?
信用して大丈夫?

不動産投資トラブル 22

マンションの屋上から飛び降り自殺が
あった…借主に告知しないとダメ?

不動産投資トラブル 23

オーダー通りに設備投資したのに
契約ドタキャン…投資分は請求できる?

不動産投資トラブル 24

3年間だけ自宅を賃貸に出したいけど、
ちゃんと明け渡してくれるか心配…

不動産投資トラブル 25

知らないうちに借主の法人が全員変わっていた。これって無断転貸じゃないの?

不動産投資トラブル 26

消費税増税分の賃料アップをしたいけど、
契約書に明記されていない…

不動産投資トラブル 27

建て替えをしたいけど、高額な立退料を
要求して出ていってくれない…

不動産投資トラブル 28

夫が夜逃げ、破産状態になった
借主と賃貸借契約を解除したい

不動産投資トラブル 29

借主が何の断りもなく勝手に
深夜のマッサージ店を営業している…

不動産投資トラブル 30

賃借人に対する騒音の苦情を無視していたら
私にも損害賠償請求が…

不動産投資トラブル 31

耐震診断の結果、建て替えを決断したけど
入居者が出ていってくれない…

不動産投資トラブル 32

新型コロナウイルスの影響とは言え、
このテナントは家賃の支払いを待ちたくない…

不動産投資トラブル 33

借主が家賃を滞納したまま亡くなった…
契約を解除して次の入居者を早く決めたいけど

不動産投資トラブル 34

連絡がとれなくなった賃借人は「追い出し条項」があれば追い出すことができる?

不動産投資トラブル 35

真夏にエアコンが使えなかったから家賃半額って、そんなこと許されるの?

不動産投資トラブル 36

契約書にある「相当の更新料」とは20年前と同額ではないの?

不動産投資トラブル 37

払いすぎた電気代を返還しろと言われたが、返さないとダメ?

不動産投資トラブル 38

美観を保つために看板撤去を求めているのに応じてくれない…

不動産投資トラブル 39

転貸していた会社から賃料値下げの内容証明が…

不動産投資トラブル 40

居抜きで貸した賃借人が、事務所仕様に現状回復してくれない…

不動産投資トラブル 41

オーナーが仲介手数料を負担したり、礼金を返還することはあり得る?

不動産投資トラブル 42

エアコン設置の許可はしたけど、退去時に買い取るなんて聞いてない…

不動産投資トラブル 43

調査を拒否した賃借人に漏水被害の賠償を負担してほしい…

不動産投資トラブル 44

再三にわたり注意しているのに直らない…更新拒絶はできる?

不動産投資トラブル 45

特約を付けたのに保証会社との契約を解除すると言い出した…

不動産投資トラブル 46

この定期借家契約は無効だと言い、退去してくれない…