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弁護士に聞く本当にあった不動産の失敗

プロフィール

弁護士種⽥ 和敏(たねだ かずとし)

経歴

滋賀県大津市生まれ
神奈川県藤沢市出身
神奈川県立湘南高校卒(サッカー部)
東京大学法学部卒
成蹊大学法科大学院修了(夜間コース)
元港区役所職員

2011年12月 弁護士登録(新64期)
2012年1月 当事務所入所

所属

第二東京弁護士会

取扱分野

一般民事,家事,中小企業法務

専門・得意分野

借地・借家、労働

弁護団等

東京借地借家人組合連合会常任弁護団
ブラック地主・家主対策弁護団
日本労働弁護団東京支部(労働トラブルホットライン相談員)
明日の自由を守る若手弁護士の会

著書

『だけじゃない憲法』(猿江商會)
http://saruebooks.com/item/book_02.html

ひとこと

 人生の中で,ご自身の力だけではどうしても解決できない出来事が起きたとき,あなたの味方となり,精一杯弁護活動を行います。
「弁護士に相談するかどうか」で悩まれる方も多いと思いますが,不安を抱えたまま日々を過ごしているうちに,問題の解決が遠のいてしまうことも考えられます。
 1日でも早く心穏やかな日常をとりもどし,新たな人生のスタートを迎えられるよう力を尽くしますので,お気軽にご相談ください。

過去のニュース

セミナー講師

不動産投資のリスクを、実際に現場で起きている問題から学ぶ!

不動産投資のトラブルは、ミクロで見るとさまざまな事情や状況で多岐にわたりますが、法的な結論はシンプルで、いくつかのポイントを抑えておけば、トラブル回避は充分に可能です。そこで、私たち弁護士が実際に相談を受けた案件から、よくあるトラブルをご紹介。なぜ問題が生じたのか、そしてどのように解決したのかをわかりやすく解説します。

弁護士種⽥ 和敏(たねだ かずとし)

弁護士(第二東京弁護士会)。池袋の城北法律事務所に所属。1982年に滋賀県大津市に生まれ、神奈川県藤沢市で育つ。2005年に東京大学法学部を卒業後、東京都港区役所に5年間勤務、成蹊大学法科大学院(夜間コース)を修了、2011年に弁護士登録。借地借家の問題を中心に不動産関係の法律問題に取り組む。著書に『だけじゃない憲法』(猿江商會)。

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不動産投資トラブル 50

これは瑕疵だ!契約解除か損害賠償をしてほしい…

千葉県在住、佐原さん、70代男性

 昨年3月、賃貸物件を探していたところ、千葉県内に築30年程度の3階建てのアパートが売りに出ているのを見つけ、購入しました。購入の際の売買契約書には、瑕疵担保責任の期間が2年と記載されています。また、この物件の管理については、従前からの管理会社を売主から紹介され、その会社と引き続き、管理契約を締結しました。
 その後、①物件の建物各所にひび割れが生じていることを発見し、躯体への浸水や雨漏りが生じているのではないかと心配になりました。また、②物件の受水槽が隣地に越境していると、隣地の所有者から指摘を受けました。さらに、管理会社を変えたところ、③従前、使用していた敷地外のゴミ集積場の使用を町内会から拒否されました。
 私としては、上記①~③については、これは瑕疵だと思いますので、できれば契約を解除したいですし、解除ができなくても、売主に対し、損害を賠償してほしいと考えていますが、いかがでしょうか。

よくあるトラブル 50「中古物件の瑕疵(漏水や越境、ゴミ集積場)」

これで解決!

 前回に引き続き、中古物件の瑕疵についてのご質問です。今回のご相談と同様の事例として、東京地方裁判所の令和元年8月29日判決のケースがあります。判決のケースでは、買主(原告)の請求は、いずれも認められませんでした。その理由は、次のとおりです。
 まず、①については、「本物件の居住者から漏水ないし雨漏りに関する指摘のないことは原告も自認しており、原告が証拠提出した写真を見ても、本物件の築年数からして相応の経年劣化に過ぎないものといえ、漏水や雨漏りが生じていたり、生ずる蓋然性が高いことを示すものとはいえない。」としました。
また、②については、「本件土地と隣地との境界付近には境界点を示す鋲が2個存在しており、その境界につき紛らわしい状況があるといえるとしても、本物件の受水槽が明らかに隣地に越境しているといえるだけの的確な証拠はないし、その越境につき隣地所有者との間で紛争が生じ得る状況があるという一事をもって、直ちに本物件に隠れた瑕疵があるということはできない。」としました。
 さらに、③については、「原告が管理会社との間で本件建物に係る管理委託契約を締結していた間には、管理会社の口利きにより本物件の居住者が敷地外の集積場を利用することができたのは原告も自認するとおりである。したがって、本契約の締結当時、本物件においてごみ集積場を設置することが必要であったとはいえないのは明らかであるし、その後の事情の変更により本物件の居住者が敷地外の集積場を利用できなくなったとしても、本物件の所有者の責任において別途対応すべきものであるといえる。」としました。
 このように、中古物件における瑕疵とは、物件の築後年数や従前の経緯なども踏まえ、それほど簡単に認められるものではありません。そういう意味では、中古物件の売買には、慎重な対応が必要だと思います。

back number
不動産投資トラブル❶

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不動産投資トラブル❷

このマンション、本当はいくらなの?

不動産投資トラブル❸

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不動産投資トラブル❹

雨漏りが発生しました!

不動産投資トラブル❺

家賃を払わない借主を追い出したい!

不動産投資トラブル❻

競落した物件に前所有者の
管理費滞納があった!

不動産投資トラブル❼

サブリース業者から
賃料を減額したいと申し出が!

不動産投資トラブル❽

新しいテナントが入ったら
近隣から苦情が!

不動産投資トラブル❾

古くなったアパートを
建て替えたいけど…

不動産投資トラブル❿

ゴミ出しのルールを守らない入居者を
なんとかしたい

不動産投資トラブル⓫

“又貸し”している借主と
賃貸借契約を解除したい

不動産投資トラブル⓬

民法が大幅に改正されるようだけど
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不動産投資トラブル⓭

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不動産投資トラブル⓮

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使わせてもらえない…

不動産投資トラブル⓯

借地上の建物を建て替えるのに
高額な承諾料が…

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不動産投資トラブル⓲

入居者に言われた修理依頼は
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不動産投資トラブル⓴

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更新料を払ってくれない

不動産投資トラブル 21

宅地建物取引士ってどんな資格?
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不動産投資トラブル 22

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不動産投資トラブル 23

オーダー通りに設備投資したのに
契約ドタキャン…投資分は請求できる?

不動産投資トラブル 24

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知らないうちに借主の法人が全員変わっていた。これって無断転貸じゃないの?

不動産投資トラブル 26

消費税増税分の賃料アップをしたいけど、
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不動産投資トラブル 27

建て替えをしたいけど、高額な立退料を
要求して出ていってくれない…

不動産投資トラブル 28

夫が夜逃げ、破産状態になった
借主と賃貸借契約を解除したい

不動産投資トラブル 29

借主が何の断りもなく勝手に
深夜のマッサージ店を営業している…

不動産投資トラブル 30

賃借人に対する騒音の苦情を無視していたら
私にも損害賠償請求が…

不動産投資トラブル 31

耐震診断の結果、建て替えを決断したけど
入居者が出ていってくれない…

不動産投資トラブル 32

新型コロナウイルスの影響とは言え、
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不動産投資トラブル 33

借主が家賃を滞納したまま亡くなった…
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不動産投資トラブル 34

連絡がとれなくなった賃借人は「追い出し条項」があれば追い出すことができる?

不動産投資トラブル 35

真夏にエアコンが使えなかったから家賃半額って、そんなこと許されるの?

不動産投資トラブル 36

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不動産投資トラブル 37

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不動産投資トラブル 38

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不動産投資トラブル 39

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不動産投資トラブル 40

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不動産投資トラブル 41

オーナーが仲介手数料を負担したり、礼金を返還することはあり得る?

不動産投資トラブル 42

エアコン設置の許可はしたけど、退去時に買い取るなんて聞いてない…

不動産投資トラブル 43

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不動産投資トラブル 44

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不動産投資トラブル 45

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不動産投資トラブル 46

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不動産投資トラブル 48

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フルリフォーム物件なのにキッチン排水が逆流!修繕費用は請求できる?

不動産投資トラブル 50

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不動産投資トラブル 51

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