VERITAS INVESTMENT
マンション経営・不動産投資をゆっくり知ってじっくり考える
ヴェリタス・インベストメントの[マンション経営ラウンジ]
0120-177-732お電話受付10:00~19:00(平日) 各種お問い合わせ

弁護士に聞く本当にあった不動産の失敗

プロフィール

弁護士種⽥ 和敏(たねだ かずとし)

経歴

神奈川県藤沢市出身
神奈川県立湘南高校卒
東京大学法学部卒
成蹊大学法科大学院修了(夜間コース)
元港区役所職員(障がい者、保育園入園相談、地域猫問題、リサイクル行政を担当)
 
2011年 弁護士登録(新64期)
2012年 当事務所入所

所属

第二東京弁護士会

趣味

サッカー、フットサル、お酒

弁護団等

ビギナーズネット(司法修習生の給費制維持のための若手ネットワーク)
http://www.beginners-net.com/
日本弁護士連合会司法修習費用給費制緊急対策本部
福島原発事故被害弁護団
全国B型肝炎訴訟弁護団
http://bkan-tokyo.com/

委員会等

第二東京弁護士会消費者問題委員会
第二東京弁護士会修習生委員会

ひとこと

労働問題や借地借家などの問題を中心に日常業務を行うとともに、東京北部(練馬・板橋・豊島・北・文京)での課題(板橋区大山の特定整備路線26号線の問題),平和をまもる運動(自衛隊の行動をウォッチする活動),市民のための法律家の育成(司法修習生の給費制廃止違憲訴訟)にも積極的に取り組んでいます。
 
また,毎月のように、各地で開催される「憲法カフェ」で講師をしています。2015年5月には,『だけじゃない憲法』(猿江商會)を出版しました。http://saruebooks.com/item/book_02.html
お気軽にご相談ください。

委員会等

セミナー講師

不動産投資のリスクを、実際に現場で起きている問題から学ぶ!

不動産投資のトラブルは、ミクロで見るとさまざまな事情や状況で多岐にわたりますが、法的な結論はシンプルで、いくつかのポイントを抑えておけば、トラブル回避は充分に可能です。そこで、私たち弁護士が実際に相談を受けた案件から、よくあるトラブルをご紹介。なぜ問題が生じたのか、そしてどのように解決したのかをわかりやすく解説します。

弁護士種⽥ 和敏(たねだ かずとし)

弁護士(第二東京弁護士会)。池袋の城北法律事務所に所属。1982年に滋賀県大津市に生まれ、神奈川県藤沢市で育つ。2005年に東京大学法学部を卒業後、東京都港区役所に5年間勤務、成蹊大学法科大学院(夜間コース)を修了、2011年に弁護士登録。借地借家の問題を中心に不動産関係の法律問題に取り組む。著書に『だけじゃない憲法』(猿江商會)。

詳しいプロフィールはこちら

不動産投資トラブル 30

賃借人に対する騒音の苦情を無視していたら
私にも損害賠償請求が…

北海道在住、中塚さん、59歳、女性

 札幌市内のマンションを一室所有しています。この所有物件は、現在、飲食店に賃貸しています。昨年、所有物件の隣室で店舗を営む方から、騒音がありどうにかしてほしいと言われました。しかし、あまり賃借人に細かいことを言うと、賃借人との関係が悪くなるので、あえて隣室からの苦情は伝えませんでした。その後も、隣室からは苦情が引き続き出されていましたが、特に何もしませんでした。
 ところが、先日、隣室で店舗を営む方の代理人だという弁護士から内容証明郵便が届きました。その郵便には、賃借人だけではなく私にも営業妨害などで損害賠償請求を求めるものでした。
 私は物件を貸しているだけなのに、この請求に応じなければならないのでしょうか?

よくあるトラブル 30「マンション賃貸人の義務」

これで解決!

 建物の区分所有等に関する法律(区分所有法)6条1項は、区分所有者に対し、建物の使用に関して区分所有者の共同の利益に反する行為を禁止しています。そして、同項は区分所有者が賃貸人となって賃借人に建物を使用させている場合も、賃貸人の義務が消滅するものではありません。
 そのため、賃貸人は賃借人の選定、賃貸後の使用状況について相当の注意を払い、賃借人が他の居住者に迷惑をかけるような使用方法をしている場合には、その迷惑行為を禁止したり改善を求めたり、場合によっては賃貸借契約を解除したりする必要があります。
 他方で、賃貸人が是正措置をとりさえすれば、その違法な使用状況を除去できるにもかかわらず、賃貸人が何ら措置をとらずに放置したために、他の入居者に迷惑をかけたり損害を与えたりした場合には、賃借人の違法な使用状況を放置したという不作為(必要な行動をしなかったこと)が不法行為(民法709条)に該当する可能性があります。
 実際にライブハウスにマンションの一室を貸していたところ、上の階の飲食店から騒音や振動で損害を受けたという請求があったケースについて、裁判所は賃借人だけでなく必要な対策を怠り、上の階の飲食店に損害を与えたとして賃貸人にも賠償責任を認めた事例があります。(東京地裁平成17年12月14日判決)
 ご相談者さんの場合にも、隣室の被害状況が損害賠償に値するかという問題はありますが、隣室から再三にわたり苦情があったにもかかわらず、何ら改善を図ることもしなかったことを踏まえると、賃貸人としての責任を問われるリスクがあると思います。
 投資物件の場合、賃借人のことを大切にするあまり十分な管理を怠ることもあるかもしれませんが、法的リスクを踏まえれば、賃借人の選定段階から厳しいチェックが必要だと思います。ただ、なかなか自分一人で適正な管理をするには限界があると思いますので、信頼できる管理会社に管理業務を委託して、安心したマンション経営をするのがベストだと思います。

back number
不動産投資トラブル❶

入居者が決まらなくて、赤字続き…
事前の説明と違うじゃない!

不動産投資トラブル❷

このマンション、本当はいくらなの?

不動産投資トラブル❸

原状回復ってこんなにかかるの・・・

不動産投資トラブル❹

雨漏りが発生しました!

不動産投資トラブル❺

家賃を払わない借主を追い出したい!

不動産投資トラブル❻

競落した物件に前所有者の
管理費滞納があった!

不動産投資トラブル❼

サブリース業者から
賃料を減額したいと申し出が!

不動産投資トラブル❽

新しいテナントが入ったら
近隣から苦情が!

不動産投資トラブル❾

古くなったアパートを
建て替えたいけど…

不動産投資トラブル❿

ゴミ出しのルールを守らない入居者を
なんとかしたい

不動産投資トラブル⓫

“又貸し”している借主と
賃貸借契約を解除したい

不動産投資トラブル⓬

民法が大幅に改正されるようだけど
賃貸経営に影響は?

不動産投資トラブル⓭

身内がいない借主の孤独死と
後処理はどうすればいい?

不動産投資トラブル⓮

他人が所有する通路を
使わせてもらえない…

不動産投資トラブル⓯

借地上の建物を建て替えるのに
高額な承諾料が…

不動産投資トラブル⓰

賃料を増額したいけど、
借主の合意が得られなかった…

不動産投資トラブル⓱

終活にあたって、
家族が相続でもめないか心配です…

不動産投資トラブル⓲

入居者に言われた修理依頼は
何でもやらないとダメ?

不動産投資トラブル⓳

相場より安かった家賃の値上げに
賃借人が納得してくれない

不動産投資トラブル⓴

契約書に定められているのに
更新料を払ってくれない

不動産投資トラブル 21

宅地建物取引士ってどんな資格?
信用して大丈夫?

不動産投資トラブル 22

マンションの屋上から飛び降り自殺が
あった…借主に告知しないとダメ?

不動産投資トラブル 23

オーダー通りに設備投資したのに
契約ドタキャン…投資分は請求できる?

不動産投資トラブル 24

3年間だけ自宅を賃貸に出したいけど、
ちゃんと明け渡してくれるか心配…

不動産投資トラブル 25

知らないうちに借主の法人が全員変わっていた。これって無断転貸じゃないの?

不動産投資トラブル 26

消費税増税分の賃料アップをしたいけど、
契約書に明記されていない…

不動産投資トラブル 27

建て替えをしたいけど、高額な立退料を
要求して出ていってくれない…

不動産投資トラブル 28

夫が夜逃げ、破産状態になった
借主と賃貸借契約を解除したい

不動産投資トラブル 29

借主が何の断りもなく勝手に
深夜のマッサージ店を営業している…

不動産投資トラブル 30

賃借人に対する騒音の苦情を無視していたら
私にも損害賠償請求が…

不動産投資トラブル 31

耐震診断の結果、建て替えを決断したけど
入居者が出ていってくれない…

不動産投資トラブル 32

新型コロナウイルスの影響とは言え、
このテナントは家賃の支払いを待ちたくない…