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弁護士に聞く本当にあった不動産の失敗

プロフィール

弁護士種⽥ 和敏(たねだ かずとし)

経歴

滋賀県大津市生まれ
神奈川県藤沢市出身
神奈川県立湘南高校卒(サッカー部)
東京大学法学部卒
成蹊大学法科大学院修了(夜間コース)
元港区役所職員

2011年12月 弁護士登録(新64期)
2012年1月 当事務所入所

所属

第二東京弁護士会

取扱分野

一般民事,家事,中小企業法務

専門・得意分野

借地・借家、労働

弁護団等

東京借地借家人組合連合会常任弁護団
ブラック地主・家主対策弁護団
日本労働弁護団東京支部(労働トラブルホットライン相談員)
明日の自由を守る若手弁護士の会

著書

『だけじゃない憲法』(猿江商會)
http://saruebooks.com/item/book_02.html

ひとこと

 人生の中で,ご自身の力だけではどうしても解決できない出来事が起きたとき,あなたの味方となり,精一杯弁護活動を行います。
「弁護士に相談するかどうか」で悩まれる方も多いと思いますが,不安を抱えたまま日々を過ごしているうちに,問題の解決が遠のいてしまうことも考えられます。
 1日でも早く心穏やかな日常をとりもどし,新たな人生のスタートを迎えられるよう力を尽くしますので,お気軽にご相談ください。

過去のニュース

セミナー講師

不動産投資のリスクを、実際に現場で起きている問題から学ぶ!

不動産投資のトラブルは、ミクロで見るとさまざまな事情や状況で多岐にわたりますが、法的な結論はシンプルで、いくつかのポイントを抑えておけば、トラブル回避は充分に可能です。そこで、私たち弁護士が実際に相談を受けた案件から、よくあるトラブルをご紹介。なぜ問題が生じたのか、そしてどのように解決したのかをわかりやすく解説します。

弁護士種⽥ 和敏(たねだ かずとし)

弁護士(第二東京弁護士会)。池袋の城北法律事務所に所属。1982年に滋賀県大津市に生まれ、神奈川県藤沢市で育つ。2005年に東京大学法学部を卒業後、東京都港区役所に5年間勤務、成蹊大学法科大学院(夜間コース)を修了、2011年に弁護士登録。借地借家の問題を中心に不動産関係の法律問題に取り組む。著書に『だけじゃない憲法』(猿江商會)。

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不動産投資トラブル 38

美観を保つために看板撤去を求めているのに応じてくれない…

神奈川県在住、久保さん、70代女性

 投資目的で都内の雑居ビル(地上4階、地下1階)を買いました。このビルの地下1階にはラーメン屋が入っています。このラーメン屋は10年前から営業しているそうですが、営業当初から前のオーナーに承諾をもらって、地下1階へ続く階段の入口上部の壁面に看板を設置しています。私は、美観の問題から、所有する全てのビルについて、その壁面に看板を設置することは許しておらず、そのラーメン屋の看板も撤去するよう求めましたが、ラーメン屋は撤去に応じません。私としては、やはり看板は撤去してもらいたいのですが、どうにかならないでしょうか?

よくあるトラブル 38「看板の撤去」

これで解決!

 賃貸物件における看板の設置については、賃貸借契約書で、あらかじめ賃貸人の書面による承諾を得ることが条件となっているのが一般的です。このような契約の場合、賃貸人の承諾を得ずに設置された看板は、撤去を求めることが可能ですし、賃借人が看板を撤去しない場合には、契約違反があったとして、明渡しが認められる可能性もあります(東京地方裁判所昭和60年10月9日判決)。
 他方、賃貸人の承諾を得ている場合、承諾をした賃貸人との関係では、当然、問題は生じませんが、ご相談者さんの場合のように、オーナーチェンジがあった場合には、検討が必要です。
 まず、契約は当事者の間のみで効力があり、第三者には効力がないのが原則です。ただそうすると、建物賃貸借契約では、オーナーチェンジがあったときに、賃借人が建物から追い出されるリスクがあり、それでは安心して居住や営業ができなくなってしまいます。そこで、借地借家法31条は、「建物」の引き渡しを受けた賃借人は、新しいオーナーに対しても、「建物」を借りていることを主張できると規定しています。
 そうすると、ポイントは、看板の設置場所が借地借家法31条にいう「建物」に該当するかであり、「建物」に該当すれば、新オーナーに対しても看板の設置を主張でき、看板を撤去させることはできません。この点、借地借家法31条にいう「建物」とは、「障壁その他によって他の部分と区画され、独占的排他的支配が可能な構造。規模を有するもの」とされています。たとえば、屋上に広告塔を設置していたケースでは、その屋上が「建物」に該当せず、新オーナーに広告塔の設置を主張できないとされた裁判例があります(大阪高等裁判所昭和53年5月30日判決)。
 ご相談者さんの場合には、看板の設置場所はビルの壁面で、「建物」には該当しないでしょうから、看板の撤去を求めることができる可能性があります。もっとも、ビルの壁面に看板を設置していたケースについて、具体的に、テナントの建物利用状況や看板の設置場所・目的、オーナーが受ける不利益を検討し、新オーナーからの撤去請求が権利の濫用に該当するとして、撤去を認めなかった裁判例もあります(最高裁判所平成25年4月9日判決)。そのため、権利の濫用と言われないか、専門家にご相談をお勧めします。

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