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弁護士に聞く本当にあった不動産の失敗

プロフィール

弁護士種⽥ 和敏(たねだ かずとし)

経歴

神奈川県藤沢市出身
神奈川県立湘南高校卒
東京大学法学部卒
成蹊大学法科大学院修了(夜間コース)
元港区役所職員(障がい者、保育園入園相談、地域猫問題、リサイクル行政を担当)
 
2011年 弁護士登録(新64期)
2012年 当事務所入所

所属

第二東京弁護士会

趣味

サッカー、フットサル、お酒

弁護団等

ビギナーズネット(司法修習生の給費制維持のための若手ネットワーク)
http://www.beginners-net.com/
日本弁護士連合会司法修習費用給費制緊急対策本部
福島原発事故被害弁護団
全国B型肝炎訴訟弁護団
http://bkan-tokyo.com/

委員会等

第二東京弁護士会消費者問題委員会
第二東京弁護士会修習生委員会

ひとこと

労働問題や借地借家などの問題を中心に日常業務を行うとともに、東京北部(練馬・板橋・豊島・北・文京)での課題(板橋区大山の特定整備路線26号線の問題),平和をまもる運動(自衛隊の行動をウォッチする活動),市民のための法律家の育成(司法修習生の給費制廃止違憲訴訟)にも積極的に取り組んでいます。
 
また,毎月のように、各地で開催される「憲法カフェ」で講師をしています。2015年5月には,『だけじゃない憲法』(猿江商會)を出版しました。http://saruebooks.com/item/book_02.html
お気軽にご相談ください。

委員会等

セミナー講師

不動産投資のリスクを、実際に現場で起きている問題から学ぶ!

不動産投資のトラブルは、ミクロで見るとさまざまな事情や状況で多岐にわたりますが、法的な結論はシンプルで、いくつかのポイントを抑えておけば、トラブル回避は充分に可能です。そこで、私たち弁護士が実際に相談を受けた案件から、よくあるトラブルをご紹介。なぜ問題が生じたのか、そしてどのように解決したのかをわかりやすく解説します。

弁護士種⽥ 和敏(たねだ かずとし)

弁護士(第二東京弁護士会)。池袋の城北法律事務所に所属。1982年に滋賀県大津市に生まれ、神奈川県藤沢市で育つ。2005年に東京大学法学部を卒業後、東京都港区役所に5年間勤務、成蹊大学法科大学院(夜間コース)を修了、2011年に弁護士登録。借地借家の問題を中心に不動産関係の法律問題に取り組む。著書に『だけじゃない憲法』(猿江商會)。

詳しいプロフィールはこちら

不動産投資トラブル 28

夫が夜逃げ、破産状態になった
借主と賃貸借契約を解除したい

佐賀県在住、野口さん、74歳、女性

 博多市内に居住用物件を持っています。この物件には、40代の夫婦と中学生の娘が住んでいます。家賃は20万円です。この借主は、これまでは期限どおりにしっかりと家賃を振り込んでいましたが、先月の家賃が振り込まれず既に半月以上が経つので、借主に連絡しました。すると奥さんから、夫が事業に失敗して夜逃げして家賃を払うお金がないと聞きました。奥さんは、自分が働いて何とか家賃を支払うので、少し待ってほしいと言ってきましたが、奥さんはこれまで専業主婦で働いていなかったようで、これから働くと言っても、生活費を払った上で20万円の家賃が支払えるとは思いません。そこで、奥さんや子どもには不憫でならないのですが、滞納家賃の回収は難しそうなので、家賃の滞納が増える前に今すぐにでも契約解除をしたいと思いますが、可能でしょうか?

よくあるトラブル 28「賃借人の倒産」

これで解決!

 ご相談の場合、夫は夜逃げしたということですから、正式に破産をしたということではないのだと思いますが、まずは借主が破産した場合について、法律の定めを確認しましょう。
 以前の破産法では賃借人が破産した場合、賃貸借契約を解除することができると規定されていましたが、現在の破産法は賃借人が破産したからと言って、破産したことだけをもって借主が契約を解除することはできなくなりました。つまり、借主が破産したり、夜逃げするなど破産状態になったりした場合に関し、法律は明確に解除できると定めていません。
 他方、通常の賃貸借契約には、借主が破産の申立てをしたときは、何ら催告を要しないで契約を解除できるという規定が入っていると思います。場合によっては、もっと踏み込んで、破産の申立てをしなくても破産状態になったと貸主が判断した場合には、契約を解除できるという規定がある契約書もあるかもしれません。
 そうすると、この契約書の規定をもって、破産の申立てや破産状態になったことを理由に契約を解除することが考えられますが、裁判所は、この場合にも、当然に解除が有効だと判断してくれるわけではありません(東京高等裁判所判決昭和43年11月21日、東京地方裁判所判決平成4年12月9日)。
 賃貸借契約の解除が認められるには、貸主と借主の間の信頼関係が破壊されていると裁判所が判断する必要があります。裁判所は、破産の申立て等をしても、それだけでは信頼関係が破壊されているとは言えず、家賃をちゃんと払っていればむしろ信頼関係が破壊されているとは言えないと考えているようです。
 従ってポイントは、賃料の滞納が信頼関係を破壊する程度に「ひどい」かということです。実務的な感覚からすると、3か月の家賃を滞納すると信頼関係を破壊する程度に至っており、契約解除が認められる傾向が強いと思います。
 そこで、ご相談に対する回答は、今すぐの解除は時期尚早で、今後、奥さんが賃料を3か月以上滞納した段階で契約を解除するというのが法的には正しいやり方だと考えます。

back number
不動産投資トラブル❶

入居者が決まらなくて、赤字続き…
事前の説明と違うじゃない!

不動産投資トラブル❷

このマンション、本当はいくらなの?

不動産投資トラブル❸

原状回復ってこんなにかかるの・・・

不動産投資トラブル❹

雨漏りが発生しました!

不動産投資トラブル❺

家賃を払わない借主を追い出したい!

不動産投資トラブル❻

競落した物件に前所有者の
管理費滞納があった!

不動産投資トラブル❼

サブリース業者から
賃料を減額したいと申し出が!

不動産投資トラブル❽

新しいテナントが入ったら
近隣から苦情が!

不動産投資トラブル❾

古くなったアパートを
建て替えたいけど…

不動産投資トラブル❿

ゴミ出しのルールを守らない入居者を
なんとかしたい

不動産投資トラブル⓫

“又貸し”している借主と
賃貸借契約を解除したい

不動産投資トラブル⓬

民法が大幅に改正されるようだけど
賃貸経営に影響は?

不動産投資トラブル⓭

身内がいない借主の孤独死と
後処理はどうすればいい?

不動産投資トラブル⓮

他人が所有する通路を
使わせてもらえない…

不動産投資トラブル⓯

借地上の建物を建て替えるのに
高額な承諾料が…

不動産投資トラブル⓰

賃料を増額したいけど、
借主の合意が得られなかった…

不動産投資トラブル⓱

終活にあたって、
家族が相続でもめないか心配です…

不動産投資トラブル⓲

入居者に言われた修理依頼は
何でもやらないとダメ?

不動産投資トラブル⓳

相場より安かった家賃の値上げに
賃借人が納得してくれない

不動産投資トラブル⓴

契約書に定められているのに
更新料を払ってくれない

不動産投資トラブル 21

宅地建物取引士ってどんな資格?
信用して大丈夫?

不動産投資トラブル 22

マンションの屋上から飛び降り自殺が
あった…借主に告知しないとダメ?

不動産投資トラブル 23

オーダー通りに設備投資したのに
契約ドタキャン…投資分は請求できる?

不動産投資トラブル 24

3年間だけ自宅を賃貸に出したいけど、
ちゃんと明け渡してくれるか心配…

不動産投資トラブル 25

知らないうちに借主の法人が全員変わっていた。これって無断転貸じゃないの?

不動産投資トラブル 26

消費税増税分の賃料アップをしたいけど、
契約書に明記されていない…

不動産投資トラブル 27

建て替えをしたいけど、高額な立退料を
要求して出ていってくれない…

不動産投資トラブル 28

夫が夜逃げ、破産状態になった
借主と賃貸借契約を解除したい

不動産投資トラブル 29

借主が何の断りもなく勝手に
深夜のマッサージ店を営業している…

不動産投資トラブル 30

賃借人に対する騒音の苦情を無視していたら
私にも損害賠償請求が…

不動産投資トラブル 31

耐震診断の結果、建て替えを決断したけど
入居者が出ていってくれない…

不動産投資トラブル 32

新型コロナウイルスの影響とは言え、
このテナントは家賃の支払いを待ちたくない…